【地權現身】剖析九龍城重建收購狀況

市建局聲稱要避免九龍城未來再現私人重建插針樓，以「整全規劃」為由插手九龍城重建。然而，研究員分析近十年來的地產新聞報道，整理以重建為目標的樓宇收購個案及其位置分佈，發現今次市建局「圈地」重建的範圍，竟有選擇性避開私人發展商落釘位置之嫌，意味著市建局的說法與現時的重建計劃不符，除了未來繼續「插針圍城」，更揭示現時舊契重建時面對的發展爭議。

 九龍城重建「圈地結界」

以延文禮士道以東、石鼓壟道以西為界（即整個九龍城核心位置），已有至少38幢舊樓已經被發展商收購落釘：

近十年九龍城收購報導地圖的具體分佈：https://bit.ly/3Svhioi

不難看到，今次九龍城「衙前圍道／賈炳達道」重建項目的範圍內，只包括盧華家族於南角道的土儲，福佬村道、獅子石道、聯合道等屬於私人發展商的重點收購範圍卻「避過一劫」。這些鄰近的發展商土儲，不單止可以避免被收樓收地，更可以受惠市建局大型重建後的租值提升，相信亦會帶動鄰近剩餘未被收購的舊樓兼併、迫遷的現象。

這種疑似「選擇性收樓」，除了無法處理市建局插手九龍城規劃的初衷－解決插針樓問題，亦令人懷疑市建局是否刻意避開發展商土儲。從整理的資料，研究員更發現已落釘的地方，業權亦頗為集中，範圍內起碼4個發展商已收購兩幢或以上的舊樓，當中以盧華勢力最大，在南角道，侯王道共有8幢舊樓。恒地亦在福佬村道收購6幢舊樓，寶聲集團在獅子石道則有3幢。有部份不少已經提交強拍申請，甚至碧桂園賈炳達道142-154號項目已經落成中。按照現時九龍城區內舊樓被各大發展商收購的瓜分情況，既可繼續起「見縫插針」式單幢式住宅，亦可繼續囤樓靜候發展時機，區內的重建進展及實況將由各大發展商決定，或者令龍城社區日後的規劃碎片化。

可見，市建局現時九龍城所謂的「整全規劃」，其實是「公私營分工」做重建，市建局可以用公權力食區內的公家官地、街道、公用設施，重建範圍有成6成土地為公家地的同時，免於收地的私人發展商土儲就可以繼續囤，共同合作將九龍城舊區兼併。

那麼被市建局「吞掉」的盧華家族南角道舊樓，是否純屬不幸？研究員進一步調查，發現該舊樓所在地的地契殊不簡單，亦揭示現時九龍城重建的潛藏的發展爭議。

 “One-house”舊契成為九龍城重建防線?

盧華家族早年收購的南角道舊樓所在地的地契，是「One-house 舊契」，意指該地段不可興建多於一個「房屋」，簡單點講，就是發展商難以合併地段發展成多層大廈(buidlings)的格局重建，若然要重建，則要改契及補地價，意味發展商重建這些舊樓將付出比過往重建更多成本。盧華家族甚至為了「One-house」舊契打官司，反對地政總署以每個地段不可興建多於一個「房屋」為由而不批准重建項目。2013年，案件上訴至終審法院但敗訴，判定有“One-house” 字眼的地契重建後額外樓面面積需要補地價【註1】，當時有報導指受影響的舊樓重建地盤至少多達50個。

判決後，私人發展商以及田生等收樓商，亦多次要求政府應考慮為私人發展商提供重建誘因。民建聯亦曾稱”One house”地契為早年處理地契部門疏忽失誤，認為阻礙現時房屋供應【註2】。韋志成於2017年曾指出因判決而「令土瓜灣、九龍城一帶重建近年幾乎陷入停頓」【註3】。這種將改契視為重建阻礙關卡的發展邏輯，與現時「提速、提效、提量」的主旋律吻合。

One-house地契條款令發展商重建的成本比起其他舊樓地盤高，亦令當時在九龍城兼併舊樓的發展商要重新「計過」條重建數，不過One-house的存在，卻令九龍城的景觀面貌、社區肌理暫時「逃過一劫」。

 市建局盡顯重建「特權」

與私人發展商不同，市建局有動用收回土地的權力，更加無須補地價。即使官司敗訴，盧華依然在去年就南角道地盤提交強拍申請，顯出重建發展意向，即使強拍成功，之後再要重建，仍然要面對繳交補地價的「問題」。參考碧桂園重建的賈炳達道138號項目（亦牽涉one-house 地契），要收集業權之餘，亦要補足地價達5.2億元。

市建局近日宣佈九龍城重建，直接插手圈起現時南角道地盤，用公權力土收條例收發展商的地，同時面對有地契條款限制的舊樓，可以輕易改契亦不用補地價，盡顯市建局於重建市場的特權及福利。

綜觀整件事，難免令人質疑，市建局在擬定重建計劃的範圍時，考量究竟是純粹區內樓宇的狀況，還是考慮發展商在區內的土地儲備。這次九龍城重建項目，揭示的除了是超低樓齡、食公園、吞街市、破壞社區肌理以外，透過分析區內落釘狀況的地理分佈，除了能透視市建局與私人發展商可能潛在的微妙關係，亦能解答市建局為誰服務的問題。

【註1】有趣的是，判詞中終審法官認同原訴法庭的說法，認為將地契條款的house 理解為 building 的說法是「劃時空的跳躍」(quantum leap)，而且表明One house地契是按照當時制訂的脈絡（context) 而制定，並代入當時70年代的人相信會認為現時重建後的高樓項目是high-rise building 多於house。按照終審的判詞釋義，本來”One house”就不能直接理解為（building) 大廈。換言之，在判決前，以往地政處理”One house”地契，只要地段有一個門口以及後門就符合”One house”的做法，往往是部門「隻眼開隻眼閉」。確立這些舊樓契只能原址重建樓高三至四層的樓宇，否則就要改契，令發展商更有成本地做重建。

【註2】民建聯：要求解決龍城舊樓地契混亂(被註上 HOUSE)問題釋放土地加快重建

【註3】【中資搶高地價舊區重建轉旺】