【失棕公屋】30公頃棕地改建公屋 壽「棕」正寢？
發佈時間：2023年11月9日 政府最近公布未來10年公屋落成情況，預計未來10年供應量約38.8萬個，上年度的推算則為34.3萬個，增幅達13.2%。何永賢並藉此聲言已經覓得足夠土地提供36萬個單位，高於所需的30萬個【註1】。然而，我們仔細對比兩個年度的公屋造地表【註2】，竟發現有5幅用地突然消失，涉及21,900伙公屋單位、約30公頃，絕大多數來自棕地，最大的一幅是元朗沙埔（16,300伙）。這些用地原本處於「工程可行性研究進行中」階段，但在今個年度無故失蹤，可行性研究是否完成？研究結果是什麼？政府為何未有任何公布的情況下，將之從造地表抽走？ ♦ 5幅消失的研究中公屋用地 〔棕地〕 用地｜面積（公頃）｜伙數（約）｜預計變熟地年度 1) [...]
【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心?
【太公分豬肉】「精簡」祖堂地出售門檻 邊個最開心? 未有發動土改鬥香港地主，地產商已率先成為推動土地改革的急先鋒。近日借「增加土地供應」同「簡化城規程序」嘅名目，由官員—商界—智庫三位一體連番倡議順便爭取埋幾項劇力相當既土改措施，唔單只會加劇香港土地兼併分田地，亦將會根本性改變香港城市土地格局。 早在今年4月，星島日報報導有消息人士指 (又係你呀?) ，有發展商向政府建議賦權予民政專員，「簡化」祖堂地的出售門檻至只須8成宗族成員同意，牽涉新界傳統權益、更或須改動百年《新界條例》大手術，政府已經話成立小組配合研究跟進，又唔見檢討丁屋政策咁積極? ▌「豬頭骨」都變「大肥肉」 放寬祖堂地「強拍」門檻貌似在「促進土地供應」，實際上會令政府在新界收地起公屋的難度提高。像今年6月政府動用《收回土地條例》收回元朗新鴻基地產樓盤YOHO Midtown旁的祖堂地，正是源於新鴻基無法收購餘下祖堂地地段，難以發展私樓，所以先「不反對」政府收回這塊「豬頭骨」起公營房屋，最後態度其實也是不甘不願。 [...]
【大批舊屋邨重建無期 領展成「釘王之王」？】
發佈時間：2023年3月1日 近月政府計劃斥鉅資興建簡約公屋，聲稱要向劏房戶提供「唯一救生艇」，至於重建老化屋邨，政府卻一直歎慢板，表示要考慮一籃子因素，才可決定會否重建。領展作為眾多屋邨物業的一大業主，最近向股東抽水集資，稱要落實「領展3.0戰略」【註1】，未來會積極投資境外物業之餘，又和財團聯手投地、興建新商場，積極轉型做發展商。然而公共屋邨日益老化，重建迫在眉睫，持有大量屋邨物業的領展卻無動於衷。 最近研究員整合過去公屋重建的討論，發現領展等持有屋邨商場、舖位及車位的大業主，竟有權力阻撓公屋重建，成為改善公屋生活環境的絆腳石。 ▍20條邨未納入重建 17條拆售予領展 研究員分析房委會「全面結構勘察計劃」裡42條高齡屋邨的業權狀況【註2】，發現22條「具重建潛力屋邨」全屬「非拆售屋邨」，即所有設施均由房委會管理，而20條不考慮重建的高齡屋邨之中，17條屋邨的公共設施（如商場和停車場）早於2004年拆售予領展。研究員翻查這17條屋邨的物業業權，發現6條屋邨的物業近年已易手予其他財團，新業主包括曾向領展大手購入29個屋邨商場的基匯資本。 ▍公屋重建 領展先決？ 原來房委會早在2014年討論屋邨重建的會議上暗地裡透露口風，表示由於屋邨業權由領展和房委會共同擁有，因此如要重建已拆售的屋邨，重建方案「須得到領展同意」，然後處理地契、法例等問題，才可「擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式」。【註3】天文台前台長林超英近年亦指出，若政府要重建拆售屋邨，或要向這些「釘子戶」繳交大筆「買路費」，金額難以估算；【註4】學者姚松炎亦指出，當局研究領展上市的可行性時，早已警告分拆設施會影響日後屋邨重建。【註5】於是領展似乎有權單方面否決重建計劃，只要繼續不討論、不讓步、不同意，就能不斷拖延屋邨重建。 [...]
【大山疤 觀茵象】行山打卡熱潮下 山徑破壞全追踪
發佈時間：2025年11月22日 天氣轉涼，香港山季正式開鑼，大東山人潮湧湧，西貢東壩破邊洲觀景台延綿數公里的山徑，人龍延綿不斷【註1】。政府意識到問題嚴重後，始加緊安排人手派單張和維持秩序【註2】。 管理手段或能夠避免遊客亂摘花草和遺下垃圾，但山徑經歷日積月累的人潮，亦會無可避免地損耗風化，從最近破邊洲的片段看，大量遊人擠擁到非正式山徑，將加劇風化和水土流失。 山徑破壞的情況有多廣泛？翻查過往十年的主要山徑的衛星照片，能從百多項山野破壞項目中展示13個性質較不同、亦明顯由旅人過載造成的地點。 這些地點均出現不同程度的「傷勢」，包括路徑擴闊加深／損耗、自行開新路及大面積植披流失，而出現大規模損耗的日期多為疫情後出現： ▍13個山徑明顯破壞地點： ➤ [...]
