【失落地圖2024：回顧十大香港面臨的城市危機】

2024年將盡，過去12個月，我們的城市經歷了很多改變，在規劃上我們經歷了在制度上被大改造的一年，這將在未來數十年影響香港的面貌。遺憾的是，不少事件顯示了我們的城市發展方向，似乎變得更為掠奪性：

▍吞食濕地：史無前例填塘大開發？

政府計劃發展新田科技城，年初於城規會衝關，擬議修例剔除共247公頃的濕地保育區、緩衝區，並將其納入發展範圍，為香港史無前例的濕地填塘規劃申請，其面積遠多於城規會過去10年拒絕過約32公頃填塘申請，形同將過去數十年守護濕地的努力一筆勾銷。在補償方面，當局甚至放棄具科學根據的以面積計算，改為充滿爭議、效果不明的「環境容量」方法計算，扭曲了「濕地零淨損失」的原則。

面對民間環團的質疑，政府在環諮會提交的相關環評，極多處違反環評法定要求，以及技術評估和數據錯漏，被形容為史上最差的環評。計劃即使已遭到司法覆核，立法會依然通過其撥款。若然新田濕地被犧牲，整片濕地系統的健康將大受打擊，旁邊的國際級米埔濕地的地位亦可能受威脅。

▍流浮山滴眼水：由文化鄉鎮變數碼海岸？

同樣鄰近米埔濕地，擁有重要紅樹林生態的流浮山亦將被發展。政府於2月公布流浮山發展藍圖，一改十多年前以鄉鎮/生態為本的公眾諮詢結果，擬把該區發展成為數碼科技樞紐及生態旅遊勝地，甚至乎加入酒店、餐廳及創科用地入主海岸濕地，將濕地轉變為旅遊資源。

流浮山本身有很多具生態價值的土地區域，惟該藍圖大幅度改變原訂有保育價值的土地用途類別，包括具特殊科學價值地點、海岸保護區、自然保育區、綠化帶及農地，但各土地用途，在發展建議中並未完全按照原有意圖進行規劃，反被不同項目的發展用途侵蝕，可預視這片過去受人追捧的觀賞日落熱點，亦即將變得面目全非。

▍凌虐大嶼：政府未動 私人開發先行？

繼夏寶龍提出「無處不旅遊」後，政府在立刻重提醞釀多年的「南大嶼生態康樂走廊」項目，將針對長沙、水口、石壁及貝澳各點進行相應旅遊發展規劃，相關配套甚至包括在大嶼山起碼頭、鑿隧道、擴公路、起豪宅等。即使是「無處不旅遊」，亦不代表可「四處皆可旅遊」，還要考慮其可行性及代價。政府急急推出加強版的「南大嶼生態康樂走廊」，似乎無考慮到本來南大嶼的特性－就是因難以抵達、人煙稀少才能保存其鄉郊特色。

事實上，政府在數年將南大嶼明確定位為康樂用途後，未等到其正式大興土木，已吸引私人投資者進行開發活動，造成貝澳水牛田出現倒泥、迷你倉，拾塱出現填平濕地再放露營車，以及當地樹林被夷平變成「士多啤梨園」等。種種跡象均指向南大嶼正面臨人為的生態災難，尤其是當地居民也直言感到承載力出現問題時，加速開發或令南大嶼這片香港少有的自然淨土蕩然無存。

▍花墟「公地悲劇」：今日食9成 明日食10成？

返回市區，在3月，市區重建局公布花墟重建計劃，其重建手法引起公眾嘩然，公眾除擔心花墟會步無數市建局重建計劃的後塵，社區特色慢慢被凌遲處死外，其發展方案竟史無前例地包含9成公家地，透過掠奪遊樂場、體育館、苗圃、公家道路等，獲得更多樓面面積。市建局更進一步計劃以地積比轉移的手段，將現有公共空間和社區設施的可建樓面面積，兌換成樓高逾40層的私人住宅，令本來密度已過高的鬧市密上加密。

動用公權力奪取一大塊鬧市中的公園地，將公家設施連根拔起，再興建「多用途綜合大樓」安置設施，無疑是改變公眾原來可享用的公共休憩空間性質，可達性也降低，重建中再提供的公用設施亦很有可能由公帑主力出資興建，讓市民為空間掠奪埋單。市建局一而再，再而三圈公家地，可預視未來或會有更多食公園起樓的狀況。

▍古跡被拆先例：大館都被慘遭拆牆？

馬會9月在古諮會上公布大館（前中區警署建築群）第四座的保育方案，表示只保留兩幅擋土牆和兩幅外牆。然而，早在4月該建築已被發現開始圍封拆卸，成爲本港法定古跡被拆首例。

