【法外之丁】丁屋將成「簡樸房」時代劏房問題重災區？
發布日期：2025年4月10日
聲稱為解決劏房問題，政府將推出「簡樸房」認證，淘汰少於86呎或沒有足夠通風照明等的劏房，貌似為解決困擾香港多年的劏房問題踏出重要一步。然而整個認證制度有個政府故意遺下，但還未被公眾注視的漏洞：全港接近10萬間新界村屋及丁屋被排除在規管範圍外【註1】。
這意味著至少3萬間位處一般住宅單位的不合規劏房被取締，然後基層住戶找不到合適的過渡屋／簡約公屋時，他們很可能會被「流放」到其他不合法但被疏於監管的劣質住所。政府在取締一般住宅劏房時，卻沒有同時增加資源規管位於非一般住宅的劏房，將會令劏房問題由唐樓轉移到丁屋、天台屋、籠屋和寮屋等等。
以丁屋為例，近年「丁屋劏房」甚為普遍，由於它們將不會被「簡樸房」認證標準淘汰，預期未來數量會因需求上升而增加：
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▍丁屋劏房暴露的五種問題
1. 冰山一角： 這批丁屋劏房全都少於86呎，且僅僅搜尋一個地產代理已經找到一堆村屋內的小型劏房已經「收穫甚豐」，可見實質數量會更多。有一租盤甚至以「酒店式服務住宅」包裝，疑似早有集團式經營丁屋劏盤事業，因平均利潤更豐（留意呎租可達$71.4）。
2. 丁屋變「服務式住宅劏房」：研究員發現有丁屋劏房被包裝成酒店式服務住宅，但實質環境比小型酒店房更細（70呎），連同套廁及床位，已經沒有活動空間。樓盤廣告註明出租日數不少於28天，應是想迴避《旅館業條例》規管，但還有潛在的地契問題及城市規劃問題。
例如以城市規劃角度，丁屋／村屋一般位處的「鄉村式發展地帶」，而「服務式住宅」在現行的城規指引中被視為「分層住宅」【註7】，根據該丁屋劏房樓盤所屬鄉村的分區規劃大綱圖(S/STT/2)中，在「鄉村式發展地帶」中營運「分層住宅」須向城規會申請【註8】，惟研究員查證發現相關地點沒有相關申請，故此這間丁屋酒店式服務住宅劏房有機會違規。值得注意，這間酒店式服務住宅劏房已存在多年，可見執法力度有多大。
3. 建築物設施超負荷：丁屋／村屋本身的設計，包括樓面承重、水管、排污等，只為村屋／丁屋而不是劏房而設。簡單而言，理論上一幢2100呎的丁屋及其基建本身只是為男丁的一家人而設，現實上一般丁屋會成為分層單位，即2－3個每個700呎的單位，居住人數已是2－3倍。丁屋劏房會令情況更惡化：每層劏開約6－7個單位每個約70－80呎的劏房，3層即是可以上20個單位。某些丁屋的污水管沒有與公共排污系統接駁，而是靠化糞池處理排泄物，丁屋劏房將令建築物設施超負荷。
4. 安全問題：丁屋／村屋屬《建築物條例》豁免的屋宇，政府批核丁屋時會發出就建築工程、排水工程及地盤平整等工程發出豁免證明書【註9】，意思是若符合「鄉村式屋宇」的排水及衞生規定，則毋須受《建築物條例》中部分條文規管。但在一些丁屋劏房的例子中，已與高密度的住宅相近，將其假設為低密度住宅般獲得規管豁免，可能產生衛生或建築安全問題，例如額外間隔造成的額外負荷，亦令這些毋須受一般《建築物條例》規管的丁屋面對未知的建築風險。
5. 大搞教育產業或令問題惡化：根據地產代理資料顯示，不少在大學周邊的鄉村丁屋被改為「學生公寓」，例如中大旁的赤泥坪村、樟樹灘村，科大旁的大埔仔村。未來非本地生比例會繼續增加，宿位普遍不足，遲些亦會在牛潭尾搞大學城，需求將外溢至鄉村地帶接近不受規管的劏房。
現時政府制定房屋政策時（包括簡樸房政策），其視野僅限於一般私人住宅物業，往往沒有包括接近10萬間丁屋和村屋。關於房屋的官方數據，很多時候亦將丁屋和村屋排除在外（例如私樓空置率，自2002年起將村屋在統計中剔除，這令政府低估了整體的私樓空置問題【註10】），以致政府制定「簡樸房」政策時有盲點。
另外一個政府將丁屋的剔除的原因，可能是不願將丁屋視為一般私樓看待。事實上丁屋本來不是「一般私樓」，而是是為原居民自住而設。只是政府過去數十年來因忌諱鄉事勢力，對非法買賣丁權（套丁）問題隻眼開隻眼閉，時至今日不少新丁屋在補地價後已經成為可自由交易的「私樓」，不顧現實情況，將丁屋／村屋排除在私樓政策視野外，自然亦更難處理丁屋的改建／劏房化的問題（當然亦須先解決套丁問題）。
不過政府一旦在房屋政策上將丁屋作為一般私樓看待（繼而將其納入各種規管），即法理上承認這些為「可供買賣的新私樓供應」，變相默許套丁，這又不是政府願意公開做的。未知是否因此而寧願將丁屋／村屋數據一併在房屋數據中「消失」，何況將其納入新房屋政策中（例如是次簡樸房政策），但這會令政府及公眾無法得知香港房屋問題全貌，更加令各類房屋問題變得更為隱蔽。
