市區重建

【士多無多】香港仲剩低幾多舊式士多仔？ 發布日期：2025年9月10日 隨著各舊區及屋邨的重建項目即將進行，可預視大量市區舊式士多仔，將會面臨新一輪的退潮，如開業約70多年的茶果嶺村德記棧士多、彩虹邨的嘉南士多、華富邨的華昌士多等，亦將隨著重建落實而消亡。究竟現時市區及新市鎮區域，尚餘多少間舊式小士多，在承載著不同地區的歷史回憶及社區功能的同時，他們又面臨著怎樣的存在危機？ 研究員透過google地圖地毯式搜索，發現現時還有至少163間位於港九市區及及新界新市鎮內的小型舊式士多，並整合成「全港市區舊式士多地圖2025」(連結見留言)。由於有部分「辦館」和「雜貨店」主要亦售賣零食、飲品和民生日常用品，其亦會被計算在內，而主要售賣煙酒糧油的傳統酒莊辦館、雜貨舖、超市、食品批發店等則不在此列，比較大型或連鎖士多亦不被計算在內。這類小士多主要位於港九舊區，部分座落於公共屋邨之內，商品價格往往較連鎖便利店便宜，亦有另類零食或飲品選擇。 ▍重建項目舖天蓋地 市區士多買少見少？ 綜觀大眾對舊式士多仔的印象，大多與舊屋邨連結，想起屋邨士多中如西瓜波、彩虹彈弓圈等懷舊玩具、各種難以在主流便利店覓得的經典零食（如眼鏡朱古力、白兔糖等），或是供小朋友抽獎用的乒乓球彈珠機等。但經整合後的地圖顯示，與舊式士多仔因廉租而多集中在舊屋邨的印象不同，它們分布於市區各處，不少因經營困難亦有轉變經營模式，如兼營集運自提點等，可見部分或已遇上經營困難需尋求額外收入。 現存舊式士多仔較多位於九龍，當中如油尖旺有21間，九龍城有20間，而深水埗、觀塘及黃大仙均有12間，而長遠而言，油旺、九龍城及深水埗均有大規模被市建局及私人重建的風險。港島相對而言士多數量較少，除了東區能找到10間外，中西區及灣仔區分別僅錄得6間。絕大多數士多都未能覓得經營年期紀錄，有報導或紀錄當中歷史較為悠久者，包括均有逾60年歷史的大角咀江南士多及新蒲崗南記士多。 而研究員在考察不同地區的士多時，亦發現有士多雖然仍有牌匾，但顯然已倒閉多年，甚至閘門已長出雜草，如位於大坑新村街的新村士多，或因當區過去被發展商恆地大規模收購而受到波及【註1】，難以經營，惟至今當街區仍未被重建，僅惟下牌匾與閘門印證昔日曾有的歷史。事實上，現時仍有不少士多因重建或其他原因而面臨消亡危機： [...]

【「遷」辛萬苦】香港未來數以十萬計人口將會面臨住屋不穩？ 發布日期：2025年10月29日 近年因發展或重建而需居民搬遷的項目，幾乎都會造成矛盾，如大坑西邨重建被逼遷租戶堅持抗爭【註1】；用以興建公屋的牛池灣村、黃大仙竹園村等市區村落被突擊封村【註2】或爆發衝突【註3】；古洞北/粉嶺北、洪水橋／厦村新發展區亦曾因收地而引起爭執【註4】。上述居民往往是因未被妥善安置，而釀成衝突，可見安置可謂處理涉逼遷項目的首要考量。儘管上述收地、收樓的計劃已近乎尾聲，但隨著發展或重建步伐加速，未來社會只會有更多逼於遷居的現象，背後隱含的是更大規模居所不穩的危機。研究員梳理未來將會造成不穩居所的不同政策緣由，並嘗試分析各項均導致上萬人遷居計劃及現象，包括北都發展、公屋重建、市區重建、過渡性住屋政策，以及簡樸房規管制度，藉此推斷將有數十萬人口因各種原因而面臨搬遷。▍未來市民潛在居所不穩至少有五大來源？➤ 新發展區收村｜牽涉人口：上萬計如政府現時「北部都會區」的各個新發展區項目，涉及大量鄉郊土地，雖往往表示會保留認可鄉村，卻意味將遷拆其餘「不受認可」的非原居民村落。然而，政府甚少會透露每個被影響的村落涉及多少人口，近年如「新界北新發展區」計劃公布初時，甚至連受影響村落都未有提及，需要民間辨認方能了解「滅村」名單，可見由北都發展而來的住屋不穩現況仍相當不透明【註5】。參考近期已差不多完成收地的新發展區項目，「古洞北及粉嶺北新發展區」第一階段及其餘階段的工程範圍，分別涉約490個【註6】及1,070個【註7】受影響住戶，而「洪水橋╱厦村新發展區」第二期發展範圍內亦共有1,693個【註8】住戶，反映一個新發展區規模的工程項目，動輒影響上千個住戶，若以每戶2.7人的平均數作計算，即牽涉數千人口。