【都市「閒」情】市區長年私人吉地如何地盡其用？
原文發佈於2025年10月14日
地價低迷，政府近年賣地都面臨流標滯銷，即使上季成功賣出一塊屯門地，來季亦僅推售一塊佐敦谷中小型地皮【註1】，背後是一塊塊難以賣出的「曬太陽」公家地【註2】。再觀乎私人土地發展，除了重建步伐停滯，近日甚至有住宅地盤工程停工【註3】，被質疑爛尾。若市況持續，市區會否出現大量停工吉地，仍是未知之數。
事實上，即使在寸金尺土的市區，也不難發現一些停擺多年的地盤。小部分或會被簡單改裝成小型停車場，但更多的卻是沒有任何實際用途的純粹空地。以工地形式長期閒置，在現時市況下，其發展恐怕更是遙遙無期。
這裡私人吉地的情況在過往較少人紀錄，研究員透過google衛星圖及街景圖等工具，並搜羅相關新聞及報導，發現市區至少有17塊近十年或以上長期空置私人土地，幾乎各區皆有，有一幅位於市區豪宅地段甚至空置約半世紀。
▍市區至少17塊長期空置私人「吉地」
地址｜行政區｜面積 (平方米)｜規劃用途｜空置年期｜現況
1. 美孚新村8期前石油氣庫｜深水埗｜約750平方米｜住宅(甲類)｜逾25年｜閒置
2. 永隆街19號｜深水埗｜約450平方米｜住宅(甲類)｜近10年｜停車場
3. 大南街351號｜深水埗｜約300平方米｜住宅(甲類)｜近10年｜閒置
4. 鴉打街停車場｜油尖旺｜約200平方米｜商業｜超過15年｜停車場
5. 偉晴街61-63號｜油尖旺｜約100平方米｜住宅(甲類)｜逾15年｜停車場
6. 上海街37-39號｜油尖旺｜約150平方米｜住宅(甲類)｜逾15年｜閒置
7. 佐敦長樂街文興樓旁｜油尖旺｜約150平方米｜商業｜逾15年｜閒置
8. 巴富街和嘉齡道交界｜九龍城｜約1,900平方米｜住宅(乙類)｜約50年｜
9. 九龍城道131號｜九龍城｜約1,350平方米｜住宅(甲類)｜逾25年｜曾作停車場現閒置
10. 宋皇臺道80號｜九龍城｜約6,200平方米｜綜合發展區｜近10年｜閒置
11. 楊耀松第五工業大廈旁｜觀塘區｜約1,000平方米｜其他指定用途｜逾15年｜閒置
12. 德輔道西和朝光街交界｜中西區｜約80平方米｜住宅(甲類)｜逾15年｜閒置
13. 西環第三街19號｜中西區｜約120平方米｜住宅(甲類)｜近10年｜閒置
14. 皇后大道中182號｜中西區｜約100平方米｜商業｜逾15年｜閒置
15. 蘇坑街7-11號 ｜中西區｜約170平方米｜商業｜超過15年｜閒置
16. 軒尼詩道222-224號 ｜灣仔區｜約80平方米｜商業｜逾15年｜閒置
17. 嘉信大廈前三角形地皮 ｜東區｜約600平方米｜商業/住宅｜逾30年｜曾作停車場，現被宏安地產圍封
▍市區吉地或為當區帶來長遠衛生問題？
上述私人土地長期空置，部分原因或在於規劃上的技術問題，或是土地發展權歸屬問題。例如巴富街和嘉齡道交界的一塊草地，原屬發展商會德豐70年代發展巴富花園的住宅用地，唯或因地盤覆蓋率、高度及闊度等規劃上的限制【註4】，令該塊餘下的土地，未能再加以發展，僅能空置近半個世紀。
又如美孚新村8期前石油氣庫的用地，在14年前曾被發展商意圖興建高層住宅，但其涉及「挪用」美孚新村同地塊住宅業主的「剩餘地積比」，並用時破壞當區居民的居住環境，而在當時造成極大爭議【註5】，最終興建項目遭擱置。
然而，除了部分較為具爭議的例子，上述空地大多或難以具體追溯其未被發展的原因。但是任由其空置，除了本身或涉及土地資源浪費的問題，若缺乏適當管理，部分用地不僅有礙景觀，亦會為當區帶來如鼠患、蚊患等衛生問題，例如上表中部分夾雜在商舖之間的數塊空隙地，從google街景圖可見，長年垃圾堆積、雜草叢生，又如九龍城道131號的大幅土地，有指時有路人往內扔垃圾，引來鄰近居民投訴衛生堪憂【註6】。
▍閒置私家地都可以「轉廢為能」？
現時少數上述空地，有曾被或現被用作停車場的用途，然而，或受土地面積所限，或是其他管理或規劃上的限制，亦非所有這類土地，都適合用作停車場，安排不善亦或會造成人車爭路的隱憂。因此，大多數土地仍是純粹閒置的狀態。若這些閒置用地業權屬於政府，可直接將其用作臨時休憩空間，供人散步、遛狗，但因其為私人所屬，若要轉化用途，似乎難以依靠業主自願，亦需政府作主導。
在香港以外，有不少善用閒置私人地的例子，亦非天馬行空，十分值得香港參考：
➤美國的「徵用權」（Eminent Domain）法，州或市政府可收回被認定為「衰敗財產」（blighted property）的私人土地，包括長期未開發或廢棄的土地【註7】。
➤在中國內地，根據如《中華人民共和國土地管理法》【註8】及《閒置土地處置辦法》【註9】，連續兩年未使用的建設用地，甚至可以無償收回重新分配，以防止浪費。
➤在台灣，部分因產權複雜無人管理的私人土地成為環境治安死角，有些荒廢20餘年以上，後來經官方協調，成為公園綠地及停車場，除提供居民更好的休閒空間，也舒緩了周圍的停車問題【註10】。
事實上，即使不以硬性收回的方式，重新發揮這些土地的價值，亦大可提供誘因予相關業權人，開放閒置用地作臨時性質的公共用途。事實上，政府過去亦不時會物色合適的私人物業作政府用途，在容許向私人短租公地之餘，能否反過來租用這類私人地，亦是潛在的可行方案。在密度極高的市區範圍，若果能利用這類土地作公眾休憩空間、臨時市集等用途，分分鐘更能釋放其潛在的社區價值。
【註1】香港01. 2025.10.9. 本季推佐敦谷住宅地涉570伙 普縉料每呎樓面地價2500元
【註2】本研社. 2025.2.19. 【撠撠地】盤點17塊潛在賣唔出長期「曬太陽」公家地
【註3】信報. 2025.10.14. 新地掃管笏住宅項目停擺 「星堤2期」未見施工 再惹爛尾質疑
【註4】車cam人. 2024.4.12. [香港奇觀] 豪宅地段但雜草叢生嘅空地 ── 何文田巴富花園
【註5】獨媒. 2011.3.30. 美孚調查系列一：看清地產商如何「偷竊」剩餘地積比
【註7】Institute for Justice. 2025. Eminent Domain
【註8】《中華人民共和國土地管理法》
【註9】《閒置土地處置辦法》
