【大批舊屋邨重建無期 領展成「釘王之王」？】
發佈時間：2023年3月1日
近月政府計劃斥鉅資興建簡約公屋，聲稱要向劏房戶提供「唯一救生艇」，至於重建老化屋邨，政府卻一直歎慢板，表示要考慮一籃子因素，才可決定會否重建。領展作為眾多屋邨物業的一大業主，最近向股東抽水集資，稱要落實「領展3.0戰略」【註1】，未來會積極投資境外物業之餘，又和財團聯手投地、興建新商場，積極轉型做發展商。然而公共屋邨日益老化，重建迫在眉睫，持有大量屋邨物業的領展卻無動於衷。
最近研究員整合過去公屋重建的討論，發現領展等持有屋邨商場、舖位及車位的大業主，竟有權力阻撓公屋重建，成為改善公屋生活環境的絆腳石。
▍20條邨未納入重建 17條拆售予領展
研究員分析房委會「全面結構勘察計劃」裡42條高齡屋邨的業權狀況【註2】，發現22條「具重建潛力屋邨」全屬「非拆售屋邨」，即所有設施均由房委會管理，而20條不考慮重建的高齡屋邨之中，17條屋邨的公共設施（如商場和停車場）早於2004年拆售予領展。研究員翻查這17條屋邨的物業業權，發現6條屋邨的物業近年已易手予其他財團，新業主包括曾向領展大手購入29個屋邨商場的基匯資本。
▍公屋重建 領展先決？
原來房委會早在2014年討論屋邨重建的會議上暗地裡透露口風，表示由於屋邨業權由領展和房委會共同擁有，因此如要重建已拆售的屋邨，重建方案「須得到領展同意」，然後處理地契、法例等問題，才可「擬定一套領匯及房委會皆能接受的重建模式」。【註3】天文台前台長林超英近年亦指出，若政府要重建拆售屋邨，或要向這些「釘子戶」繳交大筆「買路費」，金額難以估算；【註4】學者姚松炎亦指出，當局研究領展上市的可行性時，早已警告分拆設施會影響日後屋邨重建。【註5】於是領展似乎有權單方面否決重建計劃，只要繼續不討論、不讓步、不同意，就能不斷拖延屋邨重建。
房委會曾列出決定重建屋邨與否的四大原則，即：1. 樓宇的結構狀況； 2. 修葺工程的成本效益； 3.重建屋邨附近是否有合適的遷置資源; 4. 原址重建的潛力，但是領展等一眾屋邨「釘子戶」財團手握屋邨範圍業權，似乎可以凌駕四大原則，左右屋邨重建計劃。就算是未來要重建屋邨，房委會會否再次被領展開天殺價，任由領展繼續控制屋邨的生活空間？
▍同邨不同命只因「領展因素」？
房委會早於上世紀80年代實施「整體重建計劃」，每當要重建分多期落成的舊屋邨（如牛頭角邨和秀茂坪邨），都會將全邨納入考慮。到了2005年，房委會稱已為42條高齡屋邨完成「全面結構勘查計劃」，但當局未有遵從慣例，把九龍東的彩雲（一）和（二）邨作合併規劃，反而將屋邨分割處理，結果（二）邨被評為具重建潛力，而（一）邨則被剔除在外，形成「同邨不同命」的尷尬局面。（一）邨三幢樓宇受上世紀80年代的公屋工程醜聞影響，重建的迫切性理應更高，但位處（一）邨的彩雲商場、街市和停車場全屬領展物業，因此當局制訂重建方案時，或會刻意避開有領展物業的（一）邨，只針對沒有「釘子戶」的（二）邨，可見當局重建屋邨，竟須考慮「領展因素」。
▍居民雖願意 重建亦無期
過去曾有區議員反映屯門大興邨建築結構狀況惡劣，然而維修成本高昂，導致邨內環境惡化，連尚在輪候公屋的市民也不願意入住【註6】。區議員曾建議房委會將大興邨列為「具重建潛力的屋邨」，但當局反指重建該邨「涉及較為複雜因素」。【註7】翻查資料，大興邨的公共設施早已成為領展物業，因此當局似乎已經失去重建該屋邨的主導權。除此以外，瀝源邨、愛民邨等老舊屋邨仍未被列為「具重建潛力屋邨」。房委會聲稱屋宇結構良好、沒有重建的逼切性，但是居住環境早已不復當年，因此重建舊屋邨亦有其必要。然而公共屋邨的設施已落入領展等財團手中，即使當局決定重建屋邨，也要先討好領展等大業主，變相任由私人資本操縱公共資源的分配和(再)發展。
▍後領展時代令屋邨重建更形複雜
近年領展接連向各大財團拋售老化屋邨物業套現【註8】，試圖把公屋重建這塊燙手山芋丟給其他投資者，另一邊廂卻競投商業用地自行發展，似乎想在壟斷屋邨商業活動之餘，再染指地產發展，延續霸權地位。
隨著領展轉售資產，政府要面對的「釘子戶」財團只會有增無減。除了基匯資本外，在2021年，優品360創辦人林子峰和投資者陳秉志從鄧成波家族收購石圍角邨商場和石蔭商場【註9】，而林子峰亦持有長康商場等高齡屋邨設施。
▍土收回購 煞停禍患
領展近年頻頻放售公屋物業「減磅」，嘗試把重建屋邨的成本和風險轉嫁予新業主，但是政府卻未有妥善準備，趁領展離場之際主動介入，提出重建公屋，結果任由私人企業繼續佔據公共屋邨的物業來謀利。未來公屋老化的問題只會越來越明顯，政府有的迴旋空間卻只會越來越少，日後很難再避而不談。第二期「全面結構勘查計畫」已經在2018年展開，計劃在15年內審視71條樓齡達40年的屋邨，除了第一期的17條屋邨，還會有27條拆售屋邨列入名單。
如果政府下定決心要重建公屋，就應該在適當的地方「提速提效」，制止業主再轉售屋邨的公眾設施圖利。當局宜考慮民間提倡多年的建議，包括回購公共屋邨物業，或使用《收回土地條例》賦予的權力回收屋邨物業設施，掃平重建公屋的障礙，及早終結這場賤賣公共資產、殘害市民生計的鬧劇。政府更應盡快就拆售屋邨展開政策討論，釐清當年與領匯簽訂的《銷售賣買協議書》是否仍適用於後來購入物業的財團，否則當局或要和所有投資者「又傾又砌」，費時失事，令日趨老化的公眾屋邨永無重建之日。
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