而即將因「牛潭尾新發展區」面臨收地的攸潭美村已有約1,300人【註9】，未來尚有「新田科技城」、「流浮山新發展區」、「馬草壟發展項目」，以及最大規模的「新界北新發展區」等接踵而來，可推斷未來相關收地隨時涉及上萬人口。➤ 公屋重建｜牽涉人口：上十萬計首批落成公屋已步入「老齡」階段，意味未來公屋重建或將成為持續的社會現象，根據立法會數據【註10】，現時房委會轄下有239個公共屋邨，當中有10個樓齡達50年。而政府最新的《長遠房屋策略》(《長策》)亦推斷，按房委會和房協已知的11個重建計劃，十來十年將會2.3萬戶額外房屋需求，再加上7,300戶潛在／可能的公屋重建需求【註11】，即總共逾3萬戶人 (即約8萬人) 因此而面臨搬遷。十年前政府曾進行過公屋重建的研究，選取了22個公屋屋邨【註12】，當中共涉及75,300戶，即近20萬人口。儘管現時的重建計劃，並沒有將所有相關屋邨涵蓋，而隨著未被包括屋邨的樓齡不斷增加，長遠而言實際上的潛在／可能的公屋重建需求或許會高於《長策》所言的7,300戶。而這批老齡屋邨的住戶不少同樣是高齡長者，搬遷對他們的生活而言，亦可預料將有更大的衝擊。➤ 市區重建｜牽涉人口：數以萬計除了推算未來因公屋重建而來的住屋需求，《長策》亦有推斷，未來十年因私人單位重建的需求，將有2.22萬戶【註13】，若以每戶2.7人的平均數作計算，即約6萬人口。而這個推算是建基於過去十年年內已拆卸私人單位數目的過往趨勢而得來。然而，若未來私人重建步伐恢復，或是市建局加快其更大規模的重建計劃，潛在受影響人數將較這個數字更加大。尤其是相對於以往的重建計劃，市建局近年提出的項目，包括土瓜灣、九龍城、油旺及深水涉等，往往覆蓋極大範圍，且重建或研究範圍有「越畫越大」的趨勢。當私人重建亦是引發不少社會爭執的議題源頭，近日市建局及政府甚至稱要研究調整沿用多年的「同區七年樓齡」標準【註14】，期望降低市建局因重建而需賠償的成本，更不論早已停建的市建局的租住用安置大廈【註15】，如何公平地合理去處理受影響住戶的搬遷問題，亦是政府要慎思的方向。儘管房協月前表示未來5年將建8,000個專用安置屋邨單位(包括安置北都收地及市區重建)【註16】，以及政府在北都撥地予市建局作「樓換樓」安排【註17】，但這些供出售單位的數量，亦未能滿足未來如此龐大的搬遷需要，尤其是受影響租戶。➤ 過渡性住屋政策｜牽涉人口：十數萬近年政府分別提出過渡屋及簡約公屋的政策，旨於為輪候公屋者，提供暫時性的居所安排，亦屬能解部份市民燃眉之急的房屋措施。過渡性房屋方面，政府稱已覓得土地提供逾2.1萬個過渡性房屋單位【註18】，而簡約公屋則目標是在2027-28年度前完成興建3萬個【註19】，即合共5.1萬單位，或涉及十數萬人。這兩項政策本身亦屬臨時性質，因不同的過渡屋計劃都有年期限制，而簡約公屋亦會於使用年期後拆除，而居民本身亦有居住上的期限。因此，對於租戶而言，其本身已是處於居所不穩的狀態，入住之始便已知將來需要遷出，難以謀劃更長遠的生活方向。當然，若年期完結前能獲得公屋單位分配，則意味獲得理想的安置安排，但實況未必如此理想，過去亦則有報導揭露，有過渡屋住戶約滿後仍上樓無期，需承受徘徊在劏房與過渡屋之間的「居住輪迴」【註20】。➤ 簡樸房規管｜牽涉人口：近十萬《簡樸房條例草案》在上月三讀通過，計劃2026年3月1日起，正式開始接受劏房登記和「簡樸房」認證申請，並在2027年執法取締不合法劏房【註21】。根據去年尾公布的「簡樸房」規管制度諮詢文件，現時全港約有11萬個劏房（分間單位），涉約22萬人【註22】。而政府估計將會有約3成現存單位，需進行較大規模改建，其依據或在於有26.2%單位因少於8平方米而不符要求，意味至少影響足足約3萬戶，推斷約8萬人。然而，這些原本居住於不符要求的劏房租戶，雖因政策影響而面臨搬遷需要，政府卻沒有提供針對性的安置安排，僅期望透過社工協助尋找其他租盤，或調配過渡性房屋、中轉房屋、臨時收容中心等作處理。另外，即使是合符要求的簡樸房單位，近日亦有劏房住戶表示，業主亦會將裝修成本轉移，令租金上升，並造成搬遷壓力【註23】，種種因素，或會使受影響者的數字增加。▍大規模搬遷若成常態 [...]

