肢解城市規劃
【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心?
未有發動土改鬥香港地主,地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目,由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施,唔單只會加劇香港土地兼併分田地,亦將會根本性改變香港城市土地格局。
早在今年4月,星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ,有發展商向政府建議賦權予民政專員,「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意,牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術,政府已經話成立小組配合研究跟進,又唔見檢討丁屋政策咁積極?
▌「豬頭骨」都變「大肥肉」
放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」,實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地,正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段,難以發展私樓,所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋,最後態度其實也是不甘不願。
如果降低門檻,相信發展商即刻可以加速兼併有成2,400公頃 (大過明日大嶼兩倍) 既祖堂地業權,尤其在祖堂地附近囤地的發展商相信會更加積極,割據新界土地,本來作為「豬頭骨」的祖堂地即刻變成「大肥肉」。香港4大地產商有上千公頃農地儲備,咁樣幫佢拆牆鬆綁潛在俾佢地囤多2倍有突。
而鄉事派當然想分一杯羹,2018年有鄉事派表明不反對政府以甲級農地價收祖堂地起公屋。但到了今日要「簡化城規程序」,就即刻叫政府放寬出售門檻,善用新界土地,以「合理條件」發展祖堂地。同樣「要錢唔要地」,但土地發展的主導權最後就交到發展商手上,而政府覓地建公屋居屋將更加舉步為艱。
▌「神秘」的祖堂地
一講新界「祖堂地」突然好似變左好多地出黎咁,其實只係一種土地擁地形式,用地上都只不過係新界農地、棕地或者屋地,反而係一直係地產王國難以克服嘅眼中釘。而家政府研究幫地產商起釘,講左咁耐政府連向公眾交個全港祖堂地分佈地圖都冇。
早在2018年政府聯合鄉議局成立新界祖/堂事務工作小組,研究如何加快祖堂地的出售同發展,但到了近日,連建制派在立法會質詢問及祖堂地嘅數量同面積,政府都可以話無相關備存資料。在政府未有官方數字之前,鄉事派連同民政就話要研究點樣加快出售。看來政府都知,祖堂地似乎真係一塊不可告人嘅大肥肉。
明明話要解決房屋問題,一味賴地硬話冇地,但就連最基本的祖堂地的數量分佈及面積都冇,究竟又點樣可以搵地呢?而家搵搵下地,又講到幫埋發展商搵,放寬祖堂地出售門檻,助長發展商囤更多地,遲啲用嚟起貴樓私樓,又加劇左房屋問題。
所以簡化地產商既發展管制根本唔係解決房屋問題既手段,只係向地產商分肥肉同阻礙左解決房屋問題之舉。
8月專研系列 #肢解城市規劃 全集:https://liber-research.com/steamlining_planning/
參考資料:
【星島消息人士:地產商倡祖堂地「鬆綁」 八成宗族成員同意可賣】 https://bit.ly/3jNpbVF
【有問冇答】立法會二十一題:祖堂地 (2020)
https://bit.ly/3yyUBVC
【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】
https://liber-research.com/developer_landresumption/
【港台視點31:阿公地,無得避?】https://fb.watch/7d_leus_59/
【野俾大紅】小紅書用戶對香港郊野的五種想像
【野俾大紅】小紅書用戶對香港郊野的五種想像 發布日期:2025年10月23日 最新數字顯示,國內旅客佔訪港旅客已超過八成【註1】。有分析指疫後國內遊客更重視景點原真性和體驗的轉向【註2】,越來越多國內旅客更喜歡走出市區,到郊外「徒步」(意指行山)和「趕海」(意指都海邊撈捕動物)【註3】,因而國內社交媒體上有關香港郊野的旅遊推廣,對本地的社會和環境影響很大。在國內最大的社交平台小紅書,近年湧現大量有關到香港郊野的帖子。剛在十一假期「出事」的橋咀,亦獲得小紅書關注,推薦遊客「浮潛」【註4】。這風潮結合社交媒體網紅追捧生態熱點,令香港郊野更嚴重超載。社交媒體如何理解、想像和詮釋香港郊野,很影響用戶如何決定目的地和旅遊活動及行為,認識他們對香港郊野想像,亦有助應對大批遊客所帶來的管理問題,作超前部署。為理解國內遊客如何理解和想像香港郊野,研究員在小紅書透過「香港、戶外、旅遊、郊遊、郊野、海島」等關鍵字,搜尋香港郊野旅遊貼文,並用標籤及篩選功能,查閱了各關鍵字最多人讚好及收藏者(或最少各1000以上),整合出用戶對香港郊野的六大想像。▍一: 港版「XXX」:馬爾代夫、托斯卡納、富良野、鐮倉......第一類帖子將香港郊野勝景類比為外國著名自然景點,並形容為不用出國的替代選擇。這類帖子通常以「不是____去不起,而是____更有性價比」為標題,將香港自然風光投射成一種世界名勝的替身,或提供一種便捷便宜的異國風情,結果香港郊野成了國內遊客的「世界之窗」。這些「港版XXX」說法多不是源自香港人,雖然部分形容雖然真實,形容細緻,但以國外景點的眼光「過濾」,甚或乎誇張失實,令在地的自然風景和文化獨特之處被忽略。➤「港版天使之路」:橋咀島連島沙洲 [...]
