【霸地出pool】西貢霸佔官地私家泳池面積 仲大過同區公共泳池主池兩成？
原文發佈於2026年7月22日
2023年揭露的紅山半島霸官地及僭建案，近日終有多名業主已被法庭定罪並判處巨額罰款，惟獨立屋僭建、霸官地的情況其實並不僅限於該處。研究社早前嘗試對比近年Google衛星圖與城規會記錄，竟發現大量涉嫌霸佔官地的私人泳池【註1】，當中西貢是違規泳池的重災區。
不過當時針對的僅是涉嫌違反城市規劃條例的個案，按研究員初步觀察，不少泳池甚至不是座落於屋主擁有的土地上，而是涉嫌霸佔官地建成。研究員近日再過交叉比對衛星圖像、城規會紀錄及地政總署資料，針對西貢進行偵查式調查，發現衛星圖中清晰可見的露天私人泳池至少有逾150個，還未計不少或因被樹蔭遮蓋、衛星圖像解析度不足、位置室內而未能識別的泳池，當中有17個甚至疑似涉霸佔官地，連同5個「先霸地、後短租」的案例，總面積甚至比同區公共泳池約8,000平方呎的主池多兩成。
▍西貢豪宅私人泳池三分一涉及延伸至官地範圍？
綜觀被識別出的150個露天私人泳池，這些私人泳池大部分均建於獨立屋或私人屋苑內，彷已成為這類住宅的所屬配套，不少已有相當長的歷史，在這類密度不高的豪宅區中亦相當普遍，並非近期或單一時代才出現的設施。參考過去歷年衛星地圖，其出現的年代分布如下：
➤ 西貢露天私人泳池出現/興建年期
興建年期｜涉及泳池數量｜百份比
2000年或之前｜65｜43.3%
2001-2010年｜51｜34%
2011-2020年｜26｜17.3%
2021年或之後｜8｜5.3%
總數｜150｜100%
事實上，這些泳池大多數亦非從該私人屋苑或獨立屋建成時已有，但亦不少均是在後期添建，因即使是同一個屋苑，亦非每個同樣範式的單位都設有規模及格調相同的泳池設施，或有人會增建後花園而非泳池，不論何者或亦會令物業價值/租值上升。
不過研究員發現有至少43個泳池的延伸至官地範圍，當中僅有25個有向政府短租的紀錄，剩餘一個亦至少獲城規會批准作臨時私人泳池的紀錄，
▍不少私人泳池其實是佔用官地擴建而成 四成沒有任何官方申請？
換句話說，至少有17個泳池疑似涉及霸佔官地興建私人露天泳池，即佔有用官地擴建泳池個案的四成：
➤ 疑似僭建霸官地私人泳池所在地一覽
位處地區／屋苑｜建成年份｜城規或短租申請｜泳池面積｜涉佔官地面積
1. 北潭花苑｜2008年前｜沒有紀錄｜約600平方呎｜約600平方呎
2. 斬竹灣18F號｜2008年前｜沒有紀錄｜約400平方呎｜約300平方呎
3. 斬竹灣18F號｜2008年前｜沒有紀錄｜約300平方呎｜約300平方呎
4. 斬竹灣19號｜2008年前｜沒有紀錄｜約650平方呎｜約650平方呎
5. 斬竹灣26號｜2009年｜沒有紀錄｜約200平方呎｜約100平方呎
6. 仁義路其中一座｜2021年｜沒有紀錄｜約200平方呎｜約200平方呎
7. 大網仔新村44號｜2017年｜沒有紀錄｜約650平方呎｜約650平方呎
8. 雅都花園一座｜2008年｜沒有紀錄｜約250平方呎｜約100平方呎
9. 竹洋路11號The Ridings｜2019年｜沒有紀錄｜約700平方呎｜約250平方呎
10. COTTON TREE VILLAS 33號｜2012年｜沒有紀錄｜約550平方呎｜約550平方呎
11. COTTON TREE VILLAS｜2000年前｜沒有紀錄｜約700平方呎｜約700平方呎
12. 隔坑墩5號｜2009年｜沒有紀錄｜約350平方呎｜約350平方呎
13. 甲邊朗新村15號｜2024年｜沒有紀錄｜約350平方呎｜約350平方呎
14. 立德台B1座｜2018年｜沒有紀錄｜約600平方呎｜約600平方呎
15. 立德台B2座｜2008年｜沒有紀錄｜約600平方呎｜約200平方呎
16. 田石路16C號｜2018年｜沒有紀錄｜約500平方呎｜約100平方呎
17. 田石路51號｜2024年｜沒有紀錄｜約400平方呎｜約400平方呎
觀乎上述17個疑似違規泳池，普遍分佈在低密度豪宅，多達11個屬完全佔用官地，部分甚至已佔用官地長達約20年以上，佔官地總面積約6,400平方呎。然而，政府卻似乎沒有進行過有效執管，反映違規泳池或非個別事件，而是多年來土地執管的一個漏洞，同時政府的不作為亦變相鼓勵更多豪宅佔用官地，以極低成本擴張生活空間的做法。
