【北都宅急變】區裡各類住宅改劃放寬急增5萬 「創科產業園」最終會否變成「創科豪園」？
原文發佈於2026年7月3日
政府宣傳北都為香港未來經濟新引擎，各區盛載不同產業，如創科產業落戶新田、商業及物流落戶洪水橋/元屯天、口岸商貿處於古洞北/粉嶺，沙頭角一帶則作生態旅遊。然而面對長回報週期，以及市場供求飽和的巨大風險，發展商似乎不願投資產業建設，反而更傾向資金回籠較快、需求較穩定的住宅項目。而政府近年亦頻頻放寬住宅發展限制，以此補貼北都發展以融資。
研究員透過新發展區官方網頁、城規申請，以及新聞報導，整理2023年《北部都會區行動綱領》確立北都四大區域以來，區內 1）將非純粹農地改劃成住宅用途，以及2）由發展商將原獲批發展計劃再加大發展參數的個案。發現近年北都有至少29宗相關個案申請或修訂，至少增約50,000伙，約4座太古城，當中佔6成個案為改劃土地作私人住宅用途，其餘4成則為涉放寬地積比以增建伙數。
▍土地用途全方位改劃 商業、創科地紛現縮沙或增建住宅申請？
涉及土地用途改劃或分區核准圖修訂者，原土地用途涵蓋商業、工業、農業、康樂、以及政府、機構或社區用途，甚至是未決定用途，所增伙數已涉逾35,000。尚未計如流浮山生態旅遊片區中，政府不斷調整可建住宅範圍，當中亦將涉及更多伙數增長：
➤2023年起北都涉增建住宅的改劃申請或核准圖修訂相關個案
申請年份｜北都區域｜城規申請／核准圖編號｜原土地用途｜新增伙數｜提出者
2023｜元朗南｜Y/NE – KTS/17｜農業、康樂用途｜360｜何東家族
2023｜洪水橋／厦村｜A/HSK/474｜混合用途｜1,850｜億京
2024｜元朗南｜Y/YL/20｜政府、機構或社區用途｜943｜新世界
2024｜新田｜S/STT/2｜創科用途｜1,440｜政府
2025｜錦田南｜Y/YL-KTN/7｜工業用途｜3,886｜不詳
2025｜元朗南｜A/YL-NSW/293｜未決定用途｜3,565｜九建
2025｜洪水橋／厦村｜A/HSK/573｜商業用途｜820｜港鐵
2025｜牛潭尾｜Y/YL-NSW/9｜工業用途｜3,115｜新鴻基
2025｜牛潭尾｜Y/YL-NSW/8｜其他指定用途（原為勞工宿舍）｜6,825｜橡樹資本
2025｜元朗｜Y/YL-KTN/7（申請中未獲批）｜工業用途｜3,886｜不詳
2026｜元朗｜Y/YL-TYST/10｜綠化地帶｜2,634｜不詳
2026｜洪水橋／厦村｜A/HSK/617｜商業用途｜1,140｜新鴻基
2026｜洪水橋／厦村｜A/HSK/620｜商業用途｜590｜恆地、新鴻基
2026｜洪水橋／厦村｜A/HSK/619｜商業用途｜1,240｜恆地、新鴻基
2026｜米埔｜Y/YL-MP/7 AND 8｜康樂用途｜2,477｜新鴻基
2026｜粉嶺北｜S/FLN/5｜政府用途、鄉村式發展、住宅用途｜約1,400｜政府
2026｜文錦渡｜Y/NE-MKT/2（申請中未獲批）｜農業、綠化地帶、政府用途｜3,016｜香港國際創科產業園公司、巨華發展有限公司、灣區數字孿生方案有限公司等
綜觀上述案例，較多的為工商業用地改劃為住宅用途，或是源於其近年需求大降。以洪水橋/廈村新發展區為例，本預留640萬平方米工商業地供應【註1】，等同三棟IFC。惟區內大型發展商早於2024年便對計劃態度保守，甚至坦言商業地需求早已飽和，「我地唔會做」【註2】。
政府亦早已讓步，容許市中心商業區增添20%住宅樓面面積【註3】，並在其後分區大綱圖將部份純商業地轉為商住混合。依上表可見，目前單在洪水橋區內，已有至少4塊工商用地申請或獲批加入住宅部份發展，新增4,500伙單位，幾乎等同大圍名城三期合共伙數。
另外，主打創科產業的新田科技城亦然，雖由政府成立公司興建似勢在必行，但新田一帶同樣有「棄創科換住宅」傾向。政府在新田最新的發展大綱圖已率先將16公頃創科用地改劃為私樓用地，供發展商申請建宅【註4】，按施政報告指北都區內住宅6.5倍地積比的參數保守計算，可發展至少1,400伙住宅。
在政府鼓勵「片區開發」下，文錦渡上月亦有發展商申請發展「科研中心」，然而項目僅建設3棟科研大樓下，竟配有8棟住宅及人才公寓、提供逾3,000伙，已達大型屋苑水平，現在處於城規審議階段。【註5】
