土地研究

【明日大嶼會重蹈三跑覆轍？】 文章發佈日期：2021年9月8日 近日林鄭月娥大肆吹噓赤鱲角機場三跑填海工程技術，將會喺「明日大嶼大派用場」（註1）。林鄭不斷聲稱技術好先進，好環保，但就無視上年三跑工程先鬧過「海砂荒」。言下之意係咪明示明日大嶼都會面對三跑工程嘅各種問題？ ▌技術成功，但海豚無晒 林鄭大讚現時運用嘅「深層水泥拌合法」聲稱對於海洋生態影響好低，不過上個月公佈嘅官方報告指香港海域棲息嘅中華白海豚數字持續下跌，直至上年喺大嶼山一帶整體數目估計只餘下37 條中華白海豚，近一半幼豚過唔到兩歲，真係好無陰公（註2）。即係工程好環保，但係生物無晒，咁都得? ▌哪有沙？ 除咗海豚被趕盡殺絕，回顧三跑填海工程進口砂粒嘅高峰期，2019年同2020年兩年分別為工程進口5百萬公噸及4.5百萬公噸嘅砂粒，從中國大陸佔整體進口砂粒來源嘅比例分別係約20%及85%（註3），所以三跑填海工程仍然可以話係對大陸進口砂高度依賴。因此，先會爆出因為海砂採購困難，三跑「主要填海工程」嘅承建商攤大手板要求機管局，喺原價153億合約之上額外增加168億，否則工程就會延誤兩年（註4）。最後，事件夾硬要立法會增加撥款畀承建商80億埋單，令填海工程嚴重超支。 大陸近年海砂同河砂供應緊張，最新嘅「十四五規劃」喺海洋保育嘅段落更提出「海碧生多、岸美灘淨、河清海晏」等六大目標（註5）。可以預期近期重視保護海岸線同河岸生態嘅國策之下，填海以及沿海地方浚挖海砂對生態嘅影響備受關注，地方政府推動嘅填海項目好多都被剎停，明日大嶼如果想由大陸進口海砂同河砂將會愈嚟愈艱難。 ▌港人埋單16年 [...]

漁護署荒廢本業 紅花嶺郊野公園劃足28年？ 文章發佈日期： 2021年4月20日 政府近來增設發展郊野公園設施甚為落力，先有震驚山界嘅龍脊「龍爪」（劣評下已拆卸），後有「幻彩詠鄉郊」嘅巨型LED mon 提供最新天氣資訊（尚未倒下，同志仍須努力）【註1】，未來仲打算斥$5.5億"Upgrade"行山徑、增設大量「打卡」觀景台、豪華露營樹頂歷奇等等【註2】，誓將郊野公園變成人山人海嘅主題樂園，拋棄郊野公園本身成立係「保育為先、康樂為副」嘅原則。 但當講到漁護署嘅本業－建設新郊野公園，近年完全「嘆慢板」，大有不務正業之嫌。 ▍劃一個郊野公園 劃足28年 [...]

【地產商又贏：新地借過渡屋食大茶飯】 文章發佈日期：2020年1月14日 近日新地做慈善借元朗山貝村土地做「過渡屋」，不單止顯出動機不純粹【註一】，如果再深入進行土地分析，可找到很可能是另一個官商鄉黑的案例，亦可以窺探出林鄭大力推動「過渡性房屋」與地產商之間的暗中盤算。 借小地打亂政府收回棕地大計 其實去年10月施政報告已表明，政府正研究用《收回土地條例》徵收160公頃在元朗/屯門市鎮附近的棕地。【註二】 但現時新地借出的那塊3公頃的土地，恰恰就處於當區整個12公頃的棕地群的中心位置 (詳見地圖)。亦即是說，現時發展商只暫借一塊3公頃小地，就已經能搗亂政府潛在收回12公頃棕地群作重新規劃發展，大大減弱政府收回該地的理據。 這區土地長期閒置、私人發展申請失敗、不同類型土地夾雜，淪為規劃「死地」，最理想的做法，本應是透過政府全面徵收做回合乎規劃需要的用途，修復濕地就修復濕地，適合發展就建公營/可負擔房屋。 但多謝新地橫刀借地，就已成功毀掉了該區全面收地及改善規劃的好大機會，很難不懷疑這就是地產商阻撓政府收棕地的技倆，未來就可以自留土儲起豪宅。此招亦連帶令相鄰不知來歷的離岸公司(寰冠投資發展及紅昇企業)、中資(張松橋)及元朗祖堂持有的相鄰土地，都立即水漲船高。 [...]

【舉報鄉黑成功】丁屋大王光榮被捕! 有勞大家幫手持之以恆舉報篤灰鄉黑套丁，今日最新消息，盤踞元朗大埔多年等地嘅「丁屋大王」王光榮涉嫌套丁已被廉署拘捕，其子王威信亦是7 21事件中一名粉白衣人。 王光榮的疑似套丁個案在本研社發布研究案例中多次出現，傑作包括元朗十八鄉「曉門」、全港最巨型丁屋屋苑大埔「華樂豪庭」，近年王光榮仍然無懼套丁指控，繼續收購新界農地，食髓知味繼續大搞非法套丁生意。 如果告得成，地產商同原居民當中隱藏秘密協議即將會在法庭公諸於世! 過往王光榮同眾多鄉紳有緊密合作，日子一到，拘捕行動就可能陸續有來。先感謝各位的努力，我們未來仍不放棄繼續做更多相關民間研究工作，希望大家繼續支持，好快又有新研究發佈! --- ▍廉署回應聲明 https://www.icac.org.hk/tc/press/index_id_1070.html //廉政公署(廉署)發言人回應傳媒查詢，證實廉署就一個位於元朗的小型屋宇(丁屋)地產發展項目懷疑涉及貪污詐騙進行調查，近日進行代號「芒草」行動，先後拘捕共二十四人，包括地產發展商負責人、丁屋申請人及中間人。 [...]

