【森林城市：碧桂園爛尾人工島對明日大嶼的啟示】
原文發佈於2023年8月18日
碧桂園(Country Garden) 瀕臨「碧爆」起因眾多，其中一個是缺乏現金流賣樓停滯，無法套現足夠現金支付利息。除了三四線城市交易冰封，碧桂園手上有一大型馬來西亞人工島項目「森林城市」(Forest City)，當年稱為「第二家園計劃」及「夢幻天堂」作招徠，現時已成為國際著名鬼城，亦被評為全世界最無用的大白象(the world’s most useless megaproject)【註1】。
項目在2006年被提出，一開始要在馬來西亞柔佛州，於2014年與當地王室合作，當年揚言會投資近1000億美金，興建原本1740公頃 (後來「縮水」至1386公頃) 共70萬個單位的人工島，以數階段興建4個人工島。但是，自2018年起沒有第二期填海的進展，雖已呈爛尾狀態，但近年碧桂園仍聲稱並非爛尾項目(failed project)，並會於2035年全數完成。
➜ 全球爛島成因考
今年初明日大嶼爭議之時，本研聯同綠色和平在年初發表《問題島途：從全球大型填海項目看明日大嶼計劃的危機》報告，深入探討過碧桂園「森林城市」人工島案例如何由當初的鴻圖大計，到今日面對爛尾風險：
1) 長期面對政策變化風險：過份依賴中國「走資」買家，當國家政策出現逆轉，包括2017年後的中國外匯管制及2018年馬國停批居留權，令其資金鏈斷裂，投資及賣樓停滯。
2) 環境破壞與沉降：由於當初急於填海和展開島上工程，仔細環境影響評估都是後補，引起當地民眾及漁民抗議；即使聲積使用「嶄新填海技術」，沉降地陷問題亦困擾島上居民。
3) 地緣紛爭：大型填海項目亦引起新加坡政府的投訴，認為大型填海影響漁民生計及收窄海域航路。
4) 「碧」走買家：當訂計劃承諾發展70萬單位，截至去年只賣出2.5萬個單位，實際只有2000人居住，不僅樓價下跌，買家業主未能獲得原先期望的居住權簽證【註2】，隨著碧桂園瀕臨「爆煲」爭取機會更加渺茫，投訴無門。外媒分析整個森林城市項目，最大的輸家不是碧桂園股東，而是買家和當地社群（Forest City is one example where community members and property buyers lose out, but there are likely more) 【註3】
➜ 今日碧爆 明日大嶼?
碧桂園森林城市爛尾人工島，對交椅洲人工島有著重大啟示。不僅在繞過既有環評、環境影響、與及消費未來城市想像有著同質性，亦由於明日大嶼人工島同樣牽涉天文數字資金，現時香港政府自知庫房無法獨力負擔，必須依靠私人市場融資如地產商的資金才能開展項目，至今未有地產商開腔會在融資上支持，長實李澤鉅甚至婉轉地表示希望政府「能計掂條數」【註4】。
而依靠地產商的資金並非一勞永逸，從碧桂園事件中可看到，這會進一步增加項目風險，因項目的成敗會受未來十數年的政經情況變化，風險無法估算，參與的地產商的財政狀況影響，任何一間企業若有財困，資金鏈就有機會受到影響，尤其是牽涉的資金是以千億萬億規模起跳，這無疑增加了項目變數及爛尾風險，這些是政府在聲稱多方融資時沒有提及的額外風險。
現時內房債務危機，暫未有蔓延至最大機會參與明日大嶼的本地地產商，但在疫情後的經濟逆轉下，已經可見於其投地出價和次數愈見保守，數十億的投資（投地）已經明顯看淡，更何況會冒進參與前景未明、周轉年期更長且隨時受經濟逆轉影響的明日大嶼等大型投資項目？
政府在推展明日大嶼項目，仍然保持是一往無前的態度，但最近越來越多的證據顯示，即使政府或建築工程利益如何不顧一切開展明日大嶼填海，隨著工程細節逐漸落實，他們也要開始面對現實：在經濟很可能（長期）逆轉下，哪裡有那麼多錢起大白象工程呢？
2022年，外媒到訪森林城市，形容當地雖然到處也是發展，既有豪宅、售樓處，亦有國際學校和度假村，但就是沒有「生命跡象」(what I didn’t see were signs of life)，每一間能被看到店舖不是關閉，空置就是被遺棄(every shop i saw in the complex appeared to be closed, empty, or abandoned)，會所的泳池成為了蜻蜓繁殖的地方，水也變了色(dragonflies were breeding in the pool, and the water looked discoloured)【註5】。
任何負責任者都會注視，如森林城市這種「資本無序擴張」的鬧劇，會否在香港的海上重演?
【註1】theVibes.com. 17 November 2021. Forest City enters list of world’s ‘most useless’ megaprojects
【註2】xinjiapo.com 2022年7月22日 反转！马来西亚又让外国人买碧桂园森林城市了？
【註3】Foreign Policy. 21. November 2019. Chinese Companies Are Worse at Business Than You Think
【註4】BossMind 2023年5月18日 股東會｜李澤鉅盼交椅洲人工島「計到數、回到本」
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