【多元生活】盤點香港人八種另類居住模式
【多元生活】盤點香港人八種另類居住模式 發布日期：2025年8月29日 普遍社會理解房屋問題，往往歸咎於房屋供應不足，近數十年政府亦透過各種房屋政策，建構「置業階梯」，提供置業為終點的單一居住模式，公屋、租樓或其他居住模式等都是不及置業理想的「中途站」。這種對住屋想像的路徑依賴，容易使人忽略多元生活模式作為一種房屋／理財需求，以達致因人而異的人生目標。研究員嘗試盤點出八種另類的居住及生活模式，試圖呈現出不少居民因在港面對的各類生活需求，及其相應的居住模式，部分屬於近年興起的新房屋需要，折射出香港人在置業以外的生活模式想像。➤ 1. 單位共居傳統香港家庭住戶，以與父母、配偶與子女等直系親屬同居為主要結構，惟近年與他人夾租，或是與朋友同居等模式似乎有上升趨勢。根據香港人口普查【註1】，非親屬關係住戶的數字由2016年的60,257升至2021年的66,625，近年或許有更大升幅。有更多年輕人，因自主性及私隱需求，趨向搬離原生家庭，而選擇適合與自己同居的同伴／朋友。這顯示近年因房屋成本高企而繼續與父母共住，並非唯一舒緩生活成本的選擇。當然，在香港普遍居住環境面積不大的處境下，在同一個單位共居，或未必能顯著提高私隱保障，但至少亦是能體現住戶的選擇權及自主性的生活模式。➤ 2. 宿舍共居除了同單位共居的模式，近十年社會亦多了不少提倡多元共居的宿舍項目。例如為滿足年輕人對擁有自住空間的期望，政府在2011年提出青年宿舍計劃，全數資助非政府機構在其未盡其用的土地上興建青年宿舍，並以自負盈虧的方式營運，現時宿位已增至3,700個，惟似乎仍不足以滿足熱熾的需求。近年亦有些討論，倡議將青年共居概念推展至「青銀共居」，緩解長者獨居所帶來的風險，亦可舒緩年輕人的居住問題【註2】。這類宿舍共居亦有助於建立共居者之間的鄰舍關係及支援，其租金亦較市場水平更可負擔。➤ 3. 舖居合一「舖居合一」是香港傳統建築中極具特色的空間模式，可分為「前舖下居」及「上舖下居」，使店家可兼顧生意與家庭生活。這種模式在舊區中（如深水埗、油麻地、上環等）某些戰前商住混合唐樓中仍然可見，如上環海味街、深水埗大南街的一些店舖等。而不少樓齡達40年或以上的舊式屋邨，如大元邨、坪石邨、荔景邨及麗瑤邨等，則仍見到「下舖上居」的痕跡【註3】，為當時的屋邨商戶提供一個「連帶租用居住單位」，以應對當時交通不便的問題。惟近年隨著市區重建，戰前唐樓面臨清拆危機，新型屋邨／新住宅發展亦已沒有這類設計，這種舖居合一的模式已日漸式微，但其體現出來能作為連結街坊的社區功能，能否在新的時代脈絡下重新被重視與推廣，仍值得公眾參考。➤ 4. [...]
