【藥石亂投】油尖旺康健中心越搬越遠去到九龍塘?

發佈時間:2024年3月26日 #旺角花墟 #康健中心 #花墟重建 旺角花墟被宣佈重建令社會關注花墟前途及「食公園」問題,市建局近日不點名回應「有社會人士」只注重個人體驗,「又或停留在現時狀況無需改變的思維」,但現時花墟重建計劃又豈只影響花墟在地社區? 近日市建局公布花墟重建方案時,同時透露缺席多年的社區「康健中心」選址著落,但竟坐落於油尖旺區的最邊陲位置,即毗鄰九龍塘又一村、現時花墟旁界限街體育館的位置。油尖旺區過往一直被人詬病缺乏基層醫療設施,在民間爭取下曾獲政府考慮,於空置多年、擬改建為商廈的旺角舊街市原址,透過地契要求中標者,設置滿足油尖旺區醫療需要的康健中心,但市建局於3年前公布油旺重建研究計劃「橫刀奪地」,將旺角舊街市定作五大發展節點之一,並擬全面私有化成商業用途,結果原先的選址則轉為臨時康健站,而永久選址則被懸擱,一直下落不明。【註1】 現時擬建選址明顯遠離油尖旺區的服務社群。研究員透過地理資訊系統工具,分析其選址與油尖旺區服務人口的空間地理關係,與原選址就油尖旺各統計分區作比較,分析該選址作為康健中心所能發揮的效用,發現選址實未能滿足大多數的地區居民。 ➤➤ [...]

【花開富貴】市建局食花墟公家地可以賺到幾盡?

發佈時間:2024年3月20日 #市建重建局 #花墟重建 #食公家地 市建局再次食髓知味,繼九龍城衙前圍道 / 賈炳達道重建項目「食公園」之後,最近啟動的旺角花墟重建項目中,食公家地比例再創新高地達至近9成。而市建局在公布當日向記者闡述計劃時,竟不提擬吞食的公園用地用途,留待與居民解釋重建程序的租客簡報會時,才首現會將公家的公園地重建成住宅及商業用途的細節。在記招上,市建局聲稱將來經濟狀況不明朗,重建花墟未知賺蝕,亦不以賺蝕為考慮,彷彿在無償地做善事。但若將項目的售價以當區新盤呎價為假設計出總收益,再扣除其收購、建築等成本,便會發現這個大食重建項目,即使以保守數字作估計,實質上仍是比一般項目更能牟取暴利的大生意。 【註1】依市建局年前稱興建一個約500平方呎的兩房單位需300萬,暫以此保留數字,作為其平均單位建築成本,詳見香港01:住宅單位建築費升逾10% 市建局:500呎單位要300萬 https://shorturl.at/jwG28 【註2】數字或受呎價、建築成本等各種因素而有所轉變,旨在令大眾有更清晰的概念 【註3】市建局呈交立法會的歷年工作報告 [...]

【特權樂園】市建局再偷公園 公家地佔總地盤近90%

發佈時間:2024年3月16日 #市區重建局 #花墟重建發展計劃 #城市水道公園 #市區重建問題 #食公家地 #九龍城重建  途大廈,但沒有在記者會上被強調,關注未來公共空間發展的朋友不可不察。如此動用公權力奪得一大塊三面都是由公園球場包圍的市區土地發展私樓/混合商住用地,不但擁有大球場景免費看球賽,亦有周邊水道公園作為後花園,地段處於太子更可以號稱「九龍塘豪宅」作賣點,這就是透過將一般市民的公共休憩空間加高加密「層層疊」使然,但究竟是否有詢問市民與居民,他們最需要的公園及公共設施是什麼類型? 是否願意接受將僅存市區公園用於非休憩用途,令公共空間更加不倫不類? 這無疑是當區居民的共同憂慮。是次重建計劃亦包含興建「社區康健中心」的「建議」,等同將服務油尖旺區居民的社區設施放在到區內的最外圍位置。而另一同受影響的界限街球遊樂場,是全港餘下五個公家人造草地曲棍球場之一,未知未來重建會否包括重置此球場,就算整個保留,也會因市建局的食地行徑而影響多年。再重提一次,市建局近年不斷「食公家地」的重建策略,一直無經過《市區重建局條例》指改動市區重建策略時須進行公眾諮詢的公眾認受。這將會帶來相當嚴重的問題,會否令市建局愈來愈「圈地成癮」,未來沒有大公園地產肥肉在旁則不考慮有需要的重建? 區內會否有愈來愈多市區開放的平地公園/公共設施將被盯上?#市區重建局 #花墟重建發展計劃 #城市水道公園 #市區重建問題 #食公家地 #九龍城重建 [...]

