【茶佬試砂煲？】究竟「七年樓齡」不可持續定係重建模式不可持續？

原文發佈於2025年10月

近日各界人士「不約而同」倡議放寬在舊區重建實行多年的「同區七年樓齡」單位呎價安排，簡單點講就是認為「同區七年樓齡」收購價太貴，令市建局財政「不可持續」，繼而向舊區居民「開刀」。

樓市不景下市建局財政亮紅燈，政府稍早前已破天荒送土瓜灣地給市建局作為補貼，似乎仍不足以扭轉財政劣勢。發展局亦一改口風，由去年「現階段不予考慮」改動賠償水平，變成暗示開綠燈。

「同區七年樓齡」實行多年，其水平的訂立是有其原因，最大目的為「保持社會和諧」，將其改動的社會影響可以很大。而即使日後賠少啲，亦沒有解決「自負盈虧」式的重建模式不可持續的問題。

過往樓市暢旺，以相對低價收購再高價賣出，便能財務穩健。現時樓市不振，便立刻出事，誰能保證未來數十年樓市永遠暢旺？市區重建為曠日持久的工作，是一項公共政策，若將其視為一盤地產生意，在遇到虧蝕時犧牲社區利益，亦非理想。

所以不可持續的並不是微觀的「同區七年樓齡」機制，而是宏觀的市建局自負盈虧財政模式出了問題。

參考新加坡的重建模式，將規劃與重建兩個功能分開，市區重建局只負責規劃舊區，將土地交回政府重新分配並進行重建，新加坡市區重建局毋須「追數」，能專心以公眾利益出發規劃舊區重建，而非如香港般主要將舊區重建變作私樓發展項目，財政見紅時就向舊區業主開刀。

單是檢討「同區七年樓齡」屬討論失焦，社會應一併討論全新的市建局整體的財政和運作模式。

研究員接受獨立媒體訪問節錄：

// 本土研究社研究員陳劍青提到，當年出現「同區七年樓齡」賠償機制，是在節省金錢及保持和諧、減少社會矛盾中選擇後者。他不認為樓價處於低位作檢討理由，指市建局的收購價亦同樣因而下跌。陳劍青認為真正需要的檢討的是市建局的地產發展模式，倡可參考新加坡的市區重建局，只負責整體規劃，由政府負責重新分配土地，認為更能顧及公共面向。

// 他又憂慮，減少收購價會進一步降低對業主的吸引力，或致「欲速則不達」。對於「樓換樓」至新區，陳劍青指啟德煥然壹居預留的單位，亦認購不足，需推出市場出售，憂新區的吸引力更加不足。

// 對於原區撥地增建單位安置居民及長者屋的建議，陳劍青指「本來就應該改善」，避免令居民遠離原有社區生活，與是否檢討「同區七年樓齡」賠償機制無關。