▍至少12宗發展規劃進一步申放地積比 鄉郊人口壓力急增
除改劃土地用途外，「住宅急增」同樣反映在已獲批發展項目。2023年後，區內至少有12宗加大發展密度申請屬本身已獲批發展、卻援引北都策略再申請加大發展密度、加高建築上限的個案，新增至少約15,000伙。當中不少個案並非在發展區中心位置，並且原僅獲批作低密度發展，卻陸續申請放寬地積比作中、高密度發展。
例如米埔一個獲批建71幢獨立屋的地段，在北都公佈後隨即申請加大密度作逾3,000伙的大型屋苑、被城規會拒絕後屢次降額「還價」，最終於2025年申請作2,300伙項目發展：
➤2023年起北都申請放寬發展限制主要個案
最新申請年份｜地點｜城規申請編號｜新舊申請住宅伙數變化｜增幅
2025｜古洞北雙魚河｜A/NE-KTS/565｜37→1,062｜27倍
2025｜米埔和生圍｜A/YL-MP/344｜268→789｜1.9倍
2025｜米埔錦壆路｜Y/YL-MP/10｜71→2,322｜31倍
2025｜米埔錦壆路｜Y/YL-MP/11｜65→1,303｜19倍
2024｜元朗屏山｜Y/YL-PS/6｜840→1,536｜0.8倍
2023｜粉嶺馬適路｜A/FSS/294｜50→1,898｜37倍
發展商集體加大發展密度，主要是因北都計劃提供了政策、經濟及基建上的三重誘因：首先發展商可援引規劃政策支持申請；其次計劃出台令當區樓價上升；另外政府將鄉郊都市化的基建工程，亦使區內可承受人口密度增多，惟這類放寬同樣將對公共設施、交通、休憩空間造成更大壓力。
另一方面，強調「城鄉共融」的北部都會區在規劃上希望將高密度地段留在發展區中心，盡量使邊緣或經濟作用較低地帶保留低密度或鄉郊特色。然而當發展商紛紛湧入建宅，即使如米埔等北都邊緣地帶，亦同樣可見高密度發展申請。當城規會未見對項目嚴格把關（米埔其中兩個項目已獲批准），或出現北都內外皆有發展壓力的現象。
▍政府為求提速不斷讓步 用住宅地槓桿 土地開發可以玩幾耐？
為使北都盡快進入「收成期」，政府在城規過程上不斷退讓【註6】，甚至在近年不斷提出的各種政策優惠，為發展商拆牆鬆綁。直至今年，發展局長更明言願為加快招標發展，接受改劃土地用途增加住宅【註7】，北都專屬法例甚至將改變土地用途的必要城規申請省略【註8】，可預視未來北都園區住宅或會進一步急增。
政府當前透過住宅土地項目作為融資誘因，這發展思維過去亦可見於港鐵、「數碼港」等經典案例。然而，近年已見有港人及內地專才轉居福田、羅湖等居住成本更低地區。在未來北都發展下，居民甚至可省略出入境程序往返兩地。繼續以此為「金科玉律」，藉放寬住宅發展攫取土地價值作為槓桿，支撑起北都如此龐大的基建工程，雖然暫時住宅地仍是目前有仍少數發展商競投/補價，是否還能見效已屬難料。
更大問題是，當政府亟待於發展商的資金，且以住宅發展作為吸引投資謀利的籌碼，則更難在北都推動可負擔房屋等惠民的政策。即使政府常言北都容許市民「住大啲、住好啲」，並在區內訂立人均3.5平方米的休憩空間新標準，然而目前不少發展區的住宅地，甚至常見與新市鎮無異的6倍住用地積比，意味原為市民提供寬敞生活空間的願景，亦可能將被大大壓縮，最終成本或變相轉嫁於本地市民。
【註1】立法會發展事務委員會. 2024年1月23日. CB(1)48/2024(03)號文件：洪水橋／厦村新發展區撥款申請.
【註2】香港01. 2024年5月10日. 發展商不滿洪水橋站旁地皮純商業發展 倡加插住宅「否則唔會做」.
【註3】發展局. 2024年8月28日【洪水橋／厦村新發展區 – 促進商業用地靈活使用】.
【註4】本研社. 2023年12月20日. 【新田科技城未起：已成就16公頃國際科技中心遺址？！】.
【註5】Y/NE/MKT/2 申請表格. 2026年6月5日.
【註6】本研社. 2026年1月7日. 【乾塘無度】 最新數字顯示新界魚塘濕地正加速被填平.
【註7】信報財經新聞. 2026年3月29日. 北都丨甯漢豪:若能吸引更多人投標 可接受改劃增住宅地.
【註8】立法會發展事務委員會. 2026年6月23日. 立法會CB(1)682/2026(03)號文件：為加快北部都會區發展訂立專屬法例.
