【見步行步】【茶果嶺必須死? 】

發佈時間:2023年11月18日 #見步行步 #茶果嶺 #號外 #本土研究社 #市區古村 #城市保育 茶果嶺這條有數百年歷史、盛載著香港礦業歷史的客家村落,比觀塘、藍田的發展更早出現,甚至成為曾經作為當區的核心。由於位處發展邊陲的地理位置,使這條一度被忽略的古村經歷數十年周遭地區發展,村落仍能部分保存至今。不過因近年新房屋發展計劃,也將這類市區買少見少的歷史古村移平不留,預計明年開始著手收地清拆。 [...]

【菜事直擊】香港餐廳真係冇啖好食?

發佈時間:2024年02月06日 自從疫情通關後,香港人不論週末還是平日放工後,都可以方便地北上消費。有比較就有傷害,越來越多聲音說香港的餐廳被比下去,又貴又難食又沒有新意。但研究員也留意到,最近不少餐廳多了標榜使用本地食材,還根據時令特產研發了不少新菜式。香港是不是真的沒有好的食物呢?還是我們「唔識搵食」,不懂得尋找真材實料又美味的食物? 為了掌握香港餐廳使用本地菜的實況,研究員嘗試搜尋使用本地新鮮蔬果、香草及菇類(下簡稱本地菜)的餐廳。作為初步調查,本研究主要透過媒體訪問、餐廳公開資料及介紹、 “OpenRice” 等民間討論平台蒐集資料,並透過自身網絡詢問食農領域的友好。這次調查覆蓋恆常使用時令食材,或在三年內季節性地、不定期地採購本地菜的餐廳。但為了聚焦在新鮮食材不易保存(perishable),因應時令而有變化,更需要餐廳及時處理,以保存食物鮮味的特點,故沒有涵蓋只使用水耕菜、米、蜂蜜及農產加工品的餐廳。 ►價位豐儉由人 創造多元菜式 [...]

2024-02-08T18:49:30+08:008 2 月, 2024|社區研究, 農業研究|

【個天都見唔到?】轉移地積比 油旺密密起

發佈時間:2023年6月21日  政府提出油旺重建計劃數年,一直未有解釋一個重要問題:為何要在全球已是密度最高的社區【註1】再增加發展密度?上星期,政府公佈在油旺作試點,鼓勵地產商申請「轉移地積比」(Transfer of Plot Ratio) ,在油旺的核心位置重建,使其密上加密,暗不見天日。 當近年不少先進城市已在討論將城市中心「去中心化」(decentralisation)【註2】 ,追求更可持續的都市發展模式之際,香港政府卻反其道而行將城市核心加劇中心化:繼去年建議加密彌敦道發展密度25%外,上星期再修改城規指引,容許地產商主動申請轉移可建樓面面積至可圖利的核心地段(即「接收地盤」),上限再增加30%,勢將改寫現時已經密得誇張的油旺天際線,未來或舉頭不見天。 [...]

【深水埗變將軍澳?】深水埗全區重建預想大透視

發佈時間:2023年6月7日  市區重建局2月份已公佈即將開展深水埗全區重建研究,在基層核心生活區劃出130公頃的範圍進行研究,其中點名大南街、鴨寮街,意味大有機會被活化/重建,早前已引起公眾莫大關注。近月更開始透過顧問公司,向研究範圍內的業主與租戶進行問卷調查。 本研社獲得了官方完整問卷內容,已可從對有關未來重建想像的問題設定,可揭示到當局對深水埗未來如何重建的初步構想與方向。 問卷其中一題問及「市區更新有機會為深水埗帶來的轉變」,請受訪者在8項主要預設的選項按重要程度排序,其中一個選項為「在區內提供更多購物中心」。然而,要「更多購物中心」,究竟是要當區平民化的黃金電腦商場、高登電腦中心、西九龍中心的類型,還是又一城、 K11等大商場,將留有很大詮釋空間。當意涵不清的情況下,就很容易扭曲收集回來的問卷答案。 而事實上,深水埗現時的社區經濟模式,是由地攤、排檔、巷鋪構建而成,塑造了獨特的基層消費與生活方式,是否真的有必要將全港各區都興建大商場? 選項另外還有「提升本區活力(例:增加社區共融設施)」一項,但深水埗本身已經是個充滿活力的地方,用不著重建來提升,反而應該擔心重建會否斬斷社區肌理,削弱了現有的活力;另一方面,「增加社區共融設施」與「提升活力」是兩個不同概念,更顯得意義不明。 另一選項「在區內提供更多不同種類的社區和福利設施」,「不同種類」的意思亦可圈可點。現時深水埗有相當多服務基層的社區和福利設施,對象主要是無家者、低收入長者等等。若然重建是為了在區內提供更多「不同種類」社區和福利設施,是否意味市建局認為區內集中基層服務過於「單一」?最後會否令到區內服務基層的設施減少? [...]