➤ 疑似霸佔官地泳池 入侵海岸保護區
以西貢斬竹灣18F號為例，該個案所佔用的官方土地位處斬竹灣的天然海岸線，該處甚至早於2008年已被城規會劃作海岸保護區（CPA），旨在保育、保護和保留天然海岸線，因此若有任何填土或挖土工程，亦須事先取得許可，否則即屬違例發展。然而，對比歷年衛星圖片及相關資料，該獨立屋的業主明顯在該土地被劃為海岸保護區後，方進行建造工程，無視該土地的規劃意圖，其擴建的私人泳池及平台空間亦明顯超出其私有地段界線。
▍「先斬後奏」：先霸地起泳池再申請 竟然獲批？
而即使有部分業主已向政府申請短期租約興建私人泳池，研究員透過歷年衛星地圖亦發現至少有5宗疑似「先斬後奏」：先興建後申請，這亦進一步反映即使涉及違建，若業主其後向政府申請短租相關土地，不少亦可得到官方認可，以合法化其原初佔用官地的行為，總面積涉3,300平方呎：
➤ 疑似短租前已起的私人泳池一覽
地區／屋苑｜建成年份｜短租年份｜泳池面積
1. 甲邊朗新村32號｜2000年前｜2006年｜約700平方呎｜
2. 甲邊朗新村33號｜2000年前｜2004年｜約450平方呎｜
3. 田石路56號｜2000年前｜2022年｜約700平方呎｜
4. 田石路47號｜2000年前｜2004年｜約700平方呎｜
5. 九肚山莊村81號｜2008年｜2011｜約750平方呎｜
另外，除上述疑似佔官地違建泳池的案例外，還有不少在私人地界內的泳池在未經規劃許可下興建私人泳池或花園。事實上，即使在私人地界內，若不符合經常准許的土地用途，亦理應先向城規會申請臨時許可，但有申請者似乎亦是少數。
➤ 涉嫌先霸官地逾20年再申請短租 照批無疑？
以田石路56號的獨立屋為例，其業主在2022年3月成功獲批將內設泳池設施的土地，以短期租約形式作私人花園或美化園藝用途。然而，回顧衛星圖片，泳池早於2000年前建成，甚至延伸進現被劃為「自然保育區」用途的土地。
除此之外，研究員發現，該泳池雖然有短租覆蓋，現時屬合法使用官地，但其生效日期為2022年3月14日，若然這是第一份有效短租，意味著該泳池可能非法存在至少22年，或涉「先斬後奏」申請並獲批，反映機制存在漏洞。
▍徵收泳池稅可增加財政收入 同時遏止法外違建私人泳池歪風？
當然，興建私人泳池本身並無問題，但仍要守法。環顧其他地方政府處理私人泳池的規管時，不少國家甚至會引入「泳池稅」或提高房產稅，並嚴厲執法。例如法國政府為「開源」，利用AI識別航拍圖像上的水池，並比對稅務文件及土地登記數據庫進行交叉對比，針對沒有向政府申報的私人泳池，提高相關地主應繳的物業稅【註2】，以資助未來建設及公共基礎設施【註3】。其理據是私人泳池會提高物業價值，應繳稅亦相應提高，香港亦有類似的制度（如差餉）。
結果2022年法國政府在9個省份找出2萬多個沒申報的私人泳池，甚至為庫房追討回約1,000萬歐元稅收【註4】。反觀香港，對於大量位處偏遠的豪宅地段執管相當寬鬆，甚至長年無視相關霸佔官地的普遍行為，或僅以短租以相對低的收費，容許獨立屋主擴張這類私人康樂空間。近年政府庫房乾塘，似乎亦考慮相關做法以擴充政府收入來源，有財力興建泳池的獨立屋主守法守規繳納應付地價，亦體現「能者多付」的精神。
觀乎現時已能透過衛星圖像人手識別的150個西貢露天私人泳池，若以每個約440平方呎計算（上述涉及霸官地泳池面積的平均數），總面積亦有約66,000平方呎，已是西貢公共遊泳池主池的逾8倍大小。若果針對這類私人泳池，引入相關稅項或增加相關短租費用，再追收多年來違例佔用官地建泳池者的罰款及地價，或許亦能為政府財困舒緩些許壓力。
【註1】本土研究社. 2026年1月19日. 【出「Pool」唔講】鄉郊大量疑似違規私人泳池及花園.
【註2】BBC. 2022.8.30. Undeclared pools in France uncovered by AI technology.
【註3】Le Parisien. 2022.8.28. Piscines non déclarées : leur traque a déjà rapporté 10 millions d’euros au fisc.
【註4】同上
