【森林城市：碧桂園爛尾人工島對明日大嶼的啟示】

碧桂園(Country Garden) 瀕臨「碧爆」起因眾多，其中一個是缺乏現金流賣樓停滯，無法套現足夠現金支付利息。除了三四線城市交易冰封，碧桂園手上有一大型馬來西亞人工島項目「森林城市」(Forest City)，當年稱為「第二家園計劃」及「夢幻天堂」作招徠，現時已成為國際著名鬼城，亦被評為全世界最無用的大白象(the world’s most useless megaproject)【註1】。

項目在2006年被提出，一開始要在馬來西亞柔佛州，於2014年與當地王室合作，當年揚言會投資近1000億美金，興建原本1740公頃 (後來「縮水」至1386公頃) 共70萬個單位的人工島，以數階段興建4個人工島。但是，自2018年起沒有第二期填海的進展，雖已呈爛尾狀態，但近年碧桂園仍聲稱並非爛尾項目(failed project)，並會於2035年全數完成。

➜ 全球爛島成因考

今年初明日大嶼爭議之時，本研聯同綠色和平在年初發表《問題島途：從全球大型填海項目看明日大嶼計劃的危機》報告，深入探討過碧桂園「森林城市」人工島案例如何由當初的鴻圖大計，到今日面對爛尾風險：

1) 長期面對政策變化風險：過份依賴中國「走資」買家，當國家政策出現逆轉，包括2017年後的中國外匯管制及2018年馬國停批居留權，令其資金鏈斷裂，投資及賣樓停滯。

2) 環境破壞與沉降：由於當初急於填海和展開島上工程，仔細環境影響評估都是後補，引起當地民眾及漁民抗議；即使聲積使用「嶄新填海技術」，沉降地陷問題亦困擾島上居民。

3) 地緣紛爭：大型填海項目亦引起新加坡政府的投訴，認為大型填海影響漁民生計及收窄海域航路。

4) 「碧」走買家：當訂計劃承諾發展70萬單位，截至去年只賣出2.5萬個單位，實際只有2000人居住，不僅樓價下跌，買家業主未能獲得原先期望的居住權簽證【註2】，隨著碧桂園瀕臨「爆煲」爭取機會更加渺茫，投訴無門。外媒分析整個森林城市項目，最大的輸家不是碧桂園股東，而是買家和當地社群（Forest City is one example where community members and property buyers lose out, but there are likely more) 【註3】

➜ 今日碧爆　明日大嶼?

碧桂園森林城市爛尾人工島，對交椅洲人工島有著重大啟示。不僅在繞過既有環評、環境影響、與及消費未來城市想像有著同質性，亦由於明日大嶼人工島同樣牽涉天文數字資金，現時香港政府自知庫房無法獨力負擔，必須依靠私人市場融資如地產商的資金才能開展項目，至今未有地產商開腔會在融資上支持，長實李澤鉅甚至婉轉地表示希望政府「能計掂條數」【註4】。

而依靠地產商的資金並非一勞永逸，從碧桂園事件中可看到，這會進一步增加項目風險，因項目的成敗會受未來十數年的政經情況變化，風險無法估算，參與的地產商的財政狀況影響，任何一間企業若有財困，資金鏈就有機會受到影響，尤其是牽涉的資金是以千億萬億規模起跳，這無疑增加了項目變數及爛尾風險，這些是政府在聲稱多方融資時沒有提及的額外風險。

現時內房債務危機，暫未有蔓延至最大機會參與明日大嶼的本地地產商，但在疫情後的經濟逆轉下，已經可見於其投地出價和次數愈見保守，數十億的投資（投地）已經明顯看淡，更何況會冒進參與前景未明、周轉年期更長且隨時受經濟逆轉影響的明日大嶼等大型投資項目？

政府在推展明日大嶼項目，仍然保持是一往無前的態度，但最近越來越多的證據顯示，即使政府或建築工程利益如何不顧一切開展明日大嶼填海，隨著工程細節逐漸落實，他們也要開始面對現實：在經濟很可能（長期）逆轉下，哪裡有那麼多錢起大白象工程呢？

2022年，外媒到訪森林城市，形容當地雖然到處也是發展，既有豪宅、售樓處，亦有國際學校和度假村，但就是沒有「生命跡象」(what I didn’t see were signs of life)，每一間能被看到店舖不是關閉，空置就是被遺棄(every shop i saw in the complex appeared to be closed, empty, or abandoned)，會所的泳池成為了蜻蜓繁殖的地方，水也變了色(dragonflies were breeding in the pool, and the water looked discoloured)【註5】。

任何負責任者都會注視，如森林城市這種「資本無序擴張」的鬧劇，會否在香港的海上重演?