【兒孫無塘】新田填塘先例一開 填塘申請或陸續有來?

發佈時間:2023年3月13日 #囤地 #棕地擴張 #新田填塘 #新田科技城  在發展商囤地和棕地擴張威脅下,新田一帶之所以仍留有魚塘濕地景觀,城規會規劃指引下劃定的「濕地保育區」及「濕地緩衝區」功不可沒。沒有了大片魚塘濕地,米埔拉姆薩爾濕地也難以獨善其身。但此情此景或不再,政府為建新田科技城,擬將科技城北部、佔地約247公頃「濕地保育區」及「濕地緩衝區」剔除,近日亦進入了城市規劃層面的改劃程序。在舊有指引下,城規會一般來講會拒絕區內的發展,但是次修改界線,將為新田填塘89公頃的計劃開綠燈。89公頃是什麽概念?分析過往城規會根據舊指引精神而拒絕填塘的個案,即發現今次准許填塘規模遠超過往10年城規會拒絕填塘的面積,一旦成為先例,未來城規會將失去「道德高地」拒絕區內其他填塘申請,餘下的零碎魚塘將岌岌可危。過往十年批准填塘僅佔總申請不足2成 新田填塘面積為遭拒申填面積逾4倍研究員透過城規會網站文件,整理過往十年共50項涉及填塘(pond filling)的私人發展工程申請,共涉約32公頃的魚塘面積。在這50項申請中,除去7項處理中的個案,當中許可填塘,以及拒絕/限制填塘的個案數量分別為9和34個,拒絕及限制填塘的決定佔約8成。【表1】過去涉填塘申請過去10年申請數字:50宗處理中:7宗(涉3.2公頃)許可填塘:9宗(涉6.9公頃)拒絕/限制填塘 [...]

2024-04-23T21:16:16+08:0023 4 月, 2024|2024新聞, 北部都會區, 棕地研究, 精選|

【無錢起基建】靠公私合營融資是否萬能?

發佈時間:2024年3月8日 #財政儲備 #公私合營 #融資 香港政府財政儲備跌剩7000多億,單計工程開支預算在2024-25年度一年內已達1500億,政府為反駁基建陰乾庫房的說法,計劃透過「公私合營」(PPP),引入私人資金支付大型基建,避免動用過多公帑,但社會似乎未對這種等同「向發展商借錢」的方法的副作用有深入探討。PPP在香港不是新事物,但在大型基建中廣泛應用並不是慣例。在外國亦有在大型基建項目採用的例子(包括人工島及大型填海),然而近年隨著這些項目連番「出事」,某些情況下甚至會令項目失敗。外國不少學者及智庫開始反思透過PPP為基建融資有何缺陷。在香港大規模引入PPP (如以「片區模式」開發北都中引入PPP元素)為基建融資前,應先檢視外國如何「撞板」:▍得不償失:複雜談判時間成本// Public-private partnership [...]