市建局的七年之癢

發佈時間:2023年5月30日  在不斷在油旺、荃灣、深水埗開動全區重建研究下,市建局日前再度提出要檢討以「同區七年樓齡」的單位呎價作為重建收購價基礎,近日行政總監韋志成接受電台節目訪問【註1】,直指當初以「提昇舊區居民生活質素」制訂這個補償機制「的確係無深思熟慮」,更批評舊區業主沒有做好應做的樓宇維修,卻透過社會資源換到「一層靚啲嘅樓」。 市建局將責任歸咎於業主無盡責維修,但有心維修就可以免於被收購嗎?事實上,根據市建局社會影響評估,不少重建項目範圍內有半數樓宇狀況屬「維修及保養尚可」/「良好」,包括衙前圍道 / 賈炳達道(52%)、兼善里/福華街(61%)、山東街 / 地士道街(50%)。可見,被市建局揀選重建的地點根本與樓宇狀況不存在必然關係,更令人疑惑為何要將公眾利益與被收購的業主放在對立面。 將心比己,作為舊區業主,眼見龍門任市建局擺的重建準則,樓宇隨時被市建局盯上,你還會想積極保養自己的大廈嗎?其實市建局主要業務之一是協助樓宇復修,如今卸膊式批評業主無意修復樓宇,市建局更應反思自己是否做好份內事,否則令人感覺局方有意弱化自己角色。 [...]

【大批舊屋邨重建無期 領展成「釘王之王」?】

發佈時間:2023年3月1日  近月政府計劃斥鉅資興建簡約公屋,聲稱要向劏房戶提供「唯一救生艇」,至於重建老化屋邨,政府卻一直歎慢板,表示要考慮一籃子因素,才可決定會否重建。領展作為眾多屋邨物業的一大業主,最近向股東抽水集資,稱要落實「領展3.0戰略」【註1】,未來會積極投資境外物業之餘,又和財團聯手投地、興建新商場,積極轉型做發展商。然而公共屋邨日益老化,重建迫在眉睫,持有大量屋邨物業的領展卻無動於衷。 最近研究員整合過去公屋重建的討論,發現領展等持有屋邨商場、舖位及車位的大業主,竟有權力阻撓公屋重建,成為改善公屋生活環境的絆腳石。 ▍20條邨未納入重建 17條拆售予領展 研究員分析房委會「全面結構勘察計劃」裡42條高齡屋邨的業權狀況【註2】,發現22條「具重建潛力屋邨」全屬「非拆售屋邨」,即所有設施均由房委會管理,而20條不考慮重建的高齡屋邨之中,17條屋邨的公共設施(如商場和停車場)早於2004年拆售予領展。研究員翻查這17條屋邨的物業業權,發現6條屋邨的物業近年已易手予其他財團,新業主包括曾向領展大手購入29個屋邨商場的基匯資本。 ▍公屋重建 領展先決? 原來房委會早在2014年討論屋邨重建的會議上暗地裡透露口風,表示由於屋邨業權由領展和房委會共同擁有,因此如要重建已拆售的屋邨,重建方案「須得到領展同意」,然後處理地契、法例等問題,才可「擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式」。【註3】天文台前台長林超英近年亦指出,若政府要重建拆售屋邨,或要向這些「釘子戶」繳交大筆「買路費」,金額難以估算;【註4】學者姚松炎亦指出,當局研究領展上市的可行性時,早已警告分拆設施會影響日後屋邨重建。【註5】於是領展似乎有權單方面否決重建計劃,只要繼續不討論、不讓步、不同意,就能不斷拖延屋邨重建。 [...]

