【「生宿」事變】市區約61幢住宅酒店改裝學生宿舍
原文發佈於2026年6月16日
政府近年大搞教育產業，但宿舍配套未跟上，有指至2028年學生宿位短缺達12萬個【註1】。市場多關注政府鼓勵業主將空置商廈申請改裝成學生宿舍的的「城中學舍」政策（「商改宿」）【註2】，但卻少有討論近年湧現的「住改宿」，即是本身是住宿用途的樓宇，改裝成學生宿舍的情況。
而這個「住改宿」浪潮，由於會影響民生，實在值得深入檢視。研究員透過搜集新聞報道，及進行實地考察，整理「城中學舍」計劃以外，牽涉「住改宿」的改裝學生宿舍個案，發現全港市區已有至少61幢牽涉全棟改裝的大廈，大部分前身為舊區基層住宅和和酒店用途，而這些大廈本身不是「商改住」，無需要如「城中學舍」般牽涉改契，故此對於某些業主來說，「住改宿」是更為吸引的選項。
若針對於非「城中學舍」的市區大廈，研究員找到至少61幢聲稱全幢改裝為學生宿舍的（截至2026年6月）：
➤ 地區︳街道︳建築物過往用途︳名稱
油麻地︳上海街︳商/住宅︳青舍*
油麻地︳廟街︳酒店︳零距*
油麻地︳吳松街︳住宅︳滙生会社*
油麻地︳彌敦道︳酒店︳K One 服務式公寓
油麻地︳上海街︳住宅︳多米學生公寓*
油麻地︳新填地街︳住宅︳越舍
油麻地︳上海街︳酒店︳Silka residence
油麻地︳砵蘭街︳出租公寓︳iRent 油麻地一期
旺角︳砵蘭街︳酒店︳日新舍旺角*
旺角︳砵蘭街︳住宅l 零距*
旺角︳砵蘭街︳酒店︳(不明)
旺角︳長沙街︳賓館︳OYA青年公寓*
旺角︳砵蘭街︳酒店︳零距*
太子︳大南街︳服務式公寓︳零距*
太子︳大南街︳住宅︳A2*
太子︳荔枝角道︳住宅︳iRent太子二期公
太子︳太子道西︳住宅︳Dwell*
太子︳通菜街︳商/住宅︳酷點太子通菜街
尖沙咀︳彌敦道︳酒店︳青舍*
尖沙咀︳金巴利道︳酒店︳維多利亞酒店
尖沙咀︳加連威老道︳商/住宅︳A2 (KF Living)
尖沙咀︳漆咸道南︳酒店︳一步居117
尖沙咀︳柯士甸道︳酒店︳C+MU
尖沙咀︳嘉蘭圍︳住宅︳愛家公寓
尖沙咀︳柯士甸道︳住宅︳米米公館
紅磡︳(不明)︳酒店︳Weave Campus*
紅磡︳蕪湖街︳酒店︳Y83*
紅磡︳新柳街︳商/住宅︳Y36*
紅磡︳漆咸道北︳住宅︳森里
紅磡︳寶其利街︳酒店︳盛都living
九龍城︳馬頭圍道︳住宅︳Dwell*
何文田︳巴芬道︳住宅︳多米學生公寓*
九龍城︳沙蒲道︳酒店︳Aspire house
啟德︳承豐路︳方艙︳啓航 1331
新蒲崗︳六合街︳酒店︳日新舍*
觀塘︳定業街︳住宅︳香港恒生大學博學堂
九龍塘︳窩打老道︳(不明)︳曦庭
九龍塘︳施他佛道︳酒店︳OYA 逸居公寓*
九龍塘︳和域道︳住宅︳九龍塘和域台
九龍塘︳界限街︳住宅︳學鳴居
九龍塘︳約道︳幼稚園︳海島一號
深水埗︳海壇街︳過渡性房屋︳愛共居
長沙灣︳青山道︳商/住宅︳永倫大廈
長沙灣︳九江街︳酒店︳滙生會社*
深水埗︳醫局街︳住宅︳(不明)
葵青︳青山公路︳酒店︳Brim Youth博譽公寓
大埔︳美新里︳住宅︳迎林
大圍︳積富街︳(不明)︳零距*
北角︳春秧街︳酒店︳(不明)
天后︳水星街︳出租公寓︳Sigma 思閣 天后
銅鑼灣︳威菲路道︳酒店︳威菲路道21號
灣仔︳秀華坊︳住宅︳Hostally
西營盤︳皇后大道西︳酒店︳學生匯公寓
上環︳皇后大道中︳服務式公寓︳青舍*
西營盤︳新街︳︳滙生會社*
西營盤︳西源里︳住宅︳(不明)
西營盤︳皇后大道西︳酒店︳Weave Campus*
西營盤︳般咸道︳服務式公寓︳一步居38*
石塘咀︳山道︳住宅︳Yhill
堅尼地城︳山市街︳住宅︳Oya banyan*
香港仔︳石排灣道︳酒店︳南寓
*集團式經營
研究員留意到部分聲稱全幢改裝的大廈，實地考察後發現並非如此，可能因經營的集團業權無法統一收購業權，而導致其他用途夾雜在內。
綜觀而言，這批市區「住改宿」的學生宿舍有以下特徵：
▍地理分佈：集中於油尖旺區及港島
研究發現，這些改裝宿舍最集中於油尖旺區（25幢，約41%）、其次為九龍城區（14幢，約23%）及中西區（8幢，13%），這三區已佔了整體的絕大部分（77%）。
這分佈很容易理解，因為有三間大學位於九龍，外來學生的住宿需求亦外溢至尖沙咀至太子一帶，以及紅磡，當中絕大多數是基層階層的居住空間。鄰近浸會大學和城市大學的九龍塘，亦有8幢(13%)的改用個案（包含在九龍城區）。此外，非本地生按年增長25%的香港大學，亦帶動中西區的「住改宿」情況，牽涉8幢。
▍原有用途逾半為舊區住宅 或擠壓基層生活空間