【探熱專題】高溫熟城:中暑是否只因熱?
【探熱專題】高溫熟城:中暑是否只因熱? 發布日期:2025年8月1日 本年頭七個月天文台已累計懸掛酷熱天氣警告約657小時,比去年同期多了32小時,酷熱天氣已成常態,對不少人來說其警告意味已經淡化,但酷熱天氣帶來的中暑甚至死亡的風險依然存在。僅據新聞報導,今年5月至今已出現高達22宗疑因中暑送院的個案,未經新聞報道的有更多。單是7月26日據報已有5宗個案,涉及1死6傷。總括而言中暑送院個案絕大部份發生在室外運動和戶外工作者身上。現時,當市區普遍達33℃時,天文台會發出酷熱天氣警告【註1】。勞工處亦設有暑熱工作警告作為特別提示,建議市民避暑及僱主安排休息時間,減少僱員在戶外工作的中暑風險。惟研究員發現,近半事故發生前兩小時當局並未懸掛標準較寬鬆的酷熱天氣警告,引起警告機制是否能有效預防暑熱相關傷害,以及高熱疾病成因的疑問。▍絕大部份死亡事故屬戶外工作 工作暑熱警告未曾懸掛今夏疑因中暑的送院的事故中,戶外運動或遊玩雖佔大宗(15宗),但6宗死亡事故中有5宗都屬戶外工作,可見戶外工作為中暑致死的最大威脅。勞工處於2023年發佈《預防工作時中暑》指引時引入按發出工作暑熱警告機制,規定僱主按戶外工種勞動程度安排休息時間【註2】。儘管如此,在工作暑熱警告生效期間仍有至少一宗因工中暑送院個案。另一方面,所有致命個案發生當日沒有工作暑熱警告生效【註3】。工作暑熱警告雖分為三級制,但紅、黑兩級較嚴重的警告從未生效,警告長度亦僅得日均1.2小時,僱主未必能夠及時完全按警告安排休息,頻繁懸掛和取消在工作的實務上或難以配合。而事實上,工作暑熱警告機制2023年落實至今,年均生效約56日,相比酷熱天氣警告的年均75日低不少。縱使戶外工作風險比戶外運動遊玩的中暑風險高(遊玩計劃可變,但戶外工作則比較難自主),但懸掛的標準似乎更加嚴格。舉例而言,本年5月21日威爾斯親王醫院一名建築工中暑身亡,當日中午至下午4時沙田的氣溫高於33℃,天文台亦發出酷熱天氣警告。惟當日香港暑熱指數最高僅達29.8,未達「黃色暑熱工作警告」的標準(須達30)。當然中暑風險不僅要看溫度,還要看濕度、風速等熱壓力數據,也要看身體狀況、衣著等等,但沙田的工作間中暑死亡個案,亦可能反映現時全港的暑熱指數,不代表分區(如沙田)局部的情況。工作暑熱警告發出與否,是按照天文台發佈的香港暑熱指數【註4】發出,而香港暑熱指數的釐定,雖然反映了溫度、濕度、風速以及太陽照射的影響,具科學根據,但數字是根據在京士柏氣象站量度的自然濕球溫度、黑球溫度和乾球溫度綜合計算出來,不代表沙田的具體情況。舉例說,威爾斯醫院工地致命個案當日沙田最高氣溫為33.5℃,而京士柏只是32.1℃,雖然沒有當日威爾斯醫院工地的其他氣象數據,但若有地區為本的數據,按同一標準的話,天文台或許已對沙田發出工作暑熱警告,或能避免這種不幸事故。當天死者早上8時已向工友求助、在中午出現中暑症狀,但一直未被安全主任安排到休息室,直至下午3時暈倒才獲送院【註5】,延誤處理是導致死亡的主要因素。事實上,去年樂施會去年已透過搜集分區熱壓力數據,實測3區熱壓力數據,發現部分日子足以發出黑色暑熱警告,繼而提倡地區為本的暑熱指數,但勞工處指會引起混亂而不予考慮【註6】。儘管如此,在本年度暑熱工作警告生效期間,幸好沒有發生任何因暑熱不適死亡的事件,或反映工作暑熱警告能減少中暑個案,但死亡意外一宗也嫌多。▍中央預警有局限 [...]
【「佐」吉又空?】香港商舖逢九吉一 民生街區都難倖免於難?
