【未來報告】最新公營房屋用地實用地圖大公開
原文發佈於2025年10月10日
政府近年常說已覓夠未來公營房屋(公屋、綠置居及居屋等)，但究竟分布何處，何時起好，是廣大市民有興趣知悉的，尤其是公屋輪候者、有意綠表置業者、居屋申請者，以及被發展逼遷而需被安置者。
政府雖然已在房屋局【註1】及發展局【註2】網頁上，分別列明未來五年及第二個五年的公營房屋用地選址，卻只有純文字的表格內容。研究員便將所有用地，以Google地圖紀錄，將其房屋類型、預料伙數、行政分區、預計落成/可供發展的年度等資訊，以地圖形式清晰呈現，方便公眾查閱，亦同時發現到一些有趣現象：
➤ 公營房屋用地偏遠地區最多？
截至今天，綜觀未來能確定落成的共約38.4萬伙公營房屋，當中77%位於如北區、屯元天等遠離主要傳統市區的新界或離島區域，其最主要分布的行政區包括以下6區：
⧪分區｜總供應伙數｜未來五年供應伙數｜五年後供應伙數
元朗｜107,000伙｜35,200伙｜71,800伙
北區｜71,300伙｜38,600伙｜32,700伙
離島｜40,100伙｜35,800伙｜4,300伙
屯門｜28,500伙｜6,300伙｜22,200伙
西貢｜23,600伙｜10,000伙｜1,3600伙
大埔｜16,500伙｜4800伙｜11700伙｜
以上數據已減去一些曾「承諾」的公屋供應之後「走數」或「瀕臨走數」的項目，例如若粉嶺芬園項目（擱置）、將軍澳公屋地予（改撥市建局起私樓）、粉嶺高球場公屋計劃（遭司法覆核而瀕臨觸礁）等。
在傳統市區範圍，灣仔及油尖旺完全沒有相關用地，其餘主要被劃於以下6區：
⧪分區｜總供應伙數｜未來五年供應伙數｜五年後供應伙數
觀塘區｜18,900伙｜11,700伙｜7,200伙
九龍城｜12,700伙｜10,800伙｜1,900伙
葵青區｜12,000伙｜6,100伙｜5,900伙
南區｜11,900伙｜8,800伙｜3,100伙
深水埗｜10,900伙｜8,600伙｜2,300伙
黃大仙｜10,700伙｜3,800伙｜6,900伙
因應各區發展步伐不一，預期房屋落成的時間側重亦有不同，如政府近年主力發展位於離島區的東涌新市鎮及位於九龍城區的啟德發展區，這些地區將在未來五年落成大部分公營房屋項目，而屯元天的一些現作棕地的用地，不少仍在改劃或收地階段，需更後期方可發展。
➤ 東涌、元朗、北區公屋比例最多 九龍城則主要興建居屋用地
若只聚焦於已決定房屋類型的未來五年用地，各區單位的類型比例亦有所不同，當中較為突出者包括以下重要地區：
⧪分區｜公屋/綠置居比例｜居屋比例
離島(即東涌)｜79%｜21%
元朗｜78%｜22%
北區｜61%｜39%
九龍城｜25%｜75%
在未來五年，元朗和東涌，可預視居屋比例較少，剩餘的主要為尚未決定用作租用公屋或綠置居的用地。而北區作為提供最多公營房屋地區，亦有逾6成單位為公屋或綠置居；九龍城作為其中一個未來公營房屋市區重地，則有4分3單位將興建作居屋，主要位於啟德發展區。
➤ 未來三年劃作租住公屋用地 竟只有四成？
政府去年提出修改公營房屋比例，將公屋（包括綠置居）與資助出售房屋比例由「七三比」變為「六四比」，近日何永賢甚至表示不排除未來會調整至「五五比」【註3】。然而，現時政府在此比例的考量上，將實際上會出售予公屋租戶、非租住房屋的綠置居視為公屋，若是計算公營房屋中，未來三年已清楚決定劃作公屋的伙數，僅佔總數的41.8%。
而2028至2031年的房委會用地，即使部分已決定不會用作建居屋，但文件上仍呈現作「公屋/綠置居」，即尚未決定為公屋抑或綠置居，這類不確定的用地竟佔未來五年總數的逾四成，意味政府仍有不少彈性和空間，在其視為「公屋」的用地內，以調整綠置居的供應量，來隱性提高實際資助出售房屋的比例。
因此儘管在政府的五年計算數字上，公屋的比例有逾六成，但相關數字亦包括了大量可作綠置居的部分，其不會走入公營租住房屋系統，真正意義上的租住公屋數目沒有大家想像那麼多（從地圖上亦可見到）。
而政府在最新的施政報告中【註4】，亦有提出將「增加居屋及綠置居單位供應」，若其提高「公屋/綠置居」用地中決定為綠置居的數量，可預視真正的租住公屋比例，只會較其聲稱的「六四比」或「五五比」更低。未來政府雖然大力增加公營房屋數量，但其出售的公營房屋單位可能越來越多，傳統的租住單位未必是大眾想中那麼多。
【註1】房屋局——香港房屋委員會(房委會)及香港房屋協會(房協)2025-26 年度的公營房屋預測建屋量（根據 2025 年 9 月的預測）
【註2】發展局——預測可支持公營房屋建設計劃中第二個五年期（即 2031-32 至 2035-36 年度）的土地（截至 2025 年 8 月的情況）
【註3】香港01. 2025.9.28. 公屋與資助房屋比例改「五五比」？何永賢：若聲音強烈不排除調整
【註4】Yahoo News. 2025.9.17. 《施政報告》李家超：將增加居屋及綠置居單位供應 並優化出售及轉讓安排