發佈時間：2023年6月7日　 市區重建局2月份已公佈即將開展深水埗全區重建研究，在基層核心生活區劃出130公頃的範圍進行研究，其中點名大南街、鴨寮街，意味大有機會被活化／重建，早前已引起公眾莫大關注。近月更開始透過顧問公司，向研究範圍內的業主與租戶進行問卷調查。 本研社獲得了官方完整問卷內容，已可從對有關未來重建想像的問題設定，可揭示到當局對深水埗未來如何重建的初步構想與方向。 問卷其中一題問及「市區更新有機會為深水埗帶來的轉變」，請受訪者在8項主要預設的選項按重要程度排序，其中一個選項為「在區內提供更多購物中心」。然而，要「更多購物中心」，究竟是要當區平民化的黃金電腦商場、高登電腦中心、西九龍中心的類型，還是又一城、 K11等大商場，將留有很大詮釋空間。當意涵不清的情況下，就很容易扭曲收集回來的問卷答案。 而事實上，深水埗現時的社區經濟模式，是由地攤、排檔、巷鋪構建而成，塑造了獨特的基層消費與生活方式，是否真的有必要將全港各區都興建大商場? 選項另外還有「提升本區活力（例：增加社區共融設施）」一項，但深水埗本身已經是個充滿活力的地方，用不著重建來提升，反而應該擔心重建會否斬斷社區肌理，削弱了現有的活力；另一方面，「增加社區共融設施」與「提升活力」是兩個不同概念，更顯得意義不明。 另一選項「在區內提供更多不同種類的社區和福利設施」，「不同種類」的意思亦可圈可點。現時深水埗有相當多服務基層的社區和福利設施，對象主要是無家者、低收入長者等等。若然重建是為了在區內提供更多「不同種類」社區和福利設施，是否意味市建局認為區內集中基層服務過於「單一」？最後會否令到區內服務基層的設施減少？ [...]

發佈時間：2023年5月30日　 在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下，市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎，近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】，直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」，更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修，卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。 市建局將責任歸咎於業主無盡責維修，但有心維修就可以免於被收購嗎？事實上，根據市建局社會影響評估，不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」／「良好」，包括衙前圍道 / 賈炳達道（52%）、兼善里／福華街（61%）、山東街 / 地士道街（50%）。可見，被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係，更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。 將心比己，作為舊區業主，眼見龍門任市建局擺的重建準則，樓宇隨時被市建局盯上，你還會想積極保養自己的大廈嗎？其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修，如今卸膊式批評業主無意修復樓宇，市建局更應反思自己是否做好份內事，否則令人感覺局方有意弱化自己角色。 [...]