【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位？】 文章發佈日期：2021年8月23日 政府同發展商話，根據以往研究，濕地緩衝區並非不可發展，建議以公私合營方式釋放地產商喺「濕地緩衝區」內嘅囤地，同增加發展密度，所以我哋開始見到有地產商喺建議南生圍門口起20幾層嘅高樓。 其實呢個說法好危險，因為本身訂立「濕地緩衝區」嘅文件並唔係咁講。講啲唔講啲，好容易誤導公眾。「濕地緩衝區」嘅出現同《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》（《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅設立息息相關，搞「濕地緩衝區」，實質上就係搞緊呢塊具國際重要性嘅著名濕地。 ▌發展「濕地緩衝區發展」主要目的為遷移棕地作業 1995年米埔成為《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》，政府需要根據國際條約嘅責任，拉姆薩爾濕地外圍嘅人類活動都需要被檢視，以免影響濕地生境。故此1997年規劃署進行《后海灣地區魚塘生態價值研究》，發現米埔外圍嘅棕地作業尤其係露天貯物場嘅活動，係干擾濕地保育區（包括《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅主要因素，長遠應該透過受控制嘅發展，將其遷移及修復濕地。 研究最後建議收緊當時濕地用地嘅城規指引，劃出「濕地保育區」及「濕地緩衝區」，禁止「濕地保育區」內嘅新發展，以及容許「濕地緩衝區」之適度發展同修復 ，以遷移區內嘅水鳥大敵－棕地作業。 [...]

【又話冇地　重批20萬呎皇宮?】 政府在2021年3月開綠燈補地價，批准中資 #恒大地產 在米埔濕地相鄰 #和生圍 一帶興建268幢低密度獨立屋，當中重特別發展一間市值達40億的「#皇宮式住宅」，與地產商游說上車客買納米「#龍床盤」成極殘酷對比。 此間富豪恒宮佔地20萬呎，比起馬化騰石澳富豪行宮14萬呎還要巨大，圖則內可見8房8廳極盡奢華，根據01估計相等於180間太古城三房單位，實屬浪費土地資源。 恒大在大陸本身都有起皇宮式商品房偏好。近年南下香港攪地產，向本地大地產商偷師大搞 #納米樓 [...]

【報告發佈】首個棕土政策 —— 成形還是走樣？ 政府年多以來大鑼大鼓說正善用棕地，但是次首個棕土政策只收全港棕地3％。規劃署八塊棕地選址，是政府因應其《新界棕地使用及作業現況研究》而生的首個棕地政策。意味著政府有機會在完成三階段棕地檢視後，就當交咗功課為棕地的發展潛力封頂，繼而為明日大嶼鋪路。民間絕不能讓政府這份大縮水的棕地政策得過且過。 今次透過三個個案，八千字報告，同你剖析今次收棕地： 縮咗幾多水？今次選址仲有72%同區棕地未收 相等於13,000個公屋單位 避咗邊個啲棕地？政府選址鄰近有地產商囤地跡象 治標定治本？選擇性收地變相進一步鼓勵棕地擴張 [...]

【地產霸權之後 新基建黨出沒注意】 香港地產黨被削權，還是會被新地主黨取而代之？工程界別特首選委的部署，將為此帶來關鍵啟示。 據明報統計，最新工程選委63個列明團體中竟有40家都屬私營工程公司，當中27家自去年至今中標金額，可知的超過366億公帑，意味著新選委體制設計上，雖然減弱了既有本地地產商及鄉事力量，卻很可能造就一群專食土地收益的新工程「跎地」。 其實土地問題的根源之一，不是用以騙小市民的「地少人多」，乃源自政府在公共財政上要拿可每年上千億的土地收益，持續供養背後私營工程公司的既得利益，令政府不願犧牲賣地收益及公地資源作解決房屋問題，被既得利益拖後腳，這就是香港玩了數十年的「土地—基建資本旋轉門」的遊戲，起很多大而無當的音樂噴泉大白象，民生保育的「適切基建」（appropriate infrastructure)淪為「無肉食」的次選。 而本地資深工程界代表李智明工程師，更點出這種新工程利益結構都以中資基建工程公司為主，未來特首為了更有動機落力推動類似「明日大嶼」的大型基建工程，以「投桃報李」，將會成為背後阻礙解決土地問題、耗用更龐大公帑建大型工程的「基建黨」。 這樣一來，中央指示解決深層次問題，取決於未來能否讓這群新工程利益忠誠讓利，抑或是仍然將土地問題簡化為造島問題，讓他們可以在現有政治體制見風使盡利。 #基建黨 [...]