【香港地價「負」諸東流 高地價模式已走到盡頭?】
發佈時間：2024年8月14日 香港樓價地價持續貶值，伴隨而來不只是負資產，而是其衍生物出現全方位「負都市狀況」。 香港的土地市場已經出現接二連三的「負症候」：賣地計劃多季流標或聲稱「押後」，有屯門樓盤地盤突然停工、北都發展商囤地多年棄地換金，這種「有地都冇人要」的放「負」，完全與過往香港多年來「瘦田無人耕耕開有人爭」成強烈對比。 近日在元朗洪水橋作多層現代產業大樓的賣地計劃宣布延遲投標，發展局局長甯漢豪稱對該地價要求不高，「只要不是負數即可」，出現了地價會否跌破「零」，香港「負地價」的討論不脛而走。要說到香港所有地價將「負」諸東流仍然未知數，但各種過往政府意圖依賴外判原有安置、基建、房屋等責任予發展商的縮數，明顯已是「有負眾望」。 另一著名負案例，是荃灣油柑頭「首置地」與近日柴灣「樂建居」的私人參建資助房屋的流標，發展商代理聚焦指責興建這些土地的公益條款「太多限制」，樓價又要折扣率、斜坡地又要平整，最好就「拆牆鬆綁」由發展商話事云云。 賴地硬固然可以，但歸根究底，保證資助房屋供應的責任為何不是由政府來負? 什麼時候，依賴圖利為目標的發展商成為了必然事實，當他們無力自為就要不斷削足適履，尤其能夠發揮社會效益的用途，基本上是無法純以土地市價來衡量的。 預示這種「負邏輯」在政府的土地資源管理將會日漸盛行，甚至愈演愈烈。面對原有土地計劃無人問津，政府繼續路徑依賴，提供特惠批地、送地、加高加密破壞原有城市規劃、圈地、食公園，不斷下試公眾利益的底線，過往大埔林村鄉郊「土地共享」的公私合營計劃已送路放寬39層樓2000個單位予發展商，未來會否連公營房屋部分都削減掉? 很多人最想知道「負狀況」何時退卻，一般來說現時發展一個地盤，除了土地成本、還有私樓豪宅化以後變貴的建築成本，與及加息潮及資本回籠影響下的融資成本。有說只要開始減息地價就能重回「正」軌，一切如常繼續「坐地起價」。但除了供給側的成本外，面對需求側上人口紅利大不如前、港深融合直接競爭、香港獨特性減退，與及對未來經濟前景的不確定，都令這「負狀況」的氛圍揮之不去。 [...]
【香港「城鄉共融」被馴化史 (2012 -2023)】
發佈時間：2024年10月9日 香港新市鎮的開發究竟正在進步，還是步向倒退?十多年內「城鄉共存共生」的進步發展原則在土地爭議中曾被民間提出，及後在最新新發展區被沿用，到北部都會區的規劃原則也講求「城鄉共融」，到今日「城鄉共融」的內容再被改弦易轍，是屬驗證一個地方發展是進是退的最佳示範。在此回顧一下十年以來香港「城鄉共融」的「被馴化史」：● 2012-13 – 新界東北土地爭議，關注新發展區推土機式的開發模式，毀農滅村，民間提出「城鄉共存共生」；● 2016 – [...]
【首置地簡史】首置樓唔使再靠發展商？
發佈時間：2023年8月31日 政府常宣傳首置樓（「港人首置上車盤」計劃）能滿足「居屋以上，私樓未滿」房屋需求的政策目標，以「資助房屋」之名，聲稱能「豐富」置業階梯的層級，上屆政府林鄭更主張以公私合營模式，「借助」私人發展商之力，指能令市民可享受較「可負擔」的房屋。 但繼當年長實以市場預期下限價投得觀塘安達臣道項目後，近日政府卻宣布，第二幅以賣地形式推出的港人首次置業地皮——油柑頭首置地，卻因僅有一份標書的地價標金，未達政府底價而流標轉交房協【註1】，這似乎意味著公私合營首置樓的願景波折重重。 自首置樓17年被提出後，已多番被質疑其性質上仍是私營，沒有「公共利益」成份。事隔多年，由市建局主導的第一項「首置盤」項目——煥然懿居亦已開售，重溫過往5年各首置盤的前塵往事，更可印證其本身必然存在的問題。 ⧭ 首置為名 掠地為實? 首項「首置盤」項目由市建局操刀，為及後由私人發展商來「合營」舖路，名為煥然懿居。原先定價為市價的62折，在當時樓價仍然極高的處境下，這定價是否真的是「可負擔」已令人相當質疑，及後，其貨尾更提高到7折發售，而在即將9月預售的第二期煥然懿居項目，市建局竟再上調到72折，可謂與首置樓為港人可負擔地置業的政策原意越走越遠。 [...]
