【劏高峰】全港劏房疫市反升4700至10.7萬戶
發佈時間：2022年11月9日 劏房數字過往一直沒有官方整全統計，2021年統計處才開始於人口普查正式將劏房 (分間樓宇單位) 納入統計，但萬眾期待的劏房數字原來已經低調發佈。 剛公佈之2022年長遠房屋策略周年進度報告【註一】，有房屋學者及報章留意到已經「靜靜雞」在備註新一年提及最新數字，當中的居於分間樓宇單位(簡稱劏房)今年上升4,700戶，總數已達至107,400戶，已達2014年長策報告公佈以來的最高峰。如此公佈，另一學者周永新亦撰文形容有別於過往公佈全港人口普查的宣傳。 最新破頂數字亦反映，即使近年面對疫情問題經濟轉差、已實施無起始租金的劏房租管、過渡性房屋的逐步落實、今年樓價微跌的趨勢下，劏房數字卻反升，意味著現行對策仍未有效扭轉劏房林立的趨勢。 長策報告參照統計署2021年人口普查中所公佈的劏房數字，當中調查及統計方法仍有待釐清，或未足以全面反映劏房的真實處境。而較整全的劏房調查方法及數字，消息指卻需待明年2023年統計署才公佈，而事隔兩年才公佈已令劏房現況及數據出現滯後。 [...]
【劏房新玩法？】香港住宅市場「宿舍化」
發佈時間：2025年11月12日 香港住宅租金指數剛剛於10月創歷史新高【註1】，部分源於增加的非本地學生及外勞，令租盤供應更加緊張。而學生和外勞來港，不但拉高租金，還在逐漸改變香港房屋市場的面貌。研究員發現有大量住宅被改裝為學生／外勞宿舍，將住宅改裝成劏房或放N張碌架床情況，極為多樣和廣泛。研究員透過網上租務平台，搜尋以「宿舍」字眼推銷的租盤／放盤，發現了以下趨勢：➤ 錦上路天水圍都有：「住宅宿舍化」情況遍佈全港以往住宅改裝宿舍的主要顧客為大學就讀的非本地生，改裝情況局限於大學周邊或東鐵線沿線，例如大圍、沙田、紅磡、西營盤等。但隨著政府在2023年起有系統輸入外勞後，衍生的住宿需求擴展至全港各區，反映在遍佈全港的「宿舍盤」，如：近至銅鑼灣【註2】、旺角【註3】、北角【註4】，遠至天水圍【註5】、錦上路【註6】、都有，不少均註明「歡迎做員工宿舍」或「可做外勞宿舍」，顯示外來需求搶租盤的情況已擴散至各區。➤ 乜房屋類型都有：傳統豪宅、中產屋苑、居屋、丁屋、商住大廈、天台屋....與一般宿舍透過改裝舊樓／唐樓的印象不同，改裝成宿舍的房屋類型非常廣泛，由豪宅至天台屋，可謂「應有盡有」：⧪ 九龍塘豪宅區：被改裝為學生宿舍，標榜8分鐘步行到校（浸大／城大），標榜「香港传统豪宅，傍山向海而居」【註7】。該單位原本屬四房一廳兩房連套廁的豪宅單位，被改為住8人的「宿舍」。⧪ 紅磡中產屋苑：這個位於紅磡的中產屋苑細單位，只有481呎但被分間為三房，提供6個床位，表明可以做員工或學生宿舍【註8】。⧪ 馬鞍山居屋：馬鞍山錦英一個401呎兩房居屋單位被改為三房，廣告顯示「合乎輸入勞工補充計劃住宿規定」，居屋單位可能被專營外勞宿舍的集團購入改裝而成【註9】。⧪上環商住大廈：甚至有上環德輔道中的商住大廈被改為學生宿舍，目標顧客應該為就讀港大的非本地生，實用面積僅為260呎但亦有2房1廳，實用呎租達$52【註10】。⧪天水圍村屋：整座「清水」村屋達6房4廁2廚房，標明「歡迎做員工宿舍」，但尚未改裝為宿舍格局，若改為宿舍將需要分間。由於村屋本身屬新界豁免屋宇，本來只適合幾個家庭居住的村屋，分間成數十人居住的宿舍的話有機會導致建築物設施超負荷，例如排污、承重等等，亦潛在違反地契條件。如果沒向城規會申請為「分層住宅」而獲批的話，更可能不符合《城市規劃條例》下「鄉村式發展地帶」的准許用途【註11】。 [...]
【前景無限？】十份一新公司搞創科 逾500芯片公司雲集香港
發佈時間：2023年10月9日 創科局在2015年成立後，政府創科開支節節上升。單是上屆政府埋單計數，已承擔超過1300億公帑，其中落馬洲河套區的工程亦會花費325億。政府強調投資已漸見成果，指創科生態圈「已漸見雛型」【註1】，但實況是如何？透過初步檢視新創科活動的情況，例如有多少創科公司成立、它們背景為何、展開什麼業務，可讓我們對這個創科生態圈的組成大概有所掌握。 ➤ 每十間新成立公司 就有一間創科公司 翻查公司註冊處「新成立/註冊及已更改名稱的公司名單」【註2】，發現過去三個季度（2022年10月－2023年6月）逾約107,000間新成立／更改名稱公司中，有達11%的公司，其中或英文名字有「創科」相關字眼，推斷為與創科相關【註3】。其比率在過去三季呈上升趨勢（2022年9－12月：9.78%；2023年1－3月：9.63%；4－6月：14.16%)，比率相當之高，此比率還未計及其他並非以「創科」命名，但實質參與創新活動的公司，那麼這是否代表香港新創科硏發和生產非常蓬勃？ 創科投資長期佔香港GDP低於1%，不過竟有達12,061間新「創科企業」，即佔整體新公司的十份一，驟眼看不合乎比例。這可能代表大部分新成立的公司都屬小規模（而非科技巨企），尚未嶄露頭角，或是屬於政府所指需要扶助的「初創企業」，甚或乎是專注於研究而非生產的創科公司。 [...]