2023-07-06T19:06:46+08:001 3 月, 2023|市區重建, 房屋研究, 社區研究, 精選|

【市區基層文青街道大滅絕 油旺全區重建推土機北上殺到深水埗】

發佈時間:2023年2月12日  市區重建局又在放假時候發文,公佈將深水埗一整片130公頃市區劏房戶棲息地納入新的「深水埗重建研究」,意味著市建局即將會繼清拆九龍城舊區計劃、油旺全區重建研究之外,再進一步殺入市區基層核心生活區,轉化成發展商未來的土地儲備。根據最新統計處資料,研究範圍將會有上10萬人直接間接受潛在影響。 整個重建研究區域幅員廣闊,由長沙灣興華街以南到太子界限街以北,有一定人流或發展定位的大南街、鴨寮街已經被率先「點名」如何被強行重建/活化,就連深水埗主教山配水庫都成為重建概念,染指周邊地區作重建收樓。 其餘區內僅存市區工廈、鈕扣街、北河街天光墟、長方格地塊街區、與及各種具地區特色街道都將被趕絕,然後再以「地區特色」之名進行高檔化重建令平民無立錐之地。相信重建研究開展,將會立即引發私人投機收購,區內的劏房戶將面臨加租逼遷。 所謂「地區研究」地區參與欠奉,只是從發展商角度考慮,如何自創「規劃工具」,自批加大發展密度鼓勵收樓重建、擁公權力在市區大幅度圈地給地產再開發。此等劣質開發模式,既破壞社區自由發展的潛力,又無公眾參與的基礎,更無尊重城市肌理及地區居民原址安置生活的需要,是破壞社區地方感、加劇香港房屋土地問題及貧富懸殊的元兇。 現時油旺重建仍未起步,亦無公眾共識認受,就連第一個發展節點項目都未落實,市建局已自行聲稱油旺是「成功經驗」,可以將重建規劃模式複製入深水埗。然而,一開始研究油旺全區重建的起點是「地積比用盡」,現時深水埗又是否能照辦煮碗? 更進一步的問題是,何時開始市建局可以擁有如此龐大的規劃權,假日發文自創重建策略,就可以在市民生活的地區任拆任劃? [...]

【死因研訊】剖析2022年共38涉結業危機老店/場所 是死於「時代巨輪」抑或另有兇手?

發佈時間:2023年1月5日  近年每當香港有老店結業,多將歸咎行業式微、疫情期間經營困難,或無後人接手等原因結業,而近年老店結業潮有加速之勢,背後又有什麼「助力」促使?研究員整合了在2022年間所有在主要媒體/新聞/社交媒體傳出倒閉消息或有倒閉危機、至少獨立經營了30年的小店或場所,並加以分析,發現近年老店結業潮背後「另有兇手」。 經過以上方法整理,可發現2022年間總共有38間傳出有倒閉危機/已結業的老店場所,幾乎每1-2個星期就有1間結業消息或危機,消息頻繁程度已走進城市日常。 而危機老店涉及的行業種類包羅萬有,有食肆,雜貨,更有傳統工藝及布料批發,背後或反映著政府在近年加速各發展計劃下,並沒有將區內有一定歷史、亦仍發揮著重要社區功能的老店或場所納入發展藍圖中,促使這些老店或場所連環消失。而當中有至少3成(14間)的結業老店或場所,都是因為政府清場及市區重建而「加速死亡」。 以下精選出部分具代表性的例子,分析去年老店或場所近年「加速死亡」的原因。 2022傳出結業消息的老店或場所列表 【死因一:官方清場及不適切回遷政策】 [...]

油麻地街市已不合時宜 還是被投閒置散?

油麻地街市座落於油麻地及佐敦的核心地帶,街市對出的新填地街更是過百米的街市街,服務街坊過百年。然而,回顧80年代的香港政府歷史檔案,當時油麻地街市可算是街市中的典範,甚至被評為最高級別 – 「非常具競爭力(Very Viable)」。然而是甚麼導致昔日的模範街市變到今日風光不再? 油麻地街市的黃金時代 早前研究員到訪油麻地街市,難免感受到上下兩層的氣氛截然不同,地下海鮮檔頗為旺場,售賣種類亦不少;不過二樓的光景卻截然不同,淪為「死場」幾乎十室九空,部分被檔口用作儲物,死場更與街市外繁忙的露天市集成強烈對比。 油麻地街市建於1957年,屬戰後最大單幢式街市建築。公眾街市自80年代起以一地多用模式興建,油麻地街市便成為香港碩果僅存的單幢式街市【註1】,目前亦被古物古蹟辦事處列入待評估目標名冊內【註2】。雖然油麻地街市的規模未必及中環街市,但亦不乏建築特色,三層高連同宿舍的大樓、粉紅色的外牆、建築內部設置中庭、獨特的招牌字體等都見證著街市發展的脈絡【註3】。 [...]

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