【食水太深】深水埗全區重建邊界再擴張 連平民唞氣空間都唔放過
發佈時間：2023年9月5日 最新市建局向深水埗區議會提交早前爭議巨大的重建研究進度報告，研究範圍突然擴闊，而且明顯針對區內的休憩用地，包括長沙灣遊樂場、李鄭屋遊樂場、上李屋花園及保安道遊樂場。這種「食公園」的做法，配合早前迅速通過修訂的城規指引，容許轉移地積比【註1】，日後公園可能集中在偏遠地區或者一幢大樓，可達度（accessibility）將大大降低。而且犧牲公園換來的，是核心區域的樓宇可以起得更密、更高，摩天大樓將矗立於深水埗。 ▍食出界：突然擴大「覓食」範圍 較2月份公布的研究範圍，市建局今次提供了明確邊界。但仔細對比後才發現，市建局早前所指的研究範圍(東至巴域街及大埔道)實際上並不然，而是進一步納入外圍的西洋菜南街，剛好到警察體育會前；早前稱重建研究範圍「北至興華街」亦都是錯誤陳述，亦而突然自行將範圍修訂荔枝角道、通州街天橋，令原本橫跨數十條街的重建研究範圍進一步擴張。 觀察這些「越界」圈入的土地，部分屬於休憩空間，亦有公家地，本不屬一般舊區重建需要處理的公共用地，這令人懷疑市建局是否著意透過越界圈地，來奪取未來這些公家土地的發展權。 自創新邊界之後，最新市建局就深水埗重建研究範圍的地理描述竟如過往並無改變，不單誤導了大眾對重建範圍的理解，究竟重建研究邊界修訂是否獲行政部門充分認可？還是先製造既定事實奪取地區規劃主導權，令越界變成越權？ ▍食公園、食公家地：食埋李鄭屋邨附近3個公園及游泳池 [...]
【食指大動】政府割讓紅磡社區用地予市建局起樓 下一幅將會是牛棚？
【食指大動】政府割讓紅磡社區用地予市建局起樓 下一幅將會是牛棚？ 發布日期：2025年6月6日 今日政府將紅磡庇利街一幅海旁靚地以$1000象徵式地價，近乎免費送給市建局「融資」、「助市建局履行舊區重建任務」【註1】，做法極為罕有，亦富有爭議。值得注意的是，這塊土地本身屬於「政府、機構或社區」(GIC) 用地，本應留作公共用途，現在「割讓」予私樓用途，社區已有損失，未知如何補償。與市建局早期以收購舊樓項目為單位不同，近年市建局染指規劃權力，花墟、九龍城重建等甚至會「踩過界」，將附近公園和社區設施納入重建範圍，為市建局提供更多盈利和資金，卻會令公眾享用的設施受影響和產生質變，設施可達性亦可能減低（如搬上樓），此新手法已在花墟和九龍城社區引起軒然大波，現在卻蔓延至紅磡和土瓜灣。▍割讓紅磡庇利街社區用地早有先兆？繼續參考市建局的「東維港灣區」構想，留意到這塊紅磡庇利街靚地，在市建局提供的地圖上，是以「臨時停車場」標示【註2】。在另一篇網誌中，又提及「通往海濱空間的部分地方，現時仍有不少未被充分利用的『政府、機構或社區』用地，例如臨時停車場」【註3】。一個月後，這塊當時隱晦地被圈起的臨時停車場就被政府「送出」給市建局，卻沒有足夠回饋社區的其他條件，例如興建安置大廈供受重建影響居民暫住，實際上是公帑補貼地價，讓市建局興建私樓賺錢，如牽涉招標後與地產商分紅，更有可能引起更多爭議。所以公眾應留意什麼GIC 社區用地曾被網誌點名，不排除未來會陸續以「半賣半送」形式補貼市建局建私樓，或以其他方式被「榨取」地值（例如地積比轉移等），甚或「活化」／商業化，而市建局在提及過上述的「臨時停車場」後，隨即提及牛棚藝術村。▍下個目標：牛棚藝術村？市建局形容，由於這些「政府、機構或社區」用地「未被充分利用」，「應一併就這些用地與海濱的發展，從土地用途、道路和行人網絡、環境活化等作一體化的規劃」。按地理位置看，牛棚位於市建局其他重建項目：盛德街項目及海旁的「五街」項目之間，是貫通區內與海濱的重要政府用地，所以牛棚在市建局繪製的地圖上，被擬定的「建議主要道路連繫」低調地覆蓋，而牛棚範圍內就有牛棚藝術公園（休憩用地），毗鄰則有土瓜灣遊樂場和體育館，格局很像花墟重建計劃包含了的花墟公園和界限街運動場，故屬「極高危」地區，未能排除政府會將牛棚「送出」協助市建局脫離財困。