2024-04-23T21:09:34+08:0023 4 月, 2024|2024新聞, 明日大嶼, 精選|

【套丁末日?】三十年前賣丁權被追究

發佈時間:2024年3月6日 #套丁 #丁屋政策 #串謀詐騙 本研2018年公佈全港首份全面套丁現況的《丁不厭詐:新界套丁研究報告2017》,六年後再起漣漪。廉署上月尾再起訴9名涉及元朗大型疑似套丁屋苑「曉門」的男丁,涉嫌串謀詐騙地政總署【註1】。翻查資料,廉署就同一案件在2021年3月已經拘捕以同樣罪名拘捕過「丁屋大王」王光榮及時任元朗區議員程振明【註2】。《丁不厭詐》報告就「曉門」作深入查冊及地段資料分析,發現屋苑內139座丁屋,涉嫌都經過套丁的四個典型步驟:分割地段、申請建屋牌照、獲得滿意紙、然後旋即申請撤銷轉讓限制,將原本只批給男丁「自用」的丁屋,包裝成豪宅出售,「曉門」發展商甚至曾將售樓書上載,詳列賣丁屋的男丁姓名。研究亦發現,王光榮的律師行(王潘律師行)協助樓盤發展丁屋交易,未知是否促成後來拘捕王光榮及是次9名男丁。報告在個案研究發現,王光榮牽涉另一個規模更大的屋苑-大埔華樂豪庭(143座),並未在今次案件「入佢數」。今次額外有9名男丁被捕,除顯示他們自數十年前的套丁行為都會被追究外,亦意味著研究發現的過萬間疑似套丁丁屋,背後的申請人,即是過萬名男丁,都有被捕的可能,曾經賣丁權的男丁,或協助男丁與地產商交易的中間人,均可能犯罪。不過,有一定數量的男丁是海外原居民二代,不在港定居(理論上他們是在海外的「逃犯」)。根據丁屋政策的原意-興建丁屋的目的只能是給原居民*自用*【註3】 ,他們既然集體在獲得滿意紙後,短期內集體申請撤銷轉讓限制,那麼難以證明他們有自住需要,如此種種跡象,地政處本身有權不批丁屋牌照及這些可疑個案。男丁及發展商雖然涉嫌串謀詐騙,但不得不忘記的是,最大責任是地政處無在把關方面做好基本工作,拒絕那些有套丁跡象的申請,讓有心人對濫用丁屋政策有遐想,「引人犯罪」。本研歷年丁屋研究報告: 本研歷年丁屋研究報告 《丁不厭詐:新界套丁研究報告2017》https://liber-research.com/%e3%80%8a%e4%b8%81%e4%b8....../ [...]

2024-04-17T19:26:01+08:0017 4 月, 2024|2024新聞, 土地及房屋研究, 精選|

【續不可耐】政策戴綠帽 —— 所有施政都可持續?

發佈時間:2024年2月29日 #可持續發展 #綠色科技及金融發展委員會 #綠色科技  政府年年強調環境價值,實踐可持續發展,持續發行綠債、推廣綠色金融,剛剛的財政預算案宣布成立「綠色科技及金融發展委員會」,揚言要成為國際綠色科技及金融中心,似乎唯有呼應這浪潮,才能挽回香港國際金融中心的地位。事實上,自回歸起,港府便一直強調「可持續發展」在未來政策擬定上的重要性,97年展開《香港二十一世紀可持續發展研究》【註1】,99年首次在施政報告中明確納入「可持續發展」概念,宣布成立可持續發展委員會【註2】,並於01年於政府內部公布一套新的可持續發展評估制度,要求各決策局與部門對新策略性措施或重大計劃,進行可持續發展評估。政府現時向立法會提交的議案中,亦須在立法會參考資料摘要的文件中,闡述該項議案所帶來(包括對可持續發展)的影響。政府已將「可持續發展」融入施政多年,究竟其如何理解不同議案對可持續發展的影響,研究員整合現屆立法會中,除卻每年的撥款條例草案,政府向立法會提交並處理過的共65項法案,以及部分附屬法例與行政安排的相關文件,對當中政府就「可持續發展影響」評估,進行全面性的再評估,以剖析其評估偏差的問題。⧪ 僅有3分1法案 明言對可持續發展有影響 且全屬正面在現屆立法會至今共65項法案當中,僅有21項法案的參考資料摘要中,政府明確表示對可持續發展有影響,只佔整體的3分之1,另有18項法案中,政府表示「除卻經濟影響外,對可持續發展沒有影響」,意味政府在此最多只從經濟上理解該法案在整體發展上的可持續性,而以上共39項評估竟全都只提出具正面影響,且有關解釋亦鮮有扣連政府自己公布的可持續發展評估的指導性準則【註3】,當中包括:⦿ [...]

2024-04-17T19:21:35+08:0017 4 月, 2024|2024新聞, 精選, 規劃研究|

【回顧明日大嶼的一生(2018-2024?)】

發佈時間:2024年2月28日 #財政預算案 #明日大嶼 #人工島 #交椅洲人工島 #土地大辯論 #施政報告 《財政預算案》出爐,曾被形容為「必賺生意」、「上佳投資」的明日大嶼人工島,原定明年填海目標竟被取消,連啟動時間表也失蹤。「大型發展項目融資委員會」計劃未來5年,為北都及其他項目每年發債950至1350億,政府消息【註1】指這5年發債計劃無明日大嶼份,極可能意味著5年內項目也不會重啟,據指傳媒追問陳茂波有否時間表,他也未肯回應。雖然政府否認擱置項目【註2】,但都令人懷疑明日大嶼是否已走到了「唔提就唔存在」的階段,可以估計,在巨額財赤和土地需求蒸發下,人工島已被北都搶去策略性地位,淪落到「棄島」邊緣。 [...]

