近日新地做慈善借元朗山貝村土地做「過渡屋」，不單止顯出動機不純粹【註一】，如果再深入進行土地分析，可找到很可能是另一個官商鄉黑的案例，亦可以窺探出林鄭大力推動「過渡性房屋」與地產商之間的暗中盤算。

借小地打亂政府收回棕地大計

其實去年10月施政報告已表明，政府正研究用《收回土地條例》徵收160公頃在元朗/屯門市鎮附近的棕地。【註二】 但現時新地借出的那塊3公頃的土地，恰恰就處於當區整個12公頃的棕地群的中心位置 (詳見地圖)。亦即是說，現時發展商只暫借一塊3公頃小地，就已經能搗亂政府潛在收回12公頃棕地群作重新規劃發展，大大減弱政府收回該地的理據。

這區土地長期閒置、私人發展申請失敗、不同類型土地夾雜，淪為規劃「死地」，最理想的做法，本應是透過政府全面徵收做回合乎規劃需要的用途，修復濕地就修復濕地，適合發展就建公營/可負擔房屋。

但多謝新地橫刀借地，就已成功毀掉了該區全面收地及改善規劃的好大機會，很難不懷疑這就是地產商阻撓政府收棕地的技倆，未來就可以自留土儲起豪宅。此招亦連帶令相鄰不知來歷的離岸公司(寰冠投資發展及紅昇企業)、中資(張松橋)及元朗祖堂持有的相鄰土地，都立即水漲船高。

借過渡屋過橋破壞規劃原意

新地於云云新界土儲中，挑出了這塊本屬濕地緩衝區範圍的土地來借。翻查城規會資料，該地曾在城規會被兩度拒絕住宅申請，議決時亦指出該區規劃意向是用作景觀保存及濕地復修，不宜作過渡房屋發展。

但今天，直接無視該區原有規劃意向與當過往城規會的議決，只要借地做「過渡屋」，硬塞一個上千個單位的臨時房屋計劃，好像興建「過渡屋」就突然沒有過度建屋的問題。

與新地合作興建這條「同心村」的聖公會福利協會，其實在參與計劃之前自己有沒有查清楚該地的土地用途及規劃原意? 如有，是否知悉自己已成新地借「過渡屋」過橋、阻撓全面收回棕地建屋的幫兇? 翻查聖公會福利協會背景，原來地產界代表石禮謙又同為該會的執委委員，【註三】似乎說明了一切。

新地與元朗鄉紳再有秘密協議?

根據去年傳真社Fact Wire調查，元朗山貝村曾是被揭發是商鄉勾結之地，新地曾有一份與當區鄉紳的「秘密協議」【註四】，揭發新地曾試圖將現時借出土地旁邊約4,600呎丁地捐贈給鄉紳作「推動睦鄰關係」及「村民福祉」，以交換對方不反對新地當年相鄰的地產發展項目，形同掩口費。

同樣道理，今天當新地再次在附近借地動土，公眾亦會相當關注又會否與當區鄉紳再有另一些鮮為人知的秘密協議，養肥元朗鄉黑?

官商合作鼓勵「先破壞後發展」

我們再翻查20年來的衛星圖，可看到新地出借的地段2000年仍是有田基的可耕農地，2002年已出現「地剷傷」的跡象，2008年已經全幅遭到倒黃泥破壞，棄置至今。土地查冊資料顯示，新地早於90年代以900多萬元購入土地，管有該地約30年，當中更曾有違規發展紀錄。

今天看到該地綠油油一片，其實發展商早已進行「先破壞後發展」，借過渡屋計劃的官方加持，再製造出該地可發展的既定事實。未來過8年後當發展商收回土地，社會收地訴求事過境遷，就有很強理由收回來發展私樓豪宅，實際上助長了地產商囤地及破壞更多當區濕地，因為只要借過渡屋過一過冷河，寶貴濕地就可以變豪宅。

經過新地的土地個案分析，我們可以揭示出過渡性房屋計劃有幾個重點：

 借地建過渡屋，很可能成為了地產商避過政府收回棕地的權宜之計，邊借邊囤等待建豪宅時機，或者就是林鄭為地產商繞過被收地而設的政策框架；

 3公頃的過渡屋計劃，破壞了全面收地規劃該區12公頃的棕地及閒置地，表面上暫時提供了多了房屋，但現實上卻阻撓了公營房屋的土地供應，繼續被地產霸權主導香港房屋發展。

 過渡屋計劃亦有可能被地產商利用作破壞原有規劃原意、合理化「先破壞後發展」的新招，並不純粹在做慈善；

【註一】明報：憂地產商閒置地走後門 本研社：變「過橋屋」(2020-01-11) http://bit.ly/2tg29jP

【註二】2019年施政報告 第19節https://www.policyaddress.gov.hk/2019/chi/p19.html

【註三】香港聖公會福利協會網頁 http://www.skhwc.org.hk/zh-hant/about/main/33/

【註四】傳真社　新地九十年代新界發展「秘密協議」首曝光 (2019-05-01) http://bit.ly/2RgQo4I
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