【點「都」唔換？】發展商喺北都揀換地發展定交地套現？
原文發佈於2026年6月4日
成日話「拆牆鬆綁」吸引發展商「出錢出力」，幫助發展北部都會區，到底兩者係咪真係有關係？
政府近日落實「按實補價」先導計劃及短租續期選項，容許非住宅地發展分段補地價。【註1】相關措施係再為發展商行一步，希望透過進一步減低其投資週期及風險成本，加快北都發展【註2】。北都最新非官方造價高達5萬億，庫房空虛下，勢必依靠私人投資才能成事。
資金計劃大部份預計由私人企業流入，但目前出錢出力以助加速發展者又有幾多？
研究員查閱官方文件、發展商業績報告及相關新聞報導，對比自2023年政府為北部都計劃大幅精簡規劃程序以來【註3】，在北都發展區(a)原址換地（即有意圖投資發展北都），以及(b)接受政府收地（意味放棄發展機會）的案例、涉及的土地面積及金額，發現主流發展商近年仍是極度傾向於接受收地套現，而非願意在北都原址發展。
▍近年發展商願意換地發展僅6宗 大多傾向接受收地套現？
研究員透過官方文件發現，原址換地成功個案至今原來僅得6宗【註4】，惟大多僅是十數萬呎的小型地皮：
➤北都範圍內「原址換地」個案列表
發展商｜補價年份｜地皮｜地盤面積｜補地價金額
1. 恒基&新鴻基｜2025｜洪水橋/厦村新發展區第34B區｜18.3萬呎｜16.68億元
2. 新鴻基｜2024｜粉嶺北第10區｜9.89萬呎｜5.17億元
3. 新鴻基｜2026｜上水古洞南｜40.43萬呎｜14億元
4. 新世界&招商蛇口｜2024｜粉嶺北第14區｜15.53萬呎｜18.2億元
5. 新世界&華潤置地｜2025｜元朗龍田村第4期｜5.59萬呎｜4.4億元
6. 億京｜2025｜洪水橋/厦村新發展區第19B區｜16.57萬呎｜14.28億元
而反觀發展商接受收地的案例，即使僅研究發展商業績報告、年報，及新聞報導，已有至少12個，而且所涉地塊不少都數以百萬呎，以下被紀錄交回政府的農地面積，竟已比換地面積大出至少逾11倍，若果計入未載入公司報告或如經子公司（艇仔）交回土地的案例，實際比例可能更大：
➤北都範圍內收回發展商農地列表
發展商｜收地年份｜地皮｜地盤面積｜收地金額
1. 恒基｜2024｜洪水橋/厦村｜385萬呎｜43.1億元
2. 恒基｜2024｜古洞北/粉嶺北｜145萬呎｜18.6億元
3. 恒基｜2025｜元朗南﹑錦田﹑新田及洪水橋｜90萬呎｜9.4億元
4. 恒基｜2025｜洪水橋/厦村｜4萬呎｜0.4億元
5. 恒基｜2025｜新田｜33萬呎｜3.4億元
6. 新鴻基｜2024｜古洞北/粉嶺北｜150萬呎｜19億元
7. 新鴻基｜2024｜洪水橋/厦村｜250萬呎 ｜30億元
8. 新鴻基｜2024｜新田和北環線主線沿線土地｜110萬呎｜11億元
9. 嘉里｜2024｜古洞北｜12.8萬呎｜1.2億元
10. 長實｜2024｜古洞北｜10萬呎｜1.27億元
11. 長實｜2024｜古洞北｜5.35萬呎｜0.67億元
12. 泛海及資本策略｜2024｜古洞北｜32萬呎｜4億元
▍交還11塊先用1塊地起樓 套現返2蚊先肯補地價1蚊？
若綜觀上述各案例的所佔面積及涉及金額，不難發現，發展商每在北都發展的1呎農地，就對應至少11.54呎套現離場。而交還政府的農地，整體補地價投資，僅及交還農地所得一半，意味政府每從發展商換地發展中補地價中收獲1元，就從收回農地支出2元：
➤發展商總共補地價發展幾多農地？
總計換地面積：106.31萬呎｜總計補地價支出：72.73億元
➤發展商總共套現交回幾多土地俾政府？
總計交地面積：1227.15萬呎｜總計交地收入：142.04億元
