【「掃」往知來】百分百私樓區掃管笏 如何變成「三大伏區」之首？
原文發佈於2026年7月16日
近年新住宅區陸續落成，但部分捲入規劃爭議，民間更將啟德跑道區、白石角和屯門掃管笏合稱「三大伏區」【註1】。它們均被指交通不便、配套不足，甚至是「食物沙漠」。
當中啟德跑道區位於城市核心但人煙稀少，長期獲得公眾討論，白石角則因政府近日送地予港鐵建私樓以資助車站基建費用，並以「公屋同白石角唔夾」為由取消公營房屋計劃，而再被關注，但位處屯門邊陲、被稱爲「三大伏區」之首的掃管笏，反而最少人討論。
然而掃管笏的規劃歷史十分值得我們借鏡。除了它是「三大伏區」之首，從城市規劃角度，研究過去數十年掃管笏的轉變，能讓我們理解為何掃管笏，以至「三大伏區」如何一步步形成，背後的規劃教訓又是什麼。
▍由農村鄉郊地景 逐步步入豪宅結界的開端
八九十年代時，掃管笏還是以農地為主，但已逐漸被棕地侵蝕。而新界棕地問題的「原爆點」，就在掃管笏－－鄉議局前主席劉皇發的公司，在1980年代就掃管笏一塊農地的土地用途限制，將政府告上法庭（史稱「生發案」(Melhado Case)。勝訴後打開了地契無法有效制止地主將農地變棕地的漏洞，逼使政府以城市規劃手段管制新界土地用途。
1996年，城規會首次就掃管笏劃定規劃大綱圖（大綱草圖編號S/TM-SKW/1），涵蓋掃管笏村與大小欖範圍。當時當區多幅常耕農地集中在西北端掃管笏村及新村四周，其他散布於小欖及大欖涌山谷，但卻有不少農地已被發展成棕地。而首份草圖的規劃意向，是保護常耕地作近郊發展，以保留鄉郊特色，期望制訂土地用途後，促使貨櫃存放場遷離該區改善環境。
惟對比政府1996年和1999年的歷史地圖，掃管笏及其鄰近的棕地不減反增，由西邊逐步向掃管笏村蔓延，數年間侵佔多塊農地，反映貨櫃存放場遷離的願景並無實現。這些棕地永久破壞了農地，令農地損失耕種價值，繼而令後來的改劃住宅地變得更容易。這些棕地不少更延續至今，部分則已改建為「星堤」等豪宅項目。
千禧年後，掃管笏鄰近地區如小欖一帶，亦開始有豪宅項目零散進駐，如漣山、浪濤灣、愛琴灣等。按人口普查分區，至2006年該區人口已達6,100人【註2】，較1996年的3,990人增長逾50%【註3】，反映當時該區的人口承載壓力已見急增，但社區配套設施沒有跟上，令當地成為猶如外國的「睡房社區」(dormitory communities)般，已初步展現規劃問題。
▍由住宅公私營平衡建議 到一面倒豪宅項目？
人口增長亦意味有更大的長遠規劃需求，雖則當區於90年代已有分區大綱圖，但那是被動的規劃管制，而非主動的規劃。比較正式的主動規劃，便要數到2007年，政府就屯門東可發展房屋用地所開展的規劃研究【註4】。掃管笏現時私樓林立的局面，亦可從當時的可行性研究中可見端倪。當時政府針對掃管笏14塊用地，研究其發展潛力，當中7塊原初已為「住宅」用地，另有1塊「綜合發展區」用地亦可興建住宅，已預視未來大量的住宅項目發展。
不過，當年政府規劃新市鎮或稍為大型的發展計劃時，還有均衡發展(balanced development)的概念，例如公私營房屋均有一個比例，政府原亦預留一塊位於屯門56區劃作「住宅(甲類)」的用地，以興建11棟約15層高的公屋，亦能夠透過公屋計劃，順道提供社區必要的設施，例如一個商場及巴士總站。此外，另有6幅「政府、機構或社區」用地，可作當區配套設施之用。
但在發展商及地區人士的反對下，政府終取消興建公屋，將14幅用地中的10幅，建議興建中、低密度私樓，其中8塊已有住宅落成。而其餘與公營房屋計劃相關的配套，亦隨之煙消雲散，坐實了未來私樓林立卻配套不足的狀況。
▍未售貨尾、納米樓、疑似爛尾樓：香港樓市泡沫化地標
步入2010年代，在量化寬鬆下，樓價急升，地價亦水漲船高，政府十分樂意透過大規模賣地獲得巨額收入，以資助大型基建開支。掃管笏亦在這個年代開始步入大規模賣地年代。由屯門東規劃研究至今，掃管笏由賣地及補地價發展成的私樓項目至少20個，總地盤面積逾30公頃，新增單位逾萬伙。
這個年代樓價急升，納米樓亦同步湧現。即使納米樓面積令連基本生活功能亦不能滿足（如難以放置洗衣機，生活功能需「外置化」），但它們多仍被視為「上車盤」而獲得青睞，繼而在掃管笏蔓延：The Carmel（178伙中有14伙實用面積不足280呎）、緹岸、OMA OMA、帝御‧金灣、飛揚、黃金海灣亦有不少納米單位供應。發展商看準當年的納米樓，皆因不少首置買家視為其換樓踏腳石，期望樓價短期內上升，「樓換樓」，當時正值高速發展期的掃管笏，亦因而成為納米樓盤集中地。
