【劏房租金走勢全分析】
原文發佈於2025年10月
簡樸房法案本月初獲通過，於下年三月正式將劏房納入監管範圍，屬劏房租管在2022年實施後，另一項處理劏房問題的重要里程碑。
政府介入劏房問題已經數年，但劏房居民生活處境有否改善？在缺乏安置政策下，輿論普遍擔心劏房租金在落實監管制度後上升，或令部分人有生活處境改善，但部分因無法負擔更昂貴租金而變得更差【註1】。研究員在簡樸房監管制度正式落實前，分析過去整體及各區劏房租金走勢，以及如何影響基層居住處境。
➤劏房租管實施以來，全港劏房租金中位數升8%
根據差估署數據，自2022年6月起至2025年6月，全港劏房租金中位數由$5000升至$5400，升幅8%【註2】，同期私人住宅租金升幅約13%【註3】，劏房租金升幅貌似相對溫和，但以劏房居民較低的收入而言8%的租金升幅屬十分吃力。
劏房住戶入息中位數為$15,310（2021年）【註4】，而部分工作較多的地區如港島，劏房租金中位數普遍達$7000-$8000，已佔去其收入近一半。未來在簡樸房效應下租金或許再度上升，而收入亦未必跟得上。
➤港島三區最貴 灣仔劏房租金中位數曾達$8800
劏房租金最貴的頭三甲全部由港島包辦。在2025年6月，最貴的灣仔區租金中位數為$8000，其次為中西區$7950，及東區的$6500，而灣仔區的中位數曾經在2025年3月升上$8800，呎租達$60，這個呎價已經貼近豪宅價，可謂燒鵝呎價，蔗渣質素。
➤劏房租金「北降南升」或與專才南下及基層北上居住趨勢有關
三年來，分區劏房租金呈現「北降南升」現象，各分區之間的差距拉大，部分區域的劏房變得更加不可負擔。與同期（2022年6月及2025年6月）比較，港島的租金中位數由$6250升至$7300(+16.8%)，而九龍（$5000→ $5200，+4%)及新界（$4600→ $4775，+3.8%）則顯得十分溫和。
當中升得最瘋狂的屬中西區（$5500→$7950，+44.5%），其次是灣仔區（$7000→$8000，+14.3%)及油尖旺區（$5000→$5600，+12.0%)，充分顯示劏房租金管制無效，背後原因亦可能源於小部分在港島工作的專才湧入港島的劏房居住，拉動租金。
元朗區、北區則呈跌勢，分別由$4200→$4100 (-2.4%)及$4800→$4500(-6.3%)，兩大區下跌令整體新界的劏房租金中位數升幅只有3.8%。不過根據中原城市租金指數【註3】，新界東及新界西的私人住宅（大型屋苑）租金同期升幅分別達13%及12.7%，明顯見到新界劏房和其他私人住宅的市場分割。
新界劏房的需求3年來下降，可能代表部分原本在港工作而居於新界，尤其是接近邊境的基層，寧願北上居住以減低生活成本有關，與同區（尤其鐵路沿線）的私人住宅受南下內地學生熱捧而炒起租金的情況不同。
整體來說，三年來的劏房租金走勢再一次凸顯劏房租管政策設計出現問題，無法遏止部分區域如港島劏房租金狂飆，而即使新界尤其是北區和元朗區的劏房租金回落，亦很可能是其他社會因素導致，與租管無關。
在缺乏安置政策下，下年3月實施的簡樸房規管框架，或許會令港島或九龍的劏房租金繼續飆升，需要在市區尋找工作機會的基層，除了要與外勞競爭令收入難以改善外，亦要面對已經佔其家庭收入近半的租金繼續上升，其艱難處境值得注意。
【註1】本土研究社. 2024年10月17日【安置政策失蹤】簡樸屋 租金毫不簡樸 https://liber-research.com/subdevidedhousingskyrocketing…/
【註2】差估署自2022年1月起統計各區劏房租金水平，但由於部分分區在初期獲取樣本數量不足，其中位數數據未有足夠代表性，故取2022年6月的數據開始分析
【註3】中原城市租金指數
【註4】立法會十三題：沒有申請公共租住房屋的劏房住戶 https://www.info.gov.hk/…/202310/18/P2023101800347.htm
