【白白溜走】創科先機如何被地產耽誤？白石角科學園規劃變遷回顧
原文發佈於2026年8月15日
上月政府宣布港鐵將興建東鐵白石角站，預期2033年或之前開通。這除了改善被詬病多年的交通問題外，亦被指是配合未來促進科學園擴建，鐵路將科學園連接至河套區，產生協同效應【註1】。
不過白石角站已討論多年且三度延遲，而科學園計劃已存在近三十載，常住和工作人口激增多年，為何不遲不早此時此刻才落實建站？除了因政府送地補貼港鐵建站令條數「有得計」外，這決定亦可解鎖附近「冰封」多年的未建住宅地，這或是背後驅動白石角站成真的深層原因。
白石角雖然沒有數碼港被稱為「地產港」般標誌性，但作為重要「創科引擎」之一，近十多年卻由創科為主「急轉彎」成私樓供應重鎮。創科和教育用地比例短時間內急跌，對比起今天政府分秒必爭地發展北都創科產業園，難免令人感到當年因搞地產耽誤了創科先機。
如今聲稱為配合填海與擴建園區而建站，能否令科學園這個「元祖級」創科基地配合北都？白石角近數十年的規劃史，實在值得重新回顧，或有助理解過去數十年顛簸的香港經濟的轉型之路。
▍構思白石角 產業早佔重要席位
今日的白石角站，源於1970年代末政府構思沙田新市鎮擴展區域時，顧問曾建議興建的「赤泥坪站」，並在九廣鐵路路軌東側填海，興建公共房屋及輕工業區域【註2】。研究員翻查當年的政府解密檔案，發現白石角的規劃頗有當年工業邨及新市鎮規劃的影子，經濟產業用地佔相當部分，旁邊有公共房屋規劃提供勞動力。1980年代，政府選擇了馬鞍山作為沙田新市鎮擴展區，赤泥坪站連同白石角填海計劃亦被擱置。
《白石角發展計劃》直至1990年代被重提，被定為為創科用地（即是現時建成的科學園第一至三期），但住宅部分變成由公屋變成私樓，連同康樂建設、教育及其他社區設施【註3】。現今白石角東面臨海一帶，大部份位置都是在 1996 至 2003 年填海而成【註4】。從海濱跨越吐露港到達毗連中大的區域，則是因為九廣鐵路軌道於 1988 年後修正而騰出的土地【註5】，這兩批分別由填海及拉直九廣鐵路軌道得來的可用土地，成為了白石角區的主要用地。
但總而言之，無論是早期的沙田新市鎮擴展，抑或後來的《白石角發展計劃》，其主角均是經濟產業，住宅為次要，而且只集中於白石角最北面的少量用地。
▍2010年代：白石角規劃轉捩點 創科教育地被有系統改劃為住宅
科學園第一、二期分別於2004年和2011年建成，但在2013 年，當局還未認為要在當區興建港鐵站，表示會留待檢討及修訂《鐵路研究2000》後再作決定。【註6】然而在科學園第三期興建期間，白石角走上由創科轉向地產的轉捩點。
在2010年代，政府積極製造土地及住宅供應短缺論述，同時樓價急升，政府急尋私樓住宅用地，結果盯上了白石角科學園，在2014年把預留作科學園第四期的8公頃土地改劃作住宅地帶【註7】，是為今天雲滙、嘉熙、海日灣和逸瓏灣，區內創科用地面積由約 30 公頃跌至約 22 公頃，住宅用地則由約 13 公頃急升至約 21 公頃，幾乎各佔一半。政府當時表示中短期內無需在該地擴展科學園，如有需要會物色其他土地，且長遠已預留落馬洲河套、古洞北與洪水橋作創科用途。
▍當年捨八公頃創科地 今天急建北都產業園遠水能救近火？
當年損失8公頃創科用地，雖然對比起今天北都上幾百公頃的創科用地規劃如小巫見大巫，但創科發展要爭分奪秒，損失了的創科潛力和十多年光陰，對香港創科發展影響其實亦有影響。
事實上，當年預計洪水橋發展區在2037年才完全發展【註8】；落馬洲河套的定位亦一直是港深合作，並開發兩地在制度和基建上的合作，與科學園定位不同。【註9】若然當年科學園第四期早日落成而非變成住宅，或許已經為北都創科發展奠定更好的基礎，今天也毋須以這麼大規模為科學園擴建。
或許當時政府非常重視住宅供應數字，將8公頃創科地改劃之餘，亦沒有太積極為增加的人口增設社區設施，官方同時指大埔的設施亦可滿足白石角居民的需求，消失多年的白石角站亦只聞樓梯響，交通問題漸漸成了當區居民和在科學園上班的人士的主要不滿。
而有趣的是，最早期的白石角住宅區構思，是當區居住人口在當區尋找到工作機會（1970年代的規劃為輕工業區），以建立自給自足社區，不過今天住在原科學園第四期住宅的居民，究竟有多少是在科學園上班的創科從業員？翻查人口普查數據（2021），白石角只有四分一的工作人口在大埔區就業，這還包括了大埔市區，相信在科學園佔比更少。可見白石角住宅區與科學園或創科的關係甚為薄弱，當年「割地」對創科發展百害而無一利。
▍私樓擴散至白石角西 進一步奪取走教育用地
政府於2017年再度向白石角開刀，今次對象為教育用地。本身教育用地可和科研結合，產生協同效益，對創科有利，事實上白石角西確有土地慢慢發展為教育和研究用途，包括羅桂祥綜合生物醫學大樓，但亦可能僅此而已。
