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發佈時間：2024年7月18日　 對於今日政府允許西九管理局出售住宅項目，大眾慨嘆西九正式淪為數碼港翻版，但似乎亦有幾大同樣重要的問題，亦值得我們探討：1 西九潛在同政府賣地計劃「爭生意」西九董事局主席唐英年指出，不想在庫房取錢，加重政府負擔，「知道陳茂波辛苦」【註1】，彷彿容許西九賣地就不用公帑支出。但在現時的方案下，西九將於未來2-3年後分批售賣近183萬呎樓面面積的市區住宅靚地，到時將會直接與政府賣地計劃「爭生意」，如現今香港土地市場持續下去，將進一步削弱近年本已經常流標的政府擬賣土地的價值，潛在直接衝擊未來政府賣地計劃的收入；另外建議亦無需向政府補地價，即免交數目以億億聲計的公帑，容許西九賣地真係無加重政府公共財政?2 港鐵多年霸地疑雲在回應西九資金斷裂原因時，唐英年更自爆於當年建高鐵時，將「值錢」的土地借予港鐵作卸泥區，而港鐵一借便拖足7年，「使能賺錢的項目未有如期興建」【註2】，導致資金斷裂，這意味西九理應能推算出遲還土地會導致今天的財困問題。但報導並無交代，西九管理局當年為何沒有向港鐵收回延期還地的潛在成本，與及其他後備方案。究竟是自身土地管理資源不善，仍或是怕事了算？ 到今天竟又揚言要參照港鐵模式出售業權發展，究竟西九管理局有沒有能力駕馭賣地發展計劃，未來與更難操控的大發展商會否再度出現霸地拖延發展，囤積居奇的狀況，將成一大疑問。3 賣斷住宅　之後再賣設施？一旦今天政府向西九開先河，將當區所有設施的2成土地賣斷，而現時仍分別有43%的文化藝術設施，以及95%的零售／餐飲／消閒設施尚在規劃階段【註3】，即是「未有著落」。若賣住宅地救得一時後，西九財政狀況仍然嚴峻，會否令到上述部分的公共設施/資產都被牽連並私有化呢？尤其是本身規劃中已有不少設施，如M+第二期和小型戲曲劇場已早被束之高閣。4 賣到150億咁樂觀？有業界估值西九「地王」未來能售約150億至165億，即每方呎估值約8,200至9,000元樓面地價呎價【註4】。但如昔日啟德亦被視為高價地段，但卻隨著樓市疲憊而估值拾級而下，有一幅曾被估算值120.8億的商業／酒店用地「第4C區4號」，去年竟暴跌至12.95億【註5】，西九對賣地收益會否同樣過份樂觀，若兩年後土地繼續貶值，是否將迎來窮途末路？5 [...]

發佈時間：2024年9月8日 西九文化區管理局陷入財困，解決方法討論至今，階段性的結論是批准管理局賣住宅地，稱賣樓套現的資金夠維持西九營運多10年，許多人認為「以地養文化」並不可持續，但更根本的問題是，未來的西九文化區還有存在意義嗎？ 今日割一地，不只一地變豪園天下，其實可以是打開了西九文化區全面割售的開端。 賣開有條路，今次政府開先例予管理局分兩期出售部份住宅地夠用十年，但若然西九財政狀況仍然嚴峻，西九區內各式各樣的設施用地都可以不跟過往規定進行大割售，先有酒店、辦公室、公共空間，再有規劃中的藝文設施、零售餐飲空間，尤其各劇院劇場、展覽中心、M+二期等藝文設施需按西九發展進程再作檢視並推展，尚未有着落，難保日後管理局因財困將設施或土地一賣再賣，將潛在資產套現。 賣地救西九只可救到一時，令人驚訝的是，政府批准西九賣地建住宅，前提卻沒有要求西九管理局交代未來如何達至自主營運、財政安排及時間表的藍圖給公眾。且回顧當年被視為賺錢項目之一的「大型表演場館」，與相鄰的廣場、餐飲設施等一拼落入當年經全盤考量的整體規劃，其選址正正是今天的故宮。主角之一的大型表演場館目前仍然下落不明，是否有責任要求進一步交代這些相對能賺錢項目的下落？ 或許西九文化區本身就是一個時代的畸胎：97後董建華提出西九文化區是要證明香港非「文化沙漠」，「要在文化方面有所作為」，如文化人茹國烈曾言，香港文化光譜之闊，飲食、宗教、體育等皆文化，若以一句「香港無文化」立論，純屬製造幻覺。 耗支216億多年延續此區，區內3分之2土地仍然彷如沙漠，是為了證明一個文化無知的誤會？有錢有地投入文化總是好事，反觀自身擁有的在地文化卻不斷被消耗，霓虹招牌落地、排檔失蹤、村落被滅、歷史建築保育不全，若果能為西九文化區賣地救亡，其他在地文化的政策及資源部署又應如何？ [...]

發佈時間：2024年8月22日　 近年高位入市，其實不只是上車一族，還有曾以天價投地的各大發展商。 研究員整理了2017-2021年間各大發展商於港九新界揮金換土天價投地的紀錄，這全部發生在地價節節下滑、賣地計劃流標不斷以前。可發現當年各大發展商天價投地幾乎人人有份，「麵粉」(土地/發展成本) 價格之貴，相比今日這些地盤將近落成的樓盤，分分鐘已可趨近「麵包」(樓價) 價格。 ➤九龍啟德 當時啟德追捧CBD2概念，中資爭相來港奪地，整個發展區內大量商住地地價過往10多年愈追愈高，商住賣地的樓面地價每呎最高峰可達1.7萬，今日啟德樓價要賣到1.7萬呎也極具挑戰。今日塊麵包同昨日舊麵粉價格已相差無幾。 [...]