【出「Pool」唔講】鄉郊大量疑似違規私人泳池及花園

發佈時間：2026年1月4日

紅山半島僭建案將於今個月續審【註1】，當年有獨立屋業主非法挖掘地庫，導致斜坡不穩，引發了山泥傾瀉而令僭建地庫曝光，事件將部分富人違規開拓私人生活空間的做法呈現於港人眼前。而豪宅或獨立屋違規拓展生活空間，並不只挖掘地庫，還有不同方式，本研曾發布研究，指出獨立屋非法霸佔官地為花園的情況並不罕見【註2】。

過往比較少人提及過的，還有在私人地界內，但未經有效規劃許可下興建的私人泳池或花園。根據城市規劃條例，在不少規劃用途地帶內的土地，若要興建私人泳池或花園都需要向城市規劃委員會申請。但研究員比對近年Google Earth衛星圖與城規會記錄，發現大量疑似違規興建的私人泳池或花園。

這些項目違規的方法五花八門，但概括而言可以分為違反規劃用途、非法霸佔官地，以及漠視程序公義三項。過程中更發現不少泳池花園在動工之時，根本未有申請或未獲有效許可，反映這些有申請紀錄者，亦僅是冰山一角。研究員精選其中六個案例，大部分都位於西貢：

▍疑似違規私人泳池、花園案例精選

⧪ 1. 偷步動工 唔批照起：
西貢翠雅花園旁綠化帶 （A/SK-TLS/57）
翠雅花園有業主曾申請將屋苑旁屬官地的綠化帶改作私人花園，但經城規會審核時竟發現，有關業主竟在未成功申請前便已自行清理綠化帶植披，而2018年的衛星地圖亦已見動工跡象。城規會文件強調該綠化帶土地，原應用作限制城市擴張，不宜劃為私人用途，曾於2019年拒絕該申請。按理該業主應需回復該綠化帶的原土地狀態，惟回顧近年衛星照片，該土地於2021年明顯再有動工，現時不但已剷草建圍牆，範圍內更可見疑似花園設施構築埋，懷疑有人再申請被拒後仍強霸官地。
⧪ 2. 申請被拒 泳池照起：
西貢沙角尾（A/SK-PK/ 269-272）
西貢沙角尾丁屋屋苑「黃府第」四間村屋由同一公司申請將各間屋外空地劃作建私人泳池。城規審議時指出空地是作鄉村式發展用途，空間已足以興建多一間丁屋，而私人泳池不符規劃用途之餘，亦可能永久改變土地用途，於是於2022年拒絕批出臨時許可。然而，研究員經衛星照片發現至少一間屋在申請被拒後，於2024年仍明顯可見興建了泳池，不排除有人違背審核決定堅持照起。而綜觀多個申請項目，亦反映相關設施甚至出現集團式申請現象。

⧪ 3. 未獲批已動工 集水區霸官地：
西貢北潭凹巴士站旁村屋地（A/NE-TKP/1）
西貢北潭凹有業主曾申請將屋後村地劃為私人花園，該處同時為官地及水塘集水區。城規會文件顯示，業主在提交申請時，該處林地經已平整舖出草地，部份家居亦延伸出草地上。相關政府部門明確指出，該土地涉及非法霸佔官地，且劃定私人花園範圍過大，亦不適合村地用施途，因此反對申請，最終於去年初遭城規會拒絕。
由於衛星地圖尚未在拒絕日期後更新，未知相關土地回復狀況。但從城規會審核時所拍攝的相片，以及當時的相片可見，該土地已被完全平整及霸佔使用，城規會文件亦有紀錄，該僭建工程更禍及鄰居，使鄰居物業範圍內在雨天時出現水浸情況，能否完全回復亦難以預料。
⧪ 4. 「逼池」十年霸官地 從無申請政府短租：
西貢白沙灣立德台（A/SK-PK/268、303）
西貢白沙灣立德台屋苑內，有業主分別在2022年及2025年，向城規會申請在於其獨立屋後，興建臨時私人泳池及花園。然而，回顧2013年前的衛星圖片，已見業主建有泳池，當時主要泳池範圍仍屬私人土地之內，並曾於2003年獲得三年臨時許可申請。但2013年後業主疑就泳池進行擴建，現時有逾半個游泳池已延伸至官地範圍，並長時間沒有向城規會申請土地改劃。
雖則業主於2022年補回城規申請，但從文件中可見該些年內，該土地並無與政府的短租合約，有霸佔官地嫌疑。雖然當時城規會批出臨時許可，並指將會與業主安排官地租約，但翻查最新資料，相關官地上仍未被短期租用，意味即使獲城規臨時許可，仍存在霸佔官地的行為。

