【「佐」吉又空？】香港商舖逢九吉一 民生街區都難倖免於難？

從疫時結業潮至現在，街舖凋零已屬尋常，集誌社去年就個別商場及街區進行抽樣式調查，發現港九新界的空置率約一成，尤以港島最嚴重【註1】。而主流報導的商業街區空置率，同樣徘徊於10%以上，遠高於如2018-2019年的約5-6%。近日美聯亦發布最新核心商業區數據，整體空置率僅從半年前的12.1%微跌至11.9%【註2】，反映「吉舖」現象持續，除尖沙咀和銅鑼灣外，中環和旺角亦錄得更高空置率。

主流地產數據往往集中於名店林立的商業核心區域：中環、尖沙咀、銅鑼灣，但這些區域的經濟興衰不是所有市民有感，最有感的還是一般商住地區的情況，能反映實體經濟的另一真實面，而稍稍走出核心商業區「風景」已經大不同。

研究員以「商業核心邊陲」佐敦為試點【註】統計店舖空置情況。佐敦區內民生街區為主，但亦有旅客區、飲食區和商業區，街區類型多元，更能反映香港路面經濟實況。

研究員實地考察，發現佐敦1,890間街邊地鋪共有212間吉舖，空置率達11.2%，雖然與商業核心區域的數據差不多，但若比較不同街區，佐敦區「吉舖」主要集中於唐樓和住宅較多的街道，彌敦道、佐敦道等大街卻相對較少，旅客區旺而民生區凋零，顯示旅客對實體經濟幫助或有限。

▍吉舖重災區集中民生街道：渡船角一街空置率逾四分一

➤ 渡船角文蔚街｜吉舖數量：14間｜空置率26.4%

渡船角（即文八樓所在）是佐敦主要的住宅區，亦是附近打工仔的午飯熱點，卻也難敵結業潮。短短200米的文蔚街可謂「剩」況空前，吉舖數量達到14間，大部分結業店舖與日常生活相關，包括餐廳、雜貨店、服裝店，另外也有窗外貼滿明星合照的火鍋店和經營多年的寵物用品店。

➤ 上海街｜吉舖數量：20間｜空置率16.7%

這段佐敦道以北至甘肅街、只有5分鐘步程的街道，平均每六個舖位就有一間空置。上手店舖種類同樣是五花百門，有餐廳、小吃店、服裝店、裝修店，大部分都是近兩年結業。就連扎根社區多年的街坊商店也無法幸免，翻查Google Earth 街景圖，至少6間空置舖位在結業前已在該處經營超過15年。

上述情況反映，相對於主要外街／商業大街，佐敦内街的空置情況更嚴重，或因内街店鋪往往是本小利薄，依賴街坊生意，一旦生意減少便很難繼續經營。這些小店結業後因爲同類型鋪位甚多，業主未必容易找到新租客，導致内街吉舖情況更為嚴重。

而佐敦道等主要街道鋪通常由連鎖集團承租，資金流和抗逆能力較强，因此市道欠佳亦較有韌性。另外這些鋪位位於黃金地段，人流多，相對而言更能吸引區外市民和遊客光顧，即使一間有結業也會很快有新舖頂上。

▍澳牛和廟街——旅遊吸引人流可以拯救本地零售？

應對市況低迷，不少輿論建議進一步開放旅遊，例如藉去年「一簽多行」等政策，吸引訪港旅遊，彌補「北上」人潮，以挽救零售業頹勢。但在「窮遊」、「生態遊」盛行的現況下，受惠行業／店舖是否普遍？

作為非核心商區，佐敦亦內涵如廟街等觀光熱點，區內亦有澳洲牛奶公司、麥文記等「小紅書」旅客推薦的必到景點，但考察發現，其刺激經濟的效果，似乎僅限於本身街道，從吉舖的分佈情況可見，遊客活動對同區整體零售餐飲業的刺激未必有很大作用：

➤ 庇利金街（與澳牛所在白加士街的一街之隔）｜吉舖數量：9間｜空置率13%

在澳牛所在的一段白加士街的確可以觀察到商舖經營情況較好，行人路上經常出現遊客在排隊候餐的人龍，但僅僅一街之隔的庇利金街情況截然不同。即便在地鐵站出口旁邊，但其空置率亦高於平均值，尤其是靠近九龍公園一段人流稀少，幾間相連的吉舖令街道顯得格外死寂。

➤ 廟街（兩個牌坊之間）｜吉舖數量：15間｜空置率12.7%

儘管廟街遊人數量比起上年夜繽紛期間大幅減少，惟市況仍然較周邊活躍。然而，這個情況只限於近佐敦道入口一端，沿著廟街往油麻地方向步行，很快就看到多家吉舖，尤其在寧波街和西貢街交界，市面相當冷清，接近甘肅街的一端更是常年出現街道兩邊整列舖位空置。

由此可見遊客帶來的經濟效應似乎只集中在旅遊熱點所在的一小截街道，從佐敦道牌坊「大門」一看，確實貌似「夜繽紛」，但再行入一點就是另一光景，可見並非人人受惠。這或與遊客「打卡遊」和「一日遊」的模式有關，不會在街區久留消費。

事實上研究員亦觀察到，很多遊客只當佐敦是中途站，不會停留太久，參觀完澳牛、廟街後便旋即前往尖沙咀、旺角繼續行程，遑論周圍食飯購物，令當區整體很難依賴旅客活動復甦。

▍地產界也有「執笠群組」 柯士甸道地產街變死場？

除了零售和餐飲業衰退，佐敦的商舖現況，同樣印證地產業萎縮對市面吉舖的負面影響。例如區內曾有「地產街」之稱的柯士甸道一帶與廣東道交界，曾經有一列大型地產舖，但到了2022年前後幾乎全部結業，然後一直空置至今，整條街有如死場，成爲佐敦吉舖最集中的街區之一。

該處過去因鄰近九龍站且豪宅林立，而對面港景匯商場常設有長實新樓樓盤的示範單位【註3】，全盛時期曾有美聯、中原、香港置業、Q房網等十多間地產舖在此一字排開。但疫情後樓市不升反跌，觸發地產代理結業和離職潮，這些地產舖也相繼退租。如今「地產街」風光不再，十多間只剩下三間，其餘舖位亦已空置兩三年。而在現時樓市不景下，可預視短期内亦難以恢復。

▍逆市生存之道：哪些街道沒有吉舖？

雖然吉舖整體數量高企，但佐敦不少街道依然繁忙，研究員甚至發現一些街道仍然近乎「零吉舖」，包括：

➤ 新填地街戶外街市：依舊人頭湧湧，或因買餸煮飯是家庭基本需要，尤其是街市價廉物美，可見最基層的街區未受太大衝擊。另外，亦有不少報道發現很多吉舖也轉換成散貨場和三餸飯，佐敦也不例外，處處有三餸飯的蹤影。

➤ 廣東道「玉器街」：美聯年初研究只尖沙咀廣東道有19個吉舖，空置率高達29.2%【註4】，但一區之隔的佐敦廣東道「玉器街」雖然人流淡靜，卻只有4間吉舖，空置率不到5%。（可能是因為大部分都不開門，難判斷哪些是真「吉」)

近年無處不吉舖的現象，特首李家超將其解釋為「洗牌過程」，過後「市場終會穩定」【註5】。但洗牌也要有新活力注入才算洗牌，但按零售業或街鋪層面看，則暫時未見新活力注入。即使經濟數據「變好」，似乎也是個別行業拉高整體經濟數據，而市民普遍無感或無法受惠。