2024-04-17T19:16:56+08:0017 4 月, 2024|2024新聞, 明日大嶼, 精選|

【層出不窮】貧窮標準萎縮 如何限制對貧窮的想像?

發佈時間:2024年2月23日 #貧窮標準 #精準扶貧 #脫貧 香港貧富懸殊全球最嚴重,令一直將香港定位為國際都市的港府十分尷尬。扶貧委員會於2013年成立後每年公佈香港貧窮率,由2014年起,貧窮率不斷上升至2020年的23.6%(政策介入前數字。政府稱政策介入後,政府稱貧窮率連年改善至2021年的7.9%),其後停止公布香港貧窮情況。經過3年無新資料公佈後,今屆政府表示以往單一指標量度貧窮情況並不適合,今年內採用新的量度指標「精準扶貧」【註1】,由以往用家庭入息中位數的一半界定「貧窮人口」,改為針對劏房戶、單親戶和長者戶三個目標群組,「多面向」評估這些群組的貧窮情況。在大幅收窄縮窄的研究範圍下,可預期在新標準下,貧窮率必然下降,很多窮人連呻窮的資格都被剝奪。► 133萬人 或被瞬間「脫貧」我們嘗試粗略推算,在新的劃線標準下多少人能瞬間「脫貧」。根據上一份公佈的《2020年香港貧窮情況報告》【註2】,當時的全港貧窮人口約165.3萬人。政府去年向立法會提出修改貧窮量度標準,文件提及劏房戶、單親戶和長者戶合計約95.1萬人,當然當中並非全部人都是貧窮。參考《2020年香港貧窮情況報告》,貧窮長者人數達18.75萬人、單親家庭戶的貧窮人數為2.8萬人,劏房戶方面政府則未有提供貧窮人數。假設政府在新標準下,沿用全港住戶入息中位數的一半以下為貧窮,那麼參考2021年人口普查【註3】,我們粗略可以將半數劏房戶界定為貧窮人口*,即10.71萬人(未排除與長者戶、單親戶重疊的人數,但根據人口普查其佔比不高,約14%)。以上三個數字加起來,即三個目標群組的貧窮人口大概是32.3萬人。假設四年間三個目標群組的貧窮情況不變,政府今次「精準扶貧」下,帳面上立刻令全港貧窮人口減少133萬。► 欠客觀標準 無家者不再被視為貧窮?政府指貧窮線只計收入不計資產,會使很多有資產的退休人士被誤判為貧窮人士,不過是次改動貧窮定義,卻令未有被選上的貧窮群體如在職貧窮、少數族裔、新移民、貧窮青年、殘疾人士,瞬間「脫貧」,他們為何在政府的扶貧政策框架內被剔走?其理據是什麼?政府暫時沒有解釋,唯一可見蛛絲馬跡的,是改革扶貧政策和策略小組委員會的會議紀要【註4】,有委員問及無家者會否成為目標群組,但政府回應指人數較少,故不納入目標群組。在政府統計中,無家者數目確實少,維持在1,400多人,但這只是在社署登記的露宿者人數。在市民平常生活的感知上,以至在前線協助無家者的社福團體,都能告訴大家真實數字遠高於官方數字【註5】,而沒在社署登記,不代表那些無家者不存在,在統計數字上遺下無家者,現在索性連他們的貧窮問題一併無視。即使先不討論以群體作為扶貧目標並作出篩選是否有其合理性,這樣預先按群體篩選的標準,背後牽涉很多假設,例如所有無家者都會向社署登記,合理與否顯而易見。而即使人數真的少,他們面對的貧窮情況可以極其惡劣,或有其獨特的原因,他們應否被幫助,不應只與其人數多寡掛勾。► [...]

2024-04-17T19:01:32+08:0017 4 月, 2024|2024新聞, 精選|
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