雖然建築物8年前因工程失誤導致部分坍塌後，剩餘結構脆弱，完整保育有一定難度，本來公眾期望馬會會將其修復，怎料竟是「將錯就錯」，不考慮按建築群的完整性以原有風格重建之餘，甚至突兀地將其改造成與原有建築群不甚匹配的公共空間。一棟百年法定古跡的去留，由始至終未曾諮詢公眾，令市民無法參與討論。馬會和局方亦從未以記者會等方式公布清拆範圍和保育方式，在私自開展拆卸工程的半年後，才交代拆卸規模和補償方案，開創此壞先例，反映縱然是法定古蹟，亦難有周全保障。

▍大幅放寬強拍：戰前唐樓仲有幾多得剩？

立法會通過「降低強拍申請門檻」修例，將強拍門檻從80%降至最低65%，近乎亞洲最低，為發展商在舊區收地大開綠燈。降低強拍門檻不單削弱小業主議價能力，更勢必引發更多投機收樓活動，令更多自住舊區居民失卻穩定居所。舊區業主也因不知何時會被强拍而更傾向不做維修，反而令舊區樓宇質素加速惡化，成為地產商／市建局介入搞地產的借口。

而最首當其衝者，或許是僅餘100橦、通常只有3-4層高的戰前唐樓，其層數較少，所以業權份數亦一般較少，降低強拍門檻後，無疑將更容易被發展商重建。隨著市區重建席捲深水埗和油尖旺區，缺乏有效保育政策下這些戰前唐樓恐怕消失得更快。

▍西九賣地：文化都被包裝成地產項目？

7月，政府為打救陷入財困的西九管理局，開先例允許管理局出售住宅項目，打破當初西九規劃「只租不賣」的共識。本來「只租不賣」的安排，是為了確保西九管理局能有「細水長流」的收入，以及避免私有化，維持西九的公共性和開放性，西九賣地的決定如殺雞取卵，及涉違反當年向西九近乎免費撥地的條件。

這亦無法保證西九管理局不會「今日割五城，明日割十城」：在2024年及以後的香港，土地已非再是懂生金蛋的鵝，賣地收入是否足夠支撐不斷飆升的建築成本？西九超過一半的擬議發展還未動工，若干年後再陷入財困而且沒有Plan B的話，割售餘下土地和文化娛樂場地不是不可能，令當初銳意培養香港文化軟實力的旗艦計劃，退化成以文化包裝的地產項目，變成另一個數碼港和科學園。

▍再估唔島：明日大嶼唔再公布造價？

甯漢豪8月宣布，政府沒有放棄填海，但關鍵的最新總造價，則指「無最新估算，亦不敢再估算」，以免公眾對填海開支感到「緊張」，意味原來規模如此龐大的發展計劃，亦可以不必宣之於公眾。

當明日大嶼都可以拒絕公布成本估算，原本估算需斥資3萬億、比明日大嶼規模大得多的北都，似乎亦會面對類似處境。基建債認購不足、本地發展商又財困，可靠資金來源成疑問，繼續拒絕公佈工程造價估算，更令公眾憂心公共財政黑洞的真實規模。

▍片地開花：送住宅地鼓勵地產商發展？

政府與立法會在上半年已多番「內訪」，考察內地有關「片區」的開發模式，而政府亦於11月正式公布「片區開發」的三個試點，共涉及47公頃的土地開發，但具體方案卻明顯與內地模式不同，例如未有完整地劃出一片區域，而是斬件式將一系統相鄰但分散各處的土地，預先分配用途（包括多塊私人住宅用地），再打包予發展商作土地平整，方案中發展商無需管理經營片區運作。

這亦只是大致沿用過往在新發展區公私營合作模式的「舊酒新瓶」，只是以「片區模式」作包裝，好讓政府能有名目再送住宅用地，配合去年政府放寬原址換地要求，協助已有9成土地的發展商收回餘下1成土地，吸引地產商投資，背後牽涉公帑運用及公平性問題。

▍修理海港： 美麗維港不再水深港闊？

去年政府討論修訂《保護海港條例》，到今年12月正式刊憲，豁免部分小規模填海工程不受規限。而條例原意，在於保障維港免因填海工程而令景觀受損。法院其後亦確立限制，要求政府至少要能證明填海具「凌駕性公眾需要」，方能填海。

而修例後，填海工程是否有「凌駕性的公眾需要」，亦將由政府自行確定，填海工程亦毋須向市民交代，市民對於海港發展的發言權將進一步收窄。雖然政府稱會引入機制，在考慮評估資料和公眾意見後才決定是否信納「凌駕性的公眾需要」的推定，但條例的修訂，已經打開了維港內可（更容易）填海的缺口，尤其是由私人發展商、鄰近海濱土儲相關的填海，違背了當初《保護海港條例》立例時公認的「還港於民」精神。

2024年有眾多規劃亂象，對香港來說可謂充滿危機的一年。不過「有危亦有機」，隨著經濟持續不景，庫房乾塘和傳統依靠榨取土地價值的經濟模式失效，相信不少以上發展計劃均會遇到阻滯，或會有大幅度改變，民間是時候做好準備，提出更為可持續的發展（或不發展）方案。