【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？
發佈時間：2025年2月14日 【削貧濟富？】寧公屋加租削交通優惠 不向豪宅「$1／呎」短租地加租？政府連續3年千億財赤，各界熱議節流方案以抒財困，各項民生福利面臨開刀：加公屋租、加大學學費，減長者兩元乘車優惠、提高公立醫院急症室收費等，當然部份開支值得探討削減，但刀口指向基層必招來爭議。節流亦要開源，莫財的香港政府，多年來選擇性放棄了一筆來自富豪的土地租金收入，大量所謂「賤租富豪後花園地」在全港湧現，最低每呎只收$0.15，用作豪宅私家花園。向這些富豪收回市價合理租金，舒緩財赤之餘更能一併處理土地賤租予富豪的不公問題。在現行短期租約政策下，地政總署有5,381塊土地正批出租予申請人作不同用途，而當中部分短租者，是居住於半山、離島、南區等獨立屋區的富有階層，以月租形式主動申請佔用其豪宅旁的公家用地，作為私人泳池或後花園等之用。這些短租收入理應是政府一筆重要的土地收入，惟研究員發現，當中用作「私人花園」用途的短租地，其大部分的呎租竟不足$2，遠低於普遍呎租數十元的豪宅本身。▍近9成半短租地每月呎租低於$3研究員翻查地政總署短期租約資料【註1】，針對私人住宅旁並有在用途提及「私人花園」字眼的短租租約，發現共有2,129幅現正生效的短租地，佔地達39公頃。排除當中28幅未有公開現時租金，以及25幅主要為宗教用途或社會福利/設施的每年$1短租地，餘下的2,076幅，近9成半每月呎租低於$3，逾8成每月呎租低於$2。而不足$1的「毫子地」亦有180幅，共租地面積達86.9萬呎，堪比整整1萬間簡樸房的大小。綜觀這2千多塊短租地，當中不少確被富豪們「用得其所」，但在其生活空間和質素大幅提高的同時，其需付上的成本卻遠低於一般市民，研究員精選以下8個案例，足以呈現若政府只向公眾開刀增加收入，卻忽視這些廉價短租地的荒謬之處：➤ 短租地之最 —— 最平最大最誇張⧪ 毫子之最 [...]
【別有用深】樓盤偽裝學：新盤最棹忌起喺深水埗？
發佈時間：2024年6月11日 數月前恒基位於巴域街的新樓盤Belgravia Place 開賣，樓盤推廣大肆宣傳其為「長沙灣新盤」，引起網民好奇為明明巴域街在深水埗和石硤尾交界，竟然會被形容為位於長沙灣，扭曲市民對地理名稱和空間的認知，未知準買家搭地鐵去睇樓時有冇落錯車？近年越來越多樓盤廣告與地產代理標榜的地段，與普遍認知的位置有些距離，例如位於紅磡甚至土瓜灣的樓盤也會被形容為位於何文田。研究員發現，深水埗Belgravia Place 自稱位於長沙灣並非獨立事件，近年極多舊區重建新盤落成後都會「瞬間轉移」，換上鄰近地方地名推銷，相信即使是當區街坊，亦會感到疑惑，若買家或租客對當區陌生，亦可能會誤墮「樓盤偽裝」的陷阱。從這些案例可見，地產業界在推銷樓盤時，可謂出盡奇招。▍案例分析：深水埗舊區重建樓盤事實上，深水埗的界線有時候也會很模糊，在不同定義下亦會有所轉變，保守起見，研究員在定義上不採用較廣義的「深水埗區議會分區」，而是使用中原內部界定的「深水埗樓市片區」及美聯地產「地區百科」中的「深水埗區」，並識別兩者重疊範圍內近5年的新盤，再涵蓋其他以深水埗站為最近地鐵站的新盤，審視在銷售過程中，這些樓盤對位處「狹義深水埗區」的處理手法，進一步分析這「樓盤偽裝」的現象。按此定義，研究員聚焦了2021至2025年共5年間「狹義深水埗區」內落成的9個新樓盤，包括Belgravia Place、曉柏峰、佳悅、連方、映岸 [...]
【出「Pool」唔講】鄉郊大量疑似違規私人泳池及花園
發佈時間：2026年1月4日 紅山半島僭建案將於今個月續審【註1】，當年有獨立屋業主非法挖掘地庫，導致斜坡不穩，引發了山泥傾瀉而令僭建地庫曝光，事件將部分富人違規開拓私人生活空間的做法呈現於港人眼前。而豪宅或獨立屋違規拓展生活空間，並不只挖掘地庫，還有不同方式，本研曾發布研究，指出獨立屋非法霸佔官地為花園的情況並不罕見【註2】。 過往比較少人提及過的，還有在私人地界內，但未經有效規劃許可下興建的私人泳池或花園。根據城市規劃條例，在不少規劃用途地帶內的土地，若要興建私人泳池或花園都需要向城市規劃委員會申請。但研究員比對近年Google Earth衛星圖與城規會記錄，發現大量疑似違規興建的私人泳池或花園。 這些項目違規的方法五花八門，但概括而言可以分為違反規劃用途、非法霸佔官地，以及漠視程序公義三項。過程中更發現不少泳池花園在動工之時，根本未有申請或未獲有效許可，反映這些有申請紀錄者，亦僅是冰山一角。研究員精選其中六個案例，大部分都位於西貢： ▍疑似違規私人泳池、花園案例精選 ⧪ [...]