所以在2010年代，掃管笏的新私樓落成浪潮，成為了香港樓市泡沫化的代表：樓市熾熱，價格上升下納米樓湧現，買（炒）家樂意買入期望樓價升值、發展商樂於興建因為去貨快、政府樂意賣地因有發展商願高價承接。不過隨著樓市在疫後下滑，這個泡沫就迅速爆破，居住功能不齊全的掃管笏納米樓，加上社區配套近乎零、交通不便，變成了滯銷品。
研究員本月（2026年7月）現場考察，發現不少獨立屋單位和納米樓單位疑似空置。月初甚至有樓盤「上源」傳出有買家撻訂離場的消息【註5】，鄰近星堤的新地樓盤（外界暫稱「星堤2期」）項目於2024年中全面停工，傳出「爛尾」消息【註6】。雖然按當日觀察，地盤有復工跡象，據消息指是發展商按樓市逆轉而改裝變陣，但現時石屎建築結構長期外露，連棚架也沒有，似乎亦營造了「爛尾」的效果。
當區住宅市場顯然已漸供過於求。翻查售賣紀錄，亦見2020年後入伙的屋苑的獨立屋／洋房空置問題尤為嚴重：
：
包含洋房/獨立屋的屋苑｜入伙日期｜洋房/獨立屋數量｜空置數量｜空置率
凱和山｜2024年｜18間｜15間｜83.33%｜
瑧譽｜2020年｜41間｜14間｜34.15%｜
緹岸｜2020年｜22間｜11間｜50%｜
雙玥｜2020年｜2間｜2間｜100%｜
即便如此，經過多年的發展，掃管笏一帶的人口已經暴增：至2021年當區人口亦已暴增至22,574人，私營主導的發展下缺乏社區配套，已令當區規劃問題十分突出。
▍由公私營平衡到私樓主導規劃 如何平衡配套需求？
公營房屋的規劃，非只關乎滿足公眾房屋需求，一個地區是否公私營平衡，亦與當區的整體配套用途息息相關。理論上，不論一區有否公營或資助房屋項目，亦有一些的規劃準則須滿足。但政府主導的房屋計劃，往往在落實發展同時，會伴隨著較綜合的設施考量，例如一定的屋邨休憩及康樂設施，以及通常預留一定比例的商業樓面，提供超市、食肆、日常服務等，並視乎區內情況調整。
就如被地產商和「地區人士」（即鄉紳）反對後遭大改的原屯門東房屋計劃中，其公屋計劃亦有諸如巴士總站、商場等交通及零售配套。然而，當整區更傾向於私人主導、市場驅動的發展模式，以掃管笏的發展歷程為例，可見當區的不同部分是由發展商分期買地、起樓、賣樓，其只負責屋苑內部設施，賣地條款中亦似乎未有要求發展商提供公共配套，所以若無政府另外主導，「市場」並無動機提供，造成掃管笏零配套的局面。
掃管笏路仍為大量當區居民進出青山公路的唯一道路，一旦交匯處發生意外，交通則會完全癱瘓，居民甚至無法乘車外出，這亦反映一個地區人口增長在交通承載量上的隱患。因此即使私人主導或使屋苑內部「氣氛」好，但整體配套卻不必然理想。
隨著人口增加，當區應有的基建配套卻與人口增長脫節。現時掃管笏的人口或已增至上3萬人，但街上無商舖、無大型交通設施、無公園，街道只是一個流動空間，卻少人停留和使用，自然亦無活力，成為一個名副其實的「睡房社區」。研究員考察掃管笏，雖然夏日炎炎，大汗疊細汗，但社區氣氛甚為肅殺，從路邊看到空置的獨立屋單位，竟然有一份寒意。
若然當年發展商和地區人士沒有反對公屋計劃（連同社區設施）令其胎死腹中，現時該區的配套亦沒有那麼差，掃管笏現時「聲名狼藉」，未知發展商們有否「恨錯難返」？
掃管笏落入這個境地，是過分信賴市場「解決」房屋問題之故，亦證明了以賣地主導的私人發展計劃，將不能達致理想的規劃效果，掃管笏只是一個錯誤示範，啟德跑道區是另一個，白石角緊隨其後。
未來香港有更多更大規模的新發展區、新住宅區，各處的私營房屋比例越調越高，意味私人主導或將成為未來發展的主流思維。除了近日受爭議的白石角，過去在北都的新界北新市鎮優先發展區、馬草壟及牛潭尾，亦明言將以「私人住宅」為主導。儘管政府認為納入公營房屋會降低發展商誘因，令「融資不容易」，但亦應思考在私人主導的規劃下，如何使發展商能同時合理回應規劃要求，以平衡新發展區的整體配套需要。
【註1】香港01. 2026年4月13日. 網民熱選「香港5大最伏地區」！將軍澳康城第3 屯門這區公認最差.
【註2】城市規劃委員會根據城市規劃條例(第131章)對掃管笏分區計劃大綱核准圖編號S/TM-SKW/9
【註3】城市規劃委員會根據城市規劃條例(第131章)對掃管笏分區計劃大綱核准圖編號S/TM-SKW/2
【註4】規劃署. 2010年5月. 《屯門東可發展房屋用地的規劃及工程檢討可行性研究》.
【註5】香港01. 2026年6月29日. 長成交期又出事！上源2000呎連花園戶買家5年後棄購 輸逾250萬訂.
【註6】香港商報. 2024年7月29日. 【港樓】新地澄清：掃管笏項目因市場變化作設計改動 沒有解僱任何員工.
