【樓心遊】香港首個生態旅遊區 竟然要靠起樓補貼營運？
原文發佈於2026年6月11日
最新的尖鼻咀及白泥「生態旅遊片區」建議出爐，會將流浮山一帶改頭換面，簡單而言，該區將會成為香港首個「生態旅遊」發展區，不過細閱文件，原來不是大家想像的生態熱點：政府表明為「顧及生態旅遊發展的財務可行性」，容許私人住宅發展。
其實本研社去年與綠色和平發表的《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》【註1】，已發現政府在土地用途藍圖中，將極大片約38.5公頃土地劃為可興建住宅的用地，當時已經擔心這樣搞生態旅遊，會不會變數碼港翻版（事實上附近一帶亦會發展為「數碼新海岸」）。
政府當時回應指，那是概念圖，不代表該38.5公頃都會用來起住宅【註2】，但在今天(11日)元朗區議會討論有關「流浮山新發展區」的最新建議【註3】中，政府竟然進一步容許原僅劃作「生態旅遊」用途的區域，亦可作私人住宅發展用途，研究員分析後發現可建私人住宅的土地面積進一步增加11.5公頃至50公頃，印證當日研究員所言，政府或會進一步放寬相關限制，甚至在容許興建私宅上為發展商提供更多彈性和空間。
▍最新建議中「旅遊用地」都可建私人住宅 可起樓用地再多11.5公頃？
原「初步建議圖」中，政府統一以橙色標示「不限於私人住宅發展用途」、「政府、機構或社區設施」，以及「休憩用地」三類土地用途，當中尖鼻咀與白泥合共涉及38.5公頃，比文件文字上建議的共29.5公頃發展面積竟多出約9公頃，明顯為未來規劃留有更大彈性，可考慮作私人住宅發展。
而在最新的土地發展建議圖中，政府終於具體將包括上述的不同用途土地劃分出來。經地理資訊工具計算，驟眼看來生態旅遊片區中作為「私營房屋」用途的土地面積，只餘下9公頃左右，但「魔鬼又在細節中」，文件竟提出「旅遊相關用途」(1)地帶除了可興建酒店、度假村外，亦可容許包括私人住宅的發展用途。
即使不計算新建議圖中近2公頃同樣可作住用的「混合用途」土地，僅是講到明可興建私人住宅的「旅遊相關用途」(1)地帶，已佔41公頃的土地，再加上明確用以興建私人住宅的9公頃土地，可用作起樓等房地產發展的用地竟達50公頃，甚至比原建議圖的38.5公頃多出11.5公頃。
而沒有提及可興建住宅的約30公頃「旅遊相關用途」(2)地帶，亦非不可作廣義上的房地產發展用途，因文件中明言這類土地亦可規劃作生態旅館、度假營地／優質露營地等發展用途，可預視這類用地亦非全是用作非房地產的生態旅遊資源。
▍蠔宅變豪宅：披著「生態旅遊」外衣的地產項目？
是次新建議的改動，將原生態旅遊區域都可「調整」成容許興建私人住宅，某程度已為發展商未來可作的規劃大開方便之門。
公眾很難想像，為何「旅遊相關用途」竟然可以包含住宅用途，那麼，它與圖則上其他部分的「住宅」用途地帶，分別是什麼？如果當中有酒店亦有住宅，而住宅和酒店又是如政府指「相容」，又不講清楚為何不索性將其劃作住宅以更準確反映意圖，那麼規劃的意義在哪。
儘管政府當初有言會為私人住宅發展設限，如尖鼻咀最多10.5公頃、白泥最多4公頃，但依現時各種調整放寬的趨勢，未來或許會再「鬆章」予主導規劃的發展商。現時將50公頃劃作容許建私樓的土地，甚至較數碼港旁貝沙灣相關用地多三四倍，恐怕最終同樣會淪為假生態、真豪宅的發展項目。
事實上，去年《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》揭發在原建議圖中，政府竟將毗鄰天月路的一大塊與發展商相關的土儲，納入可建私樓範圍【註4】。而在新建議圖，可見政府已將該部分共約14公頃的可用作私人住宅用途的用地，大幅減少至僅餘下2公頃的兩片地塊的範圍。
然而，雖則政府看似已有在回應民間聲音下作出調整的痕跡，但在上述用途定義的「再詮釋」下，整個生態旅遊項目的私樓元素，反而更為「豐富」，在這種優先迎合發展商需求、對於興建私樓更有彈性的方案下，原本應以保育和社區為本的生態旅遊，難免會被發展商獲利更豐厚的住宅項目取代。
▍生態旅遊不為賺錢 更不應成房地產發展的襯托
回顧發展局所言的「初步建議圖」，其可建私人住宅的用地，以及「生態旅遊及康樂設施」的用地，分別是以橙色和藍色兩種互為對立的互補色標示，意味後者原則上是不應用作私人住宅發展用途。而新建議圖中的「旅遊相關用途」（包括(1)地帶和(2)地帶）亦與「初步建議圖」的「生態旅遊及康樂設施」部分高度重疊，但荒謬的是，在新建議下，生態旅遊的用地與可建住宅的用地界線竟更趨模糊。
這部分其實文件上亦有解釋，「旅遊相關用途」(1)地帶內可容許私人住宅發展用途，是基於「顧及生態旅遊發展的財務可行性」。雖然現時未知最終發展參數，但按科學園、數碼港的先例，當地產成為補貼財務可行性的工具，它就絕不會僅是配角，而是成為了發展的主要因素之一。可以想像，該批住宅也會以臨近「海岸保護區」或「蠔」作為賣樓的襯托，與數碼港或科學園類同。
環顧全球，攪生態旅遊其實不為賺錢，而是為了生態教育和永續保存生境，是項社會和環境投資，不是一項「財務可行性」的計算【註5】，被地產沾上關係的生態旅遊項目，最終都會變質，環境和生境成為襯托，甚至遭到破壞。
如果政府不是以可持續生態旅遊的態度發展生態旅遊，又發現「計唔掂數」，何必大興土地，亦要開發流浮山如此大片區域作「生態旅遊節點」呢？
【註1】《旅見不善: 政策真空下生態旅遊危機研究報告》，綠色和平、本土研究社，2025年6月2日
【註2】香港01. 2025年6月2日. 生態旅遊｜環團揭逾22公頃生態地被毀倡撤住宅發展免變私樓旅遊.
【註3】元朗區議會城鄉規劃及發展委員會. 2026年6月11日. 城委會文件第11/2026號——流浮山新發展區最新建議.
【註4】同【註1】
【註5】Yahoo News. 2025年6月23日. 政府推動生態旅遊 林超英籲不應著重賺快錢.