而上述換地、交地個案涉及8個發展商，當中7個（除了億京）均有簽署北都發展意向書。恆基、新鴻基雖有換地計劃，但同樣大量交回農地，收益甚至比補地價投入更多。四大發展商在北都中投資大於收入的僅有新世界。雖然已經有多達80多間企業「畫押」表明意向參與北都發展，但具體參與程度仍言之尚早，私營企業會否湊出北都預算所需的兩萬億巨款仍然成疑。
值得注意的是，交還土地的發展商幾乎無一例外，均有接獲政府的補地價建議【註5】，在與政府磋商告吹後方交回土地。當「棄地換金」已成常態，是否反映發展商整體對北都未來持保守態度，寧願套取現金流亦不願作長線投資計劃？
▍府恨連年收農地 為他人鑿城規牆？
一直以來，政府似乎預設只要提供足夠行政便利，便有企業願意投資北都未來。因此連年為北都發展「拆牆鬆綁」，包含簡化城規審批及研制《北都專屬法例》，甚至下調標準補地價金額、出手為發展商收購私人土地 【註6】。
其中一個量度投入程度的方法在於審視發展商如何使用其在北都範團的農地。四大發展商估計合共持有逾萬呎農地，而恆地、新世界更有大量農地在北都範圍內【註7】。按道理發展商應樂意「原址換地」，即補地價將農地轉作發展用途，以享受一系列政策優惠，親身參與發展北都。事實上，對比近年及17、18年成功換地案例，可發現政府已大幅降低補地價呎價近兩三倍：
➤發展商北都內歷年補地價呎價參考
發展商｜收地年份｜地皮｜每呎補地價金額
恆地｜2017｜上水古洞北項目｜$3,643
恆地｜2018｜粉嶺第18區｜$4,151
新鴻基｜2024｜粉嶺北第10區｜$1,677 (連公用設施開支則為$2,500)
新世界、招商蛇口｜2024｜粉嶺北第14區｜$1,627
新鴻基｜2026年｜上水古洞南｜$1,561
另一方面，政府收回農地最高級別價格自2022年起已從高峰$1,500/呎下跌至約$1,000-1,100/呎，回到10年前水平。【註8】換言之，政府即使提供大幅補地價折扣與各種政策便利，仍未能說服發展商放棄大不如前的收地利潤。
發展商不願落水，未必完全由於北都投資巨大、時長經年累月的風險。另一個原因在於本地發展商近年負債日多，諸如新世界、嘉里等千億企業均面對三、四成負債比率。【註9】當利息開支日漸增高，企業保守地出售資產獲利亦是合理做法。發展商債台高築，難以再投入項目，似乎再一次證明「拆牆鬆綁」與加速發展並無實質關係。簡化行政措施本身有其代價，許多措施亦不止限於北都項目。若果在「提速提效」的做法下，有關部門未能仔細檢視發展計劃，他日項目落實時，規劃失當便會具體化為居民生活質素下降的社會成本【註10】。
【註1】新聞公報. 2026年5月29日. 發展局落實「按實補價」先導計劃和較長租期租約安排.
【註2】行政展官2025年施政報告.
【註3】《行政長官 2023 年施政報告》及《政策措施》有關發展局的措施. 2023 年 10 月. 立法會CB(1)950/2023(01)號文件.
【註4】靈活土地發展策略 精簡管制程序. 2026年2月11日. 立法會CB(1)110/2026(02)號文件.
【註5】星島頭條. 2025年6月4日. 財團紛暫緩北都換地步伐 推行以來僅3宗成功.
【註6】本土研究社. 2024年8月29日.新田收地新招 救北都開發成本危機?.
【註7】香港01. 2024年11月15日. 遭收地恒基獲賠近60億 四大發展商逾億呎農地.
【註8】本土研究社. 2024年5月29日.新界收地賠償兩年間大縮水 北都政府收私人地將愈收愈平?.
【註9】本土研究社. 2026年5月15日. 本地發展商債務危機升級 樓市反彈仍無力紓緩負債？
【註10】本土研究社. 2021年9月2日. 【城規「新秩序」？】林鄭要精簡城規程序 是要精簡什麼?
