【全「盤」托出】私樓市區發展趨勢持續 未來未必僅側重北都？
原文發佈於2026年9月15日
政府近年常說北都發展為最主要公屋供應來源，而未來10年的近八成的公營房屋，均位於如北區、屯元天等遠離傳統市區的區域【註1】。至於私樓，在古洞北首個樓盤已「打響頭炮」之際，公眾或亦預料未來大量比例的私樓供應，亦是源於北都及其周邊鐵路物業。而回顧近5年私人住宅的落成數據，不難發現其實尚有大量落成單位仍是位處市區範圍，而相關的發展模式仍見持續，私樓供應的未來亦未必僅側重於北都。
研究員透過「一手住宅物業銷售資訊網」，整理自2020年以來歷年的新盤資訊，統計當中涉及263個非獨立屋新盤項目（包含不同期數的項目），並分析這些近年樓盤的地理位置及土地發展模式，發現近年最主要私樓盤源的發展模式，主要落於啟德新發展區的政府賣地樓盤，近六年有 27 個樓盤發售，而亦有估計指往後仍陸續會有新項目推出，而舊區重建亦是另一重要盤源。
值得留意的是，啟德除了是新盤數量之冠，該區推出的單位數量也遠遠拋離其他區，達 14,488 伙，可見新項目在短時間內將大量人口引入該區。新盤主要源頭還有屯門和康城。屯門新盤包括僅提供 41 伙的低密度豪宅至近年提供幾期共逾 3,000 伙的私人屋苑；康城的新盤則全部來自港鐵招標，即將完成推出新樓。
而另外一個同樣重要的樓盤發展模式，則是散落於諸如大角咀、深水埗、土瓜灣等舊區的重建項目，大角咀和深水埗分別有8及10個新項目，全部都是舊樓重建，當中不乏強拍案例，亦有市建局開展的重建項目。土瓜灣新盤中更有過半是由市建局重建發展，其次是強拍，可見市建局與私人重建的新樓項目亦是相當普遍。
事實上，上述地區的住宅發展趨勢仍見持續，尤其是當政府近年積極推動私人舊區重建，包括下調強拍門檻、在七個指定舊區試行增加地積比率，以及容許額外地積比轉移至北都。這亦可預視相對於公營房屋的增加，未來或傾向於北都落成，而私樓在市區則仍會在舊區重建，以及啟德餘下用地及未推售貨尾維持可觀份額。
當然，北都不少新發展區，如新界北新市鎮的優先發展區、馬草壟及牛潭尾等仍會在私樓主導的發展思維下，落成大量私人住宅。但當市區舊樓逐漸被重建成貴價私樓，而公營房屋則側重他處，會否令到市區基層住戶生活空間進一步被擠縮，或結構性地被引導至偏離原本住處的地區？
【註1】本土研究社. 2025年10月11日. 【未來報告】最新公營房屋用地實用地圖大公開.