【多一士長一智】「山旯旮士多」對香港有幾重要？
發佈時間：2024年9月27日 若想周末留港娛樂，又不想花費過多，兼有一些獨特體驗，趁快要秋高氣爽郊遊也是一個不錯的選擇。香港鄉郊其中一個最有趣的風景是村落，台灣自然觀察和歷史旅行詩人劉克襄喜歡來香港行山「穿村」，並形容其為「隱藏版」香港、比購物和美食更有魅力【註】。穿村也要醫肚，行山愛好者對鄉郊村落士多必備的山水豆腐花和餐蛋麵不會陌生，亦對經營士多村民的人情味印象深刻。研究員盤點了偏遠鄉郊、全港行山路徑上的村落的士多，竟發現了至少81間，遍佈鄉郊深處，東自西貢西至大嶼山，北自沙頭角南至蒲台島，足以證明經過城市化多年的香港，偏遠鄉郊還有人留守，亦可見彈丸之地香港也有幅員廣闊的鄉郊。網上資料不齊全，部分更是山友間口耳相傳，研究員才能得知，但肯定的是，香港山野中的士多遠遠不止81間。這批山旯旮士多有一個共通點，大多位於無馬路直接到達的村落，有的亦是禁區道路或崎嶇泥路，有的只有行山徑接駁，要行山至少一小時才能到達。絕大部分村落而且只剩下一兩戶人家，村民假日才回來招待行山客。▍士多作為城鄉民眾之間的重要連結鄉村士多其中一個最重要的功能是給旅客補給，翻查郊遊人士的遊記，不難發現他們對鄉村士多有一共同印象，就是充滿人情味。研究員憶起學生時期在大嶼山的「天涯海角」汾流遠足迷路，夜幕低垂，靠的是士多老闆特意開檔煮餐蛋麵接濟，還送了自家種植的辣椒入饌，印象深刻。部分士多還因成為行山人士重要補給站，成為了城鄉民眾連結的重心。人稱「大帽山連姐」在行山界十分著名，在大帽山腳經營茶水亭接近30年。由於茶水亭位置為麥理浩徑的重要補給點，連周潤發也是常客，漸漸該處亦形成了一個社群，行山界的盛事中，不難會見到連姐親製豆腐花到場送給行山客補給。數年前因向漁護署投標失敗而被「逼遷」，經過山友熱心幫忙下重回舊舖，成為一時佳話【註】。另一重要行山補給點西貢嶂上村，去年收到政府通知，士多外的屹立40年的避雨棚、廁所以及牛棚因「佔用官地」而須拆卸，引起行山界的極大迴響【註】。該處是重要山賽的必經之地，是一個極重要的補給站；早年亦試過有學生在寒夜露營帳幕被吹毀，全靠那個避雨棚和士多老闆支援才不至凍死【註】，避雨棚拆卸限期前亦有義工得以遠道而來幫忙拆卸。研究員亦曾向士多老闆了解，早年經營士多時根本不知道該處是官地，當年港英政府亦對這類無做成不便的惠民設施從寬處理，而老闆亦獲得專業人士無償協助，向政府申請短期租約。▍支撐鄉村經濟 減緩鄉村沒落自上世紀50－70年代，新界鄉村人口因農業沒落而流失，較為偏遠的鄉村（今日大多落入郊野公園範圍中）的居民大舉移民外國或移居市區而荒廢。部分鄉村的土地輾轉落入地產商手中，近數十年更被非法的套丁活動侵擾，令傳統鄉村風貌受到嚴重破壞，尤以西貢、沙頭角一帶尤為嚴重（如土瓜坪、北潭凹、白腊、鎖羅盆）。其中一個重大原因是因為鄉村在地經濟隨農業社會凋零而崩潰，村民移居後與土地、宗族的連結疏離，土地因而隨後代的離散，亦流落目的為牟利的地產商中。沙士、COVID疫症後，市民更加習慣郊遊，亦在周末支撐了部分村落的鄉郊經濟，在妥善的管理和發展管制下，也許能為鄉村再次轉型的機會，經營士多亦令村民更多機會回到鄉村，重新連繫他們和土地的關係，減少更多鄉郊土地落入套丁牟利的地產商手中的機會。▍鄉郊經濟的多種面貌現時因行山熱而復興的鄉村士多，體現了鄉郊經濟除了搞地產外的多種可能性，除了售賣汽水豆腐花和餐蛋麵外，不同地區亦有當地土產帶給旅客不同的旅遊體驗，如谷埔等有客家菜和茶果；東平洲有鬼爪螺；蒲台島有紫菜入饌；塔門海膽；榕樹澳和荔枝窩亦有市區餐廳少見的雞粥；東龍洲、三椏村有自製蜂蜜；元朗甲龍有鮮製牛奶等，遊客的光顧，能夠令這些具地區特色的菜式／食品得以保存，或是比官員不斷吹噓香港為美食之都來得有效。部分海邊村莊的士多更「兼職」做獨木舟、水上活動用具租賃；近年，極偏遠鄉村如荔枝窩更有復修村屋供遊客體驗客家人生活，同時亦是一個可持續發展教育基地，揉合了郊遊與綠色教育。支援鄉村復興，有不少法律問題尚待釐清，在民間推動下，2021年，政府指會為鄉郊地區促進生態旅遊，而研究為鄉郊地區旅館及食肆指定發牌規定【註】，但鄉村復興之路的障礙，遠遠不止發牌問題，現時政府推動鄉郊旅遊的模式，可能會令鄉郊復興走向不健康的道路。▍鄉村面貌能得以保存嗎？近年地產市道一蹶不振，鄉郊地區的套丁活動看似稍有收斂，但香港鄉郊現在面對另一種更大的威脅。在政府響應中央官員「無處不旅遊」的政策下，政府正規劃不少鄉郊開發計劃，如「南大嶼生態康樂走廊」和北部都會區「大鵬灣／印洲塘藍綠康樂旅遊生態圈」，興建更多旅遊設施、打卡點、酒店、高級餐廳、碼頭和新路等等，推崇這些旅遊及發展模式的官員，似乎未有充分了解鄉村本來的風貌的吸引之處，而將市區大眾旅遊的模式套在鄉郊地方，引來的發展威脅，很可能令市民珍重的鄉村面貌被全面改變。近年鄉郊士多的興起，向大眾展示了所謂復興鄉郊旅遊，其實毋須大興土木，反而應該好好保存這些自行生成的鄉郊風景，才能發揮到香港鄉郊的獨特魅力，這是政府搞更多打卡點也不能取代的資產。 [...]
