【層樓欲供完？】用14.1年收入先買到樓係咪已經「容易」咗？

原文發佈於2026年6月8日

國際公共政策顧問機構Demographia數日前發布最新《國際房屋負擔能力》報告，以2025年第三季數據計算，指出香港樓價對比收入中位數為14.1倍。從數據上看，似乎較去年再下跌了0.3。坊間甚至有鼓吹買樓者，稱已較高峰期大幅下調近4成，籲把握當前入市良機。

驟眼看來，這最新的數字反映市民不吃不喝需14.1年方可成功置業。先勿論14.1年本身亦同樣是極難負擔的年期——14.1年，真的夠一個港人供斷一間正常的單位嗎？

其實要真正地了解港人的供樓難度，根本不能僅以樓價本身作為唯一成本，亦應將按揭利息、印花稅等同樣關鍵的供屋因素作計算。尤其是香港樓價本身屬鶴立雞群，按揭利息又會隨著樓價總額而按比例上升，香港真實的買樓成本，可想而知將遠較Demographia呈現的數據更誇張。

觀乎Demographia的排名，除悉尼外，其餘地區只計算樓價與年收入比，已至少相距香港3年或以上，若再加上按揭成本，港人不吃不喝的供樓年期，隨時要再加上6-8年，而其餘地方或只需要3-4年，當中的差距顯現非僅計算樓價可以看穿，尚未計本地處境下的保險、差餉和大維修開支。

上周本研社便以香港2026年首季最新數字作計算，並將按揭利息與印花稅的成本考量在內，發現即使要供斷一個350呎的港島「上車盤」，分分鐘要21.1年才能成功，儘管時九龍與新界的同類型單位，亦需18年和16.7年。

過去每年Demographia相關數據發布時，均會成為各大報章的主要報導，始終香港已是連續16年位居全球樓價最難負擔榜首。這極端誇張的樓價亦難怪定時定候便被香港人用來「自嘲」。然而，卻未曾有人指出過相關數據尤其是在香港脈絡下的盲點，惟日前《明報》在報導相關數據時，同樣援引本研社數據作對比，更真實地反映出香港房屋負擔的實況。

而除了以各區私樓作計算，香港獨有的房屋階梯政策，亦使本地人供樓不一定只關乎私樓，居屋、綠置居這類資助房屋美其名是幫助港人更容易置業，但若將其資產與入息門檻計算在內，其不吃不喝的供樓年期，其實亦與私樓不遑多讓。

事實上，僅以Demographia的報告討論香港的房屋負擔問題，亦忽視了本地的「炒賣」脈絡，以及近年內地客日漸主導私樓買賣的潮流。當近日樓價又略為升溫，新樓出租比率甚至已「破天荒」超越自住比率時，若政府對此不施任何舉措，例如重置「炒樓稅」，甚至任由情況惡化，香港的房屋問題恐怕只會繼續無日無之。

明報報導節錄：

本研社：只計算樓價報告有盲點

不過，此前香港本土研究社指出，Demographia每年公布的《國際房屋負擔能力》報告有盲點，本研社指出，當中Demographia指數只計算樓價，未計算按揭、印花稅、保險、差餉、大維修的開支。長線來看，按揭開支可動輒百萬元計，視乎息率和首期而定。

另有關指數只以整個房屋市場的樓價中位數作計算，但近年香港的房屋市場更加分層化，私樓居屋以外，還出現了綠置居、首置樓等，因此未能讓人仔細探視各類型房屋的可負擔性。同時，按中位數計算的話，亦可能與首次置業人士偏向購買較細「上車盤」的現實偏離。

該社指兩年前曾以350方呎「上車盤」計算，得出在港島置業需「不吃不喝18.7年」，比Demographia同期數字更高。

原文網址：

明報. 2026年6月4日. 港樓價連續16年最難負擔不吃不喝14.1年才能置業按年略回

本研社. 2026年6月1日. 【重蹈覆「撤」】比起20年前現時買樓負擔重多兩三倍？.