2017年，一幅3.8公頃，預留作教育用途的土地被改劃作住宅【註10、註11】。創科區內，昔日的教學用地上現在矗立著以大學和創科命名的 University Hill 與 Silicon Hill，外人看起來或感到有點諷刺。同時被改劃的，還有圍繞教大體育中心的蕉坑的中密度住宅用地。這些土地由地產商持有，至今還因換地計劃而處於膠著狀態，但在附近興建白石角站或為計劃帶來轉機。
隨著住宅用地增加，交通流量理應增加，政府也早在2007年打算為了支援教育設施，而在現今 University Hill 及 Silicon Hill 對出的樟樹灘村興建公共交通總站【註12】，惟最後未有成事。在將教育地改劃成住宅地時，政府也再表示只需增編公共小巴班次即可應付新增的交通流量【註13】，但白石角站還未有聲氣。
在 2014 年與 2017 年兩個白石角增劃住宅地的時刻，政府都未認為需要加建鐵路站，甚至近至 2025 年，運輸局在回應議員問及科學園的交通問題時，亦未有提及興建鐵路站。【註14】
▍白石角站選址揭示未來區域規劃仍以私樓為重
縱使2021年施政報告對白石角站的復活開了「綠燈」，為科學園擴建提供條件【註15】，但後來不斷傳出胎死腹中的消息【註16】。主要困難除了工程如何在於如何在不干擾運行中的東鐵線進行外，還有難以發展上蓋物業，這點可能令港鐵在財政上有所猶疑。
2026 年7月9日，政府突然宣佈會並批出兩塊地供港鐵往後藉興建私樓融資，其中一塊地位於站旁的社區設施用地，進一步增加該區私樓成份，隨著白石角站落成，亦預期一併解鎖鄰近地產商持有的住宅地，或使白石角西成為新樓重鎮。
不過，官方興建白石角站的最大公共理由，始終是為科學園擴建，否則難以為動用公帑「貼地」給港鐵自圓其說。白石角站的「復活」始於2021年的施政報告，亦是正式宣布北部都會區之時。正如施政報告的說法，改善白石角和科學園一帶的公共交通接駁，與擴建工程息息相關。
不過，若然仔細檢視擬建站地點，與科學園擴建選址比較，就會感到非常奇怪。未來的白石角站，雖然比早幾年建議的教大運動中心選址南移，事實上仍座落於科學園之北，剛好是1977年時構思的赤泥坪站，但與科學園向南擴建的方向相反－－新站實質上仍距離科學園超過1公里，反而科學園擴建範圍，即潛在的新填海區和沙田污水處理廠，其實位於大學站旁。
▍大學站更接近科學園擴建區 為支援擴建更應升級大學站？
換句話說，如果要建站支援新科學園，若技術上難以將白石角站再向南移約半公里，邏輯上應加強科學園與大學站的連繫，甚至擴建大學站讓交通配套更接近科學園，而非靠近住宅地。未能惠及科學園卻在此時此刻推進蹉跎多年的白石角站，令人不禁懷疑最大理由是為了推動白石角住宅發展，而非首先是為了科學園擴建。
如果這是正確的話，那就是延續了近十數年白石角的規劃概念，及重複十年前的策略錯判－－住宅先於創科。這亦動搖了公眾對未來科學園用地的信心：在北都終於提供創科新用地時，馬料水填海和搬遷沙田污水處理廠後，豈非更有理由重演2014年「私樓轉向」的戲碼？
▍「以地融資」思維或影響香港經濟轉型？
由1998年將白石角以創科用地為主開始，至今天創科對私樓用地各佔一半，未來開站後，相信私樓用地可能會「反超前」。過去數十年白石角的產業用地規劃變遷，其實亦是香港經濟轉型之路的縮影，十年前創科和教育用地被地產「搶地」，趨勢延續至今，如今甚至演化為「地產養產業」，是次港鐵獲贈私樓土地起站即為一例。近來同屬納入北都策略的流浮山生態旅遊片區，亦是透過不斷增加住宅成份而融資，這趨勢若延續下去，難保北都創科產業園或科學園擴建部份，亦會受同一思維侵蝕，對香港經濟轉型百害而無一利。
【註1】香港商報. 2026年3月19日.提速白石角站建設 激活創科動能
【註2】沙田隨筆 — 「白石角站」的前世
【註3】發展局. 白石角發展計劃
【註4】同註2
【註5】同註2
【註6】立法會. 2007年5月9日. PWSC(2007-08)11財務委員會工務小組委員會討論文件
【註8】立法會發展事務委員會.2015 年 7 月 22 日. 洪水橋新發展區規劃及工程研究 – 建議發展大綱圖及第三階段社區參與 發展事務委員會會議跟進事項 .
【註9】北區區議會文件第61／2008號. 2008年12月11日. 工務工程項目編號：735CL/乙級 落馬洲河套地區發展規劃及工程研究.
【註10】城規會. RNTPC Paper No. 5/17. PROPOSED AMENDMENTS TO THE APPROVED TAI PO OUTLINE ZONING PLAN No. S/TP/26.
【註11】同【註10】
【註12】2007年5月9日. 財務委員會工務小組委員會討論文件.
【註13】同【註10】
【註14】2025年6月18日. 立法會二十二題：香港科學園的交通配套.
【註15】行政長官2021施政報告.
【註16】星島頭條. 2025年10月2日. 白石角站「胎死腹中」？運物局：與港鐵磋商理想 2033年通車目標不變.
