【「商劏」劣質投機】劏舖買家血本無歸 拆售大場主賺到幾多？

近來零售業低迷，商舖蝕讓消息不斷傳出，當中「蝕到入肉」的要數劏場舖位，有些個案價值接近完全蒸發。回想約10年前商場「劏舖」盛極一時，大批小投資者，從收購單一商場或物業的「劏場大王」手中接貨，期望在物業升值浪潮中以小博大，怎料這些劏舖，遠在零售業衰落前已成為死場。時至今日更加翻身無望，小業主損失慘重，唯一得益的是當初發展劏場的大業主。

研究員整合20多個劏鋪商場資訊，回顧過去劏場主牟取暴利的營利模式，分析過去市況蓬勃時這種劣質投機的濟後影響。

▍劏場始作俑者轉手動輒賺2倍

綜觀香港數十間劏舖商場，發現它們集中於2012年至2015年，即上一波物業價格升浪初期被改建而成，至少12間劏場，涉至少2,823個舖位。2013年被拆售的尖沙咀首都廣場，便以有705間佔最多，商舖面積約56至268方呎，現時商場死寂一片，氣氛詭異。回顧當時的劏舖拆售新聞，大多均是在短期內售罄，反映當時劏場熱潮一時無兩。

｛劏場拆家轉手帳面營利｝
劏場年份| 拆售場主|商場 |舖位數 | 購入價| 套現收益| 轉手帳面賺取倍數
2015|「劏舖大王」 尹柏權|大日子商場| 220個| 1.91億| 4億| 2.09倍
2015| 亞洲地產蔡志忠| OK MALL| 188個| 4.95億| 5.35億| 1.08倍
2014| 亞洲地產蔡志忠| King Square| 153個| 1.4億| 3億| 2.14倍
2014| 佳寶集團| 壹號總站| 300個| 3.4億| 8億| 2.35倍
2014| 優品360 林子峰| 現時點| <122個| 2.55億| 4億| 1.57倍
2014| 優品360 林子峰| Soho West| 80個| 0.55億| 1.5億| 2.73倍
2013| 優品360林子峰| 又一新城| 149個| 1.48億| 3億| 2.03倍
2013| 中建富通| 城市金庫| 300個| 1.598億| 8億| 5.01倍
2013| 「劏舖大王」尹柏權|首都廣場| 705個| 19.8億| 30億| 1.52倍
2012| 「劏舖大王」尹柏權| 荃立方| 206個| 4.85億| 5.5億| 1.13倍
2012| 「劏舖大王」尹柏權| 地皇廣場| 200個| 4.1億| 9億| 2.2倍
2004| 「劏舖大王」尹柏權| 銅鑼廣場| 206個| 2億| 4億| 2倍
2004| 「舖王」黎永滔/羅家寶| 銅鑼坊| 140個| 0.6億| 3億|5倍

若追溯千禧年後，當中有被傳媒報導收購成本，以及拆售後套現收益的劏場個案，發現若只計算帳面利潤，大部分「拆家」在轉手後賺至少2倍，更有個別個案能賺5倍。而當中收購與拆售往往僅相隔一兩年，店舖分拆的裝潢成本，相對收購成本亦預料不高，對這些拆售場主而言，當年經營劏場明顯是利潤極高的「大生意」。

▍邊個係劏場經濟大贏家？

除了佳寶集團和中建富通等，觀乎有紀錄的劏場案例，絕大多數劏場拆家，實為相當熱衷於劏場生意的個別人士，報導往往稱他們為「資深投資者」，包括：

➤「劏舖大王」尹柏權，至少劏了銅鑼廣場、深之都、地皇廣場、荃立方、首都廣場、東型都、大日子商場，有報導指當年至少獲利15億【註1】。
➤「優品360創辦人」林子峰，至少劏了又一新城、Soho West、現時點，轉手帳面獲利至少近4億。
➤「亞洲地產創辦人」蔡志忠，至少劏了OK MALL及King Square(英皇大道廣場)，轉手帳面獲利至少2億。

▍劣質投機背後隱藏極大社會成本？

歸納上述劏場的營運模式，其實質是物業市場熾熱時的投機活動，副作用是令核心地區物業，早在零售業衰亡前已變成死場，屬嚴重的資源浪費，唯一能滿足的只是投資需要。

現時全港物業價格下跌的趨勢已成，這些劏場已幾乎無一倖免地價格大跌，而在疫後零售業低迷的情況下，更是雪上加霜，甚至有不少舖位成交錄得虧損逾九成，接近蒸發全部價值：

｛近年虧損嚴重成交劏場個案舉隅｝
劏舖商場| 舖位 | 成交日期| 購入價| 售價| 虧損％
首都廣場| 2樓S85號舖 | 2024-3| 395.9萬|10萬| 97.5%
銅鑼廣場| 1樓81號舖 | 2024-3| 186.2萬|8萬| 96%
城市金庫| 地庫雙號舖 | 2024-6| 139.4萬|10萬| 93%
壹號總站| 1樓164號舖 | 2019-2| 398.8萬|74.8萬| 81.2%
先達廣場| 1樓F2號舖 | 2024-4| 838萬|198萬| 76%
銅鑼坊 | 2樓雙號舖 | 2021-4| 180萬|60萬| 67%

拆細後的店舖面積，不少僅有數十呎，意味能經營的業務形式有限，商舖在「納米化」下隨之而失卻部分實用價值，這些商場原先可用作更能滿足公眾消費需求的實業經濟空間，卻因投機活動，變成門可羅雀的「死場」，亦變相喪失租務價值。當中涉及的社會成本，除卻上述數千分散業主的龐大損失外，亦牽涉大量商場空間錯置所造成的經濟資源損失。

▍劏舖與納米樓同出一轍：投機價值凌駕於使用價值

這種「納米化」以滿足投機價值的劣質經濟，亦整體出現在十多年前開始的物業價格升值浪潮中，如過去地產商將住宅劏細作納米樓銷售，美其名「上車盤」，誘使本金較少者能以較低價購得單位「上車」，乘著樓市升勢儲蓄以圖能「樓換樓」，但單位細到令不少業主也不想自住。時至今日物業價格跌勢已成，投資價值全面蒸發，納米樓與劏舖一樣成為有價無市的蟹貨，小業主亦接近得物無所用。

▍有實業支撐的劏場不會死

不過亦非全部劏場皆為死場。上述死寂劏場，絕大部分為2010年後，量化寬鬆、游資四竄促成的投機行為所形成的獨特城市現象。它們有一共通點－以投機作動機，而非為商場的業務轉型。

在此期間前發展的劏場，若有實業支撐及定位清晰，仍能成為旺場，例如葵涌廣場原有600多家小店，在1994年前人流不多，後來經20多年不少業主將大劏細，現時商鋪量達1,000多個，包括大量的時裝零售與小食店，仍能維持相當的人流【註2】；又如地皇廣場的小業主亦曾嘗試聯合打通舖位，打造美食廣場吸引人流，雖則未能維持，也曾一度回復生機【註3】。

這案例反映的是，在有實業支撐，以及恰當的市場定位下，納米舖或許不必然死路一條，反之在投機價值凌駕於實業價值的經濟模式下，一旦市況逆轉便會一沉百踩。在現時土地價值不去不復返的的大環境下，更值得深思的，似乎是如何在過往地產投機經濟外，業主能否創造更多具實業價值的出路。