⧪ 5. 臨時過期唔續期 三年拖到變七年：
上水坑頭（A/NE-KTS/459、463、464）
上水坑頭兩間村屋曾申請興建泳池及私人花園，並分別獲城規會在2018年尾及2019年初批出三年臨時許可，惟回溯過去的衛星地圖，該土地早於2013年已見泳池，懷疑其違規僭建後多年再「補飛」，存在至今已有12年。而回溯當時規劃署拍攝的相片，其實當時署方已知泳池已偷步動工，但仍批出臨時許可。
而即使獲批臨時許可，原意亦只是暫時容許其存在三年，到期後應將相關用地予以復原。然而，在相關許可到期後，業主一直未有申請續期。換言之，業主至少欠交兩次續牌申請，而衛星照片亦未顯示設施有停用復原，即至少約4年在沒有許可下繼續使用。
⧪ 6. 尚在上訴中 已經起定棚：
西貢蠔涌新村 （A/SK-HC/354）
蠔涌新村一幅農地的住戶於2024年申請將屋宅周邊劃作私人花園時，因不符農地用途被拒。申請人遂提出上訴，惟過去一直延期未有決定，至今尚未有最終審批結果。然而，根據衛星地圖該塊農地早於2014年已見涉及填土的工程，而過去審核申請時，規劃署職員到場拍攝，亦發現相關地段已舖好階磚草皮，並搭建園圃花棚等設施。若果上訴仍然被拒，農地是否能否復原至適合耕作狀態亦是未知之數。
▍有提交申請僅屬冰山一角 鄉郊用地規範可與時並進？
環顧不少歐美國家，即使只是在自己物業上興建娛樂設施，如泳池及花園等，業主都需要向政府提交改變規劃申請【註3、4】 ，更需按項目對物業價值的提升額交稅項【註5、6】。而在香港，雖然普遍住宅用地都需要在興建私人娛樂設施前向城規會申請臨時改變用途，不需額外繳稅之餘，竟然有不少設施是沒有許可下興建的，甚至霸佔官地。
另一方面，研究員亦觀察到，部分違規泳池其實亦有被畫入政府地圖之內，反映政府部門根本就知道其存在，如此畫入地圖，甚至乎可能會令有關人士誤會政府部門已認可／默許其相關行為，毋須額外程序。事實上，上述提及的案例僅屬有城規申請紀錄者，而沒有任何土地行政紀錄，自行開拓私人享樂空間的案例顯然更多。
【註3】Installation ou construction d’une piscine privative. Service Public. Published January 31, 2025.
【註4】Aitor. Normativa para construir una piscina privada paso a paso. Reale Blog. Published May 28, 2025.
【註5】Thompson H. Swimming pools: How to check you are within tax rules in France. Connexionfrance. Published January 11, 2024.
【註6】González JS, González JS, González JS. El Catastro descubre 1,7 millones de construcciones irregulares vía satélite. El País. Published July 27, 2016.
【註7】Willsher K. French tax officials use AI to spot 20,000 undeclared pools. The Guardian. Published August 30, 2022.
【註8】Molly Hamm. How Governments Track Changing Land Use With Planet Near-Daily Satellite Imagery. Planet Pulse. Published December 6, 2024.

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