【「佐」吉又空?】香港商舖逢九吉一 民生街區都難倖免於難? 發布日期:2025年10月24日 從疫時結業潮至現在,街舖凋零已屬尋常,集誌社去年就個別商場及街區進行抽樣式調查,發現港九新界的空置率約一成,尤以港島最嚴重【註1】。而主流報導的商業街區空置率,同樣徘徊於10%以上,遠高於如2018-2019年的約5-6%。近日美聯亦發布最新核心商業區數據,整體空置率僅從半年前的12.1%微跌至11.9%【註2】,反映「吉舖」現象持續,除尖沙咀和銅鑼灣外,中環和旺角亦錄得更高空置率。主流地產數據往往集中於名店林立的商業核心區域:中環、尖沙咀、銅鑼灣,但這些區域的經濟興衰不是所有市民有感,最有感的還是一般商住地區的情況,能反映實體經濟的另一真實面,而稍稍走出核心商業區「風景」已經大不同。研究員以「商業核心邊陲」佐敦為試點【註】統計店舖空置情況。佐敦區內民生街區為主,但亦有旅客區、飲食區和商業區,街區類型多元,更能反映香港路面經濟實況。研究員實地考察,發現佐敦1,890間街邊地鋪共有212間吉舖,空置率達11.2%,雖然與商業核心區域的數據差不多,但若比較不同街區,佐敦區「吉舖」主要集中於唐樓和住宅較多的街道,彌敦道、佐敦道等大街卻相對較少,旅客區旺而民生區凋零,顯示旅客對實體經濟幫助或有限。 [...]
【借遮地圖】大雨滂沱尚有甚麼「共享雨傘」的地方?
【借遮地圖】大雨滂沱尚有甚麼「共享雨傘」的地方? 發布日期:2025年8月2日 近日香港烏雲密布,今周天文台更罕有地兩度懸掛黑色暴雨警告信號,並預料未來數天均有驟雨。若市民不慎外出未有攜傘,難免舉步維艱,進退失據。過去香港曾有不少「共享雨傘」的倡議,旨於使資源能更環保地有效分配,但不少都因不同緣由難以為繼。原來現時仍有不少地方,尚有雨傘租借服務,若恰巧身在附近,或可解燃眉之急。研究員搜羅現時尚有「借遮」服務的機構組織,瀏覽各商場官網,發現至少有410處「借遮」站點,再將其整合成「2025香港借遮地圖」(地圖連結放於留言/Story),期望公眾在有需要的時候可以用得上,並藉此探討「共享雨傘」於香港如何可能。▍唔該借「遮」:香港仲有咩地方係有傘可借?綜觀全港被紀錄的410處「借遮」站點,遍布全港18區,主要來自於各大商場、順豐速運服務網點,以及香港賽馬會投注站,大多在遞交按金及登記後便可租借,小部分只開放予特定身份者,如會員、職員、租戶等:➤ 借遮服務站點來源商場/商廈(只紀錄官網聲稱有相關服務者):至少146間順豐速運服務網點(活動將於年尾完結):143個馬會投注站:85個Jie [...]
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【探熱專題】唔止康文署泳灘 全港究竟有幾多座海灘? 發布日期:2025年8月4日 全球暖化,酷熱天氣下能在戶外做的運動不多,大城市在熱島效應下份外炎熱,到海灘游水為室外運動少有的選擇。香港地理環境得天獨厚,擁有頗長的海岸線,達722公里,亦有263個離島,但康文署轄下只有42個憲報公布主要泳灘,難以足夠全港750萬市民享用。究竟香港有多少個海灘?現時並無一個正式統計。研究員透過運用政府最新提供的全港3D地圖,配以Google [...]
【西貢東壩實施「停的」 將逆轉過度旅遊的「死亡螺旋」?】
【西貢東壩實施「停的」 將逆轉過度旅遊的「死亡螺旋」?】 發布日期:2025年8月20日 有傳將於9月13日起,政府禁止的士於假日駛入東壩及破邊洲觀景台【註1】,將為西貢東壩持續出現的「過度旅遊」狀況,帶來逆轉亂局的契機。研究員今年曾在5.1黃金周觀景台出口實時點算,除了6小時內錄得共2340人的高人流推算外,也留意高旅客流量在郊野地區引起的「山野留痕」、流動廁所的「生化危機」,動員大量車隊人力保安等公帑資源於現場管理,西貢萬宜路亦出現石屎擴闊單線雙程路,已對行山客及區內牛隻棲息空間有明顯影響。西貢東壩成為旅遊熱點的轉捩點,是在去年12月30日破邊洲觀景台的落成開始的。回想觀景台工程在去年展開時,當時研究員已擔心為郊野帶來最大的破壞,不是其工程本身,而是設施吸引海量打卡人潮所帶來的衝擊,以及部門有否能力管理【註2】。觀景台落成後,隨即引來大批旅客,交通問題令他們入夜後仍滯留東壩,旅遊體驗亦直線下降,及後的士「劏客」新聞亦不時出現。而沿著過往的「路徑依賴」,一般旅遊政策思路則會繼續「配合旅客需求」,加大基建配套,然後逐漸令原本因偏遠與隔絕而聞名的勝景喪失原有獨特性,令香港勝景一個又一個陷入一種旅遊業很容易跌入的「死亡螺旋」。但今次「停的」做法,似乎一改過往著重「適合旅客」的方向,意味著對推動生態旅遊的作法似乎有所轉念。根據研究社在過往的研究與評估,今日香港推動生態旅遊,比起大興土木的過度規劃(over-planning),更需要的是一種「逆規劃」(unplanning) 或「負規劃」(negative [...]