牛棚額外富歷史意義，其古蹟完整性要小心處理。牛棚屬戰前牛隻屠房是九龍城區其中一個主要的歷史建築，昔日作為牛隻檢疫和屠宰中心，列為二級歷史建築，及後於2001年翻新改建，重置北角油街藝術村的本地藝術家，成為香港重要的藝術重地之一，不僅有本地藝術家駐留，還定期舉辦戲劇、展覽、工作坊等活動。由於具重大社區、歷史意義及有公共性，市建局應不敢將其拆卸，但可能會大幅改造／「活化」，更可能的是將其商業化，即類似上海街618活化計劃般，過程中必然會引起很大爭議，難保不會將牛棚藝術村內現有由藝術家使用的空間，變成以藝術包裝的零售／餐飲空間，而旁邊5年前啟用的牛棚藝術公園，亦由於位於「建議主要道路連繫」旁，亦可能受波及。連同區內其他重建項目，市建局已儼如土瓜灣大地主，但在這個市況下，要拯救市建局脫離財困談何容易，不能排除今次近乎無條件補貼後，牛棚或其他「東維港灣區」其他公共空間會否「遭殃」。應做的事重新檢討市建局依賴賺取土地價值的財政模式在經濟新常態下是否可持續，而不是沿用舊有以地搵錢模式，甚至以此為基礎吞併公家地，摧毀社區價值，換來一個個欠缺社區活力和特色的地產項目。 【註1】明報. 2025.06.06. 政府向市建局批出紅磡庇利街及將軍澳第137區用地助融資借貸 收1000元象徵式地價租期50年 【註2】市建局. [...]
【風水軟對抗】新界原居民高人一「躉」？
發佈時間：2023年7月4日 近日龍躍頭村長鄧根年以「影響風水」、「危及鄧氏全族人的生命」為由，反對在高爾夫球場興建公屋【註1】。這說法貌似誇張荒謬，但事實上並非新鮮事－鄉事以「風水」為由阻撓工程在戰後新界時有發生，成為發展新界的一大障礙。 為解決這個障礙，早在1950年代政府已設置一項叫「躉符費」的專門資金，在地方動土時進行法事「修補」工程對於風水的破壞，藉此安撫原居民。隨著新界發展，以「風水」之名敲詐勒索公帑時有發生，發放金額亦似乎沒有標準，漸漸演變成大型動土前，均有鄉事以破壞風水為由反對，小則口誅筆伐，大則號召村民「勇武抗爭」，最後政府發放巨額「躉符費」息事寧人。而是次鄉事以風水為由反對高爾夫球場公屋發展計劃，不排除只是重複過去70多年的套路。 ▍何謂「躉符費」？ 先解釋何謂躉符，這種祈禳儀式常見於廣東。以前新界原居民會擔心祖墳、龍脈、村莊附近的工程驚動神明，破壞風水，他們認為如要消災解難、恢復風水狀態，就要在施工前請喃嘸師傅或風水師作「躉符鎮土」的山科法事。法事儀式繁複，期間有多組插於盛載沙粒的瓦盆，當中各會豎起五枝代表東、南、西、北、中五個方位的竹製長符，直到工程完結，是為躉符，而躉符費原意便為支付法事的開支。 ▍十年間「躉符費」達7,200萬 大家或許會問，只是宗教儀式而已，開支能有多大？2010年《南華早報》的報導稱，2000-2010年間政府竟批出7,200萬元作躉符費，當時有立法會議員就此詢問時任發展局局長林鄭月娥，雖然林鄭拒絕確認金額，但承認高鐵項目批出14項躉符費申請【註2】。我們早前曾引用《公開資料守則》向政府查詢過去十年的躉符費明細。政府的回覆顯示，2010年至2021年6月期間，政府批出約1,020萬元躉符費用，當中元朗民政署批出的款項最多，達589萬元，佔總金額近六成，反映元朗大興土木之際，鄉民亦多向政府申索。 比較區議會、藝發局、環境及自然保育基金等機構的資助，儘管同樣都是用於市民身上，但少至幾千元舉行金曲之夜，其費用明細都要放上區議會網站供公眾查閱，然而，近億「躉符費」卻缺乏明細且十分神秘，從處理手法看來，政府似乎特別優待新界原居民。 [...]