這批「住改宿」之中，有 26 幢前身為住宅或商住混合住宅（通常為舊樓），佔比近半，29 幢前身為酒店、服務式公寓、出租公寓或賓館，後者貌似協助業界舒緩近年過夜旅客不足的問題，無直接影響住宅市場，但前者卻直接減少了舊區內的住宅數目，而受影響的多數是基層生活空間，若情況持續，將有份推高區內基層住屋的租金。
▍基層過渡屋亦「過渡」為學生宿舍
研究員發現，另有一間近月改裝為學生宿舍的深水埗海壇街164號「愛共居」，與2022年開張的過渡性房屋「德薈III」地址相同。查證資料，上址本身是一間酒店，在2022年獲關愛基金資助$853.9萬，作為「資助使用酒店和賓館房間作過渡性房屋」政策的試點【註3】，提供72個單位，不過3年承諾的營運期後，未有繼續支援區內基層業主，而轉為學生宿舍。
雖然這與政府因疫情完結而不再繼續酒店作過渡性房屋有關，但亦可見教育產業亦驅使更多原本可成為基層住屋空間的物業，轉為服務外來人口。
此外，疫情時興建的啟德方艙，現轉型為「啟航1331」青年宿舍，但近月與專攻內地來港學生租務市場的「iRent」簽約，亦提供宿位予非本地生，【註4】，由服務本地青年，變成也服務非本地青年。
▍租金遠超劏房潛在盈利甚豐 或加速改裝潮擠壓基層生活空間
研究員發現，這些學生宿舍平均索價每月$9592，最昂貴的月租甚至要要$17,000（單人房），後者位於在新蒲崗經改裝的酒店，這與劏房的中位數租金（2026年2月）的$5,400相差一大截【註5】，當然，部分學生宿舍提供「增值服務」如打掃，部分亦提供共用空間等，但可見在強勁需求下，經營學生宿舍的利潤甚豐，或會令更多業主將住宅改裝成學生宿舍，進一步擠壓基層生活空間。
▍集團式經營已逐漸主導「住改宿」生意
研究員亦留意到，這波「住改宿」由集團式經營公司主導，佔約42%的物業，都是連鎖品牌，例如匯生會社、日新舍、青社和零距。這與近年有集團式經營舊樓改裝劏房的趨勢有雷同之處，正因這裡改裝生意能夠對應社會轉變下新產生的房屋需要，而利潤又十分豐厚，滋生了專營劏房和「住改宿」的集團，他們比一般舊樓小業主有更多資本，近年快速進佔舊樓市場並將之改裝，以獲得更大盈利，無論是變成更昂貴的「簡樸房」，或是服務外來學生人口，此趨勢對基層生活空間的影響不可忽視。
▍要發展教育產業 亦不應影響本地房屋市場
近年政府大力發展教育產業，以「留學香港」為招牌，鼓勵大專院校向主要是內地生的市場招生。2025/26學年，八大的非本地生佔資助學額的實際比例平均為27.1%【註6】，比2024/25學年急增4%，這亦反映在近年湧現的學生宿舍上。本學年內地生人數已達1.44萬人。
當大學本身缺乏土地興建學生宿舍時，便需要在私人市場尋找宿位，從而直接衝擊大學周邊的住屋市場。近年大學招收的非本地生比率急劇上升，學生住宿需求擠壓尤其是基層房屋市場，研究員找到僅僅是市區已有61幢「住改宿」個案（未包括新市鎮），當中又有近半是經住宅改裝，可見「留學香港」品牌對住宅市場已漸漸產生壓力。
而2026/27學年起，政府將非本地生的上限增加至50%，可預料實際的內地生比例還有更大的上升空間，雖然牽涉商廈改裝的「城中學舍」計劃至今資料欠奉，但亦可預料「城中學舍」（目前僅35宗合資格申請【註7】）將無法全面吸收非本地生比例由現時的27.1%暴增至50%的衝擊，其需求必外溢至住宅市場，可預期發展教育產業將會進一步令鄰近大學的區域住宅「供不應求」，拉高租金，亦影響油尖旺、紅磡等基層的生活空間。
急速發展教育產業，在教育政策角度而言本身已具有爭議，而發展教育產業所產生的「房屋問題」，其影響更加「貼身」和立竿見影，若犧牲香港市民的居住質素以支援教育產業，亦非一個負責任政府樂見的目標。而一旦若來港學生的基本居住需要，因宿位短缺、質素欠佳或價格昂貴而深受困擾，也會對「留學香港」的品牌沾上污名，這亦是政府本身在大力發展教育產業前，應該要預料得到並應設法防止的事情。
【註1】香港政府(2026). 立法會十五題：學生宿舍的供應
【註2】教育局 (2026). 城中學舍計劃
【註3】房屋局 (2026). 資助使用酒店和賓館房間作為過渡性房屋的先導計劃獲批出資助的項目 (2026年4月30日更新)
【註4】AM730 (2026). iRENT正式進駐啟德「RUNWAY1331」園區 與博盛文旅聯手打造青年居住體驗
【註5】差餉物業估價署 (2026). 分間單位─各區域及各地區租金中位數
【註6】EDU進修生活 (2026). 新學年八大逾兩萬非本地本科生 按年增約4% 港大以35.1%居榜首
【註7】星島日報 (2026). 財團掀改裝學生宿舍浪潮 發展局：涉39宗申請 提供9000個宿位
