【盛極Messi】「盛事之都」是否浪得虛名？
發佈時間：2024年2月8日 #美斯來港 #盛事之都 #香港盛事 #日夜都繽紛 近日美斯來港齋坐冷板凳，政府極力塑造「盛事之都」形象的重頭炮慘遭滑鐵盧。官員和議員見到美斯一到步日本變得龍精虎猛後反應甚為激烈，顯示官方事前是多麼重視球賽，以及一系列為香港「改善」形象的盛事。 翻查「香港盛事年表」（2024年上半年）【註1】，原來是次 「Tatler [...]
【今日恒大 明日大嶼？】
發佈時間：2024年1月30日 #恒大 #人工島 #海花島 恒大被法庭頒令清盤，近日不少人在回顧恒大過於的「一生」。恒大之所以負債累累，與借貸斥巨資投資人工島失敗不無關係。位於海南省的海花島項目被沒收的過程，亦是恒大「殞落」的一個縮影。本研的《問題島途》研究報告亦有分析海花島的規劃和環境問題如何導致其「爛尾」。海花島在2010年時是由恒大策劃的人工島度假村，投資1600億元興建，在2013年取得《海域使用權證書》展開填海，但及後國策轉變，禁絕大部分人工島工程，同時揭發人工島工程連串違規問題：批核海花島填海的海南省官員被查、海花島上的建築許可被裁定違規、財產被政府充公處理，後來更被揭發為求環評能過關，783公頃的工程環評項目竟被被斬件成36個27公頃的項目，這亦成了項目被追究責任兼爛尾的原因。這與香港政府將明日大嶼填海工程的環評斬件上（如填海工程與交通接駁工程的環評分開處理）有異曲同功之妙。恒大的在2010年代前半期的透過借貸積極擴張，正值中國房地產欣欣向榮，能夠透過迅速銷售維持現金流，但隨著政策在2010年代後半期逐漸改變，這種擴張模式難以維持，而人工島的千億巨額投資，最後落得被充公下場，加速了恒大的「滅亡」。同樣，人工島工程在香港地價處於頂峰狀態時被提出，今天的環境已經截然不同，不過維持不變的是人工島依然昂貴（甚至會更貴），發展年期極長：若不計大型工程極可能出現的嚴重延誤的話，據政府也要2033年才有第一批居民入伙（工程完結日期未知），途中萬一經濟又再衰退，資金鏈斷裂，土地需求瞬間蒸發，或如內地般政策急轉彎般，令填海大計胎死腹中。明日大嶼開支比海花島大很多，未計超支延誤通脹，至少也6240億，財務風險亦當然更大。根據初步財務方案指，明日大嶼的融資十分依賴發展商，不能排除明日大嶼落得爛尾下場的話，「爆雷」的會是私人投資者，或是需要最後包底的香港政府，亦即是香港市民的「荷包」。圖片來源：Google Earth 海花島 《問題島途》研究報告：https://liber-research.com/uncertainfatesreclamationmegaprojectsworldwide [...]
【建你唔島】財赤下明日大嶼 瀕臨「棄島」邊緣?
發佈時間：2024年1月26日 #古蹟辦 #古諮會 #古蹟保育 #大浪村 #鹹田村 甯漢豪昨日表示為免「地到用時方恨少」重現，決心爭取於2025年底開始填海起人工島【註1】，但觀其言，更要察其行，事實上千億財赤當前，財政預算案下月底公布，造價逾6,000億的明日大嶼經已陷入「棄保」局面 —— [...]
【豎起你觀塘】
發佈時間：2024年1月25日 #垂直城市 #市建局 #裕民坊 #重建 雖然香港「向高發展」的高密度景觀已經成為了被學習對象，近年不少城市開始以「垂直城市」(Vertical City) 作為概念用以對應各種城市發展的難題，包括土地不足、保存鄉郊環境、節約用地、減少通勤、增加公眾設施等。但近日香港又再借外地垂直城市的概念，將觀塘裕民坊一直賣不出的核心重建土地加高加密，重新演繹「出口轉內銷」的含義。 [...]
【研究閱讀】投機、排他、沉沒：國際學者研究大型填海的最新視界
發佈時間：2022年9月13日 #日本 #大阪夢洲 #明日大嶼 #人工島工程 普遍認為日本的社會發展軌跡，比香港走前十數二十年，如應對人口老化問題，參考日本的經驗十分有用。城市發展方面亦類似，日本是亞洲人工島工程的先驅，亦比我們提早十數年面對人工島工程帶來的苦果。 近月研究員到大阪休假，發現市內鋪天蓋地宣傳2025年萬博將於大阪夢洲(ゆめしま Yumeshima)人工島舉行，力度不亞於早前香港區議會選舉。同時大阪市內亦有不少反萬博的標語，指其無意義兼浪費金錢。翻查資料後，發現明日大嶼似乎正踏上夢洲後塵，相信是有趣的研究案例。 [...]