這意味著至少3萬間位處一般住宅單位的不合規劏房被取締，然後基層住戶找不到合適的過渡屋／簡約公屋時，他們很可能會被「流放」到其他不合法但被疏於監管的劣質住所。政府在取締一般住宅劏房時，卻沒有同時增加資源規管位於非一般住宅的劏房，將會令劏房問題由唐樓轉移到丁屋、天台屋、籠屋和寮屋等等。
以丁屋為例，近年「丁屋劏房」甚為普遍，由於它們將不會被「簡樸房」認證標準淘汰，預期未來數量會因需求上升而增加：
➤上水 村屋 [業主盤] 1室 酒店式服務住房，可短租（1個月起），不需按金 （70 平方呎 呎租: @71.4 元）【註2】
➤ 大埔 千霞別墅 [代理盤] 1室 低層 F012大埔男士單間近中文大學 科學園 – 短租至8月9折 (80 平方呎 呎租: @37.5 元) 【註3】
➤大埔 千霞別墅 [代理盤] 1/F F012GC典雅装修大埔千霞别墅 (長短租也可以) (70 平方呎 呎租: @50 元)【註4】
➤沙田 赤泥坪 [代理盤] 全層 F05 126赤泥坪男生合租共用厨廁(歡迎短租至8月 9折)
（80 平方呎 呎租: @48.8 元）【註5】
➤大埔 樟樹灘村 [代理盤] 1室 F017 1D樟树滩84号学生公寓房 可短租至8月-9折 80 平方呎 （呎租: @67.5 元）【註6】
▍丁屋劏房暴露的五種問題
1. 冰山一角： 這批丁屋劏房全都少於86呎，且僅僅搜尋一個地產代理已經找到一堆村屋內的小型劏房已經「收穫甚豐」，可見實質數量會更多。有一租盤甚至以「酒店式服務住宅」包裝，疑似早有集團式經營丁屋劏盤事業，因平均利潤更豐（留意呎租可達$71.4）。
2. 丁屋變「服務式住宅劏房」：研究員發現有丁屋劏房被包裝成酒店式服務住宅，但實質環境比小型酒店房更細（70呎），連同套廁及床位，已經沒有活動空間。樓盤廣告註明出租日數不少於28天，應是想迴避《旅館業條例》規管，但還有潛在的地契問題及城市規劃問題。
例如以城市規劃角度，丁屋／村屋一般位處的「鄉村式發展地帶」，而「服務式住宅」在現行的城規指引中被視為「分層住宅」【註7】，根據該丁屋劏房樓盤所屬鄉村的分區規劃大綱圖(S/STT/2)中，在「鄉村式發展地帶」中營運「分層住宅」須向城規會申請【註8】，惟研究員查證發現相關地點沒有相關申請，故此這間丁屋酒店式服務住宅劏房有機會違規。值得注意，這間酒店式服務住宅劏房已存在多年，可見執法力度有多大。
3. 建築物設施超負荷：丁屋／村屋本身的設計，包括樓面承重、水管、排污等，只為村屋／丁屋而不是劏房而設。簡單而言，理論上一幢2100呎的丁屋及其基建本身只是為男丁的一家人而設，現實上一般丁屋會成為分層單位，即2－3個每個700呎的單位，居住人數已是2－3倍。丁屋劏房會令情況更惡化：每層劏開約6－7個單位每個約70－80呎的劏房，3層即是可以上20個單位。某些丁屋的污水管沒有與公共排污系統接駁，而是靠化糞池處理排泄物，丁屋劏房將令建築物設施超負荷。
4. 安全問題：丁屋／村屋屬《建築物條例》豁免的屋宇，政府批核丁屋時會發出就建築工程、排水工程及地盤平整等工程發出豁免證明書【註9】，意思是若符合「鄉村式屋宇」的排水及衞生規定，則毋須受《建築物條例》中部分條文規管。但在一些丁屋劏房的例子中，已與高密度的住宅相近，將其假設為低密度住宅般獲得規管豁免，可能產生衛生或建築安全問題，例如額外間隔造成的額外負荷，亦令這些毋須受一般《建築物條例》規管的丁屋面對未知的建築風險。
5. 大搞教育產業或令問題惡化：根據地產代理資料顯示，不少在大學周邊的鄉村丁屋被改為「學生公寓」，例如中大旁的赤泥坪村、樟樹灘村，科大旁的大埔仔村。未來非本地生比例會繼續增加，宿位普遍不足，遲些亦會在牛潭尾搞大學城，需求將外溢至鄉村地帶接近不受規管的劏房。
現時政府制定房屋政策時（包括簡樸房政策），其視野僅限於一般私人住宅物業，往往沒有包括接近10萬間丁屋和村屋。關於房屋的官方數據，很多時候亦將丁屋和村屋排除在外（例如私樓空置率，自2002年起將村屋在統計中剔除，這令政府低估了整體的私樓空置問題【註10】），以致政府制定「簡樸房」政策時有盲點。
另外一個政府將丁屋的剔除的原因，可能是不願將丁屋視為一般私樓看待。事實上丁屋本來不是「一般私樓」，而是是為原居民自住而設。只是政府過去數十年來因忌諱鄉事勢力，對非法買賣丁權（套丁）問題隻眼開隻眼閉，時至今日不少新丁屋在補地價後已經成為可自由交易的「私樓」，不顧現實情況，將丁屋／村屋排除在私樓政策視野外，自然亦更難處理丁屋的改建／劏房化的問題（當然亦須先解決套丁問題）。
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「…於新界豁免屋宇任何樓層劃分多於一個獨立單位作出租用途，均已違反相關現行法規及／或政府租契的管制，故不會納入『簡樸房』規管制度的規管範圍。」
【註9】《建築物條例(新界適用)條例》