【研究閱讀】投機、排他、沉沒：國際學者研究大型填海的最新視界
發佈時間：2024年1月23日 #投機式城市主義 #明日大嶼 #不公義之島 #明日沉沒之島 近日地產界、會計界和商界人士紛紛表示公共財政緊絀下應暫緩明日大嶼計劃，但政府至今仍企硬。學術界（以社會科學學者為主）亦留意到近年全球的大型填海項目，往往既不能達到原初聲稱的目的，亦產生了大量社會、財政和環境問題；去年本研與綠色和平發表了《問題島途》報告，預警人工島計劃的重大風險。 單是搜索過去一年，已有至少16篇集中討論填海／人工島問題的學術著作出版發佈，研究員主要引介當中3篇學術期刊，相關討論均能與香港明日大嶼的情況對照。 第一篇：Colven, [...]
【減廢不能的城市】
發佈時間：2023年1月19日 #垃圾徵費 #垃圾分類 #謝展寰 #源頭減廢 #分類回收 #大嘥鬼 剛剛正式宣佈「垃圾徵費」延後至8月，局長在記者會上，歸因市民不理解及政府是負責任的。其實一支地拖，就拖出政府部門明顯低估城市垃圾本身的複雜性，以為按既定程序做就得。 垃圾不是一包就能處理，它會流動、是套系統網絡、既是環境問題亦牽涉產業利益，當抽空一切社會情境，然後將徵費置放入一個失去互信的城市社會執行，而又疏於處理衍生的一百萬種處境及問題，不出現政策反撲才不正常。 例如，一直去自發淨化海灘的朋友面對一個難題，就是若果實行垃圾徵費，為何我要去花錢買膠袋幫助解決本身政府要處理的問題? 而若果政府傾向用專用袋豁免收費，執垃圾地點須向不同部門申請，程序會否複雜到反而瓦解公民自發心? 又若往後考慮改變方式，將垃圾「推埋一堆」，又會否被部門當作為亂丟垃圾? 若不被當為亂丟垃圾，那新界鄉郊棕地一帶，有沒有人會以淨村之名，其實只是倒泥推垃圾山而又不用負責? [...]
從賤價投地到棄地換金
發佈時間：2023年1月13日 #從賤價投地到棄地換金 #古諮會 #古蹟保育 #大浪村 #鹹田村 去年初，旺角洗衣街「地王」樓面呎價約$3100賤價投得土地，發展商買地出價47億，地價之低震驚香港社會，打開了運作多年香港地租經濟終局的序幕。 [...]
【日發展 夜發展】一文解構政商新秩序
發佈時間：2024年1月11日 #鬆章 #政商新秩序 #強拍門檻 #轉移地積比 #囤地限制 #地契條款 早前有預測政府會打擊發展商固化利益，但經歷新政府上任近年半時間推行的土地房屋政策，一種更緊密的新政商關係似乎正形成。以下是十大政府向發展商利益傾斜和鬆章的跡象，集中在本屆政府中全速推動，顯示與「國策」越走越遠： [...]
【Overcooked】納米樓蝕讓潮足足一年未見底
發佈時間：2024年1月2日 #納米樓 #龍床盤 納米樓不斷傳出蝕讓，但消息主要聚焦個別個案蝕讓多少或如何破新低，卻少有分析其蝕讓趨勢。若聚焦納米樓之中的納米－－三大「龍床盤」屋苑屯門菁雋（俊和）、AVA228和AVA61（盧華家族）過去三年（截止2023年11月）的二手交易，即能看到納米樓窘境的幾個關鍵事實： 1）納米樓蝕讓潮始於2022年下半年 分析三大「龍床盤」過去三年92宗交易個案，39宗屬蝕讓，蝕讓比率由1%至28%不等。看似蝕讓個案不多，但當中31宗（79%）集中在2022年下半年起發生，可見蝕讓潮自此出現。在2021年，大部分賣家還能夠獲利－最高升幅的是2021年9月的菁雋134呎「車位盤」，以285萬轉手，升幅高達43%。情況一年後情況急轉直下，2022年12月至2023年11月這一年間，每三宗交易就有兩宗屬蝕讓，平均跌幅更達到逾一成（11.31%）。 2）2023年交易活躍但越蝕越甘 而2023年8月7日起，全部8宗交易都是蝕讓（共8宗），平均蝕15.13%，跌幅加劇同時交易反而更見活躍：單單計2022年12月至2023年11月的一年間，共有39宗交易，佔總數42.4%，可見納米樓業主／炒家或急欲離場，寧願割價求售。 [...]