【人各有「置」？】幾多租置業主跟置業階梯再向上流？
【人各有「置」？】幾多租置業主跟置業階梯再向上流？ 發布日期：2025年8月12日 日前有消息指，政府將宣布重推公屋租置計劃，揀選若干樓齡較新的公共屋邨，並給予該邨租戶購置其居住單位的選擇，引起某些業界人士「期待」。然而施政報告卻隻字不提，令不少人大跌眼鏡。不過公屋租置計劃的議題，還有很多值得討論的空間。支持公屋租置計劃者的論據主要有兩個，第一是幫助政府紓解財困【註1】外，第二是幫助公屋租戶置業，鼓勵他們在「置業階梯」向上爬【註2】。而政府的「豐富房屋階梯」政策，目的為「便利資助出售單位的業主進入私樓市場」【註3】。換句話說是希望透過將公屋租戶積累多年的財富，逐步化為注入私人市場的購買力。不過香港人是否每個都有「向上流動」的需求？租置計劃又能否同樣鼓勵租戶所謂在「置業階梯」上更上一層樓？租置計劃已推出多年，我們嘗試從租置計劃的成效，探視香港人的房屋需要為何。研究員透過整合中原地產網站所有租置屋邨的首次及最新二手成交紀錄，發現20多年來，竟只有不足一成購置者將所買單位轉售「樓換樓」，進入私樓市場。▍租置業主「樓換樓」向上流屬少數？縱觀所有租置屋邨，已出售予租戶的單位已十之八九，剩下沒有購置的租戶，或許因收入不足，或屋邨樓齡較高等原因放棄購置，但亦始終屬少數。這反映對於普遍的租戶而言，在免除地價下，低廉而且可負擔的置業成本，的確能吸引他們購置租置單位。然而，購置租住多年的單位的動機可以複雜多樣，並非每個人都為了「向上爬」才置業。一直以來，打富戶及扣分制等政策一直為公屋居民製造住屋的不穩定性而透過租置計劃可以消除這個不確定性。所以公屋居民置業動機不純粹是為了滿足「向上」置業的房屋需求，反映香港人還有其他房屋需要一直被忽視，例如追求穩定的居所。➤ 租置單位轉售率最高的十大屋邨推出年份｜租置屋邨｜總單位量｜*已售單位量｜轉售單位量｜轉售率｜1998｜鳳德邨｜5,330｜4,505｜428｜8.03%1999｜華明邨｜5,310｜4,553｜375｜7.05%1999｜竹園北邨｜6,736｜5,934｜468｜6.95%2001｜興田邨｜2,448｜2,247｜167｜6.82%｜2000｜顯徑邨｜5,876｜5,559｜394｜6.71%1998｜華貴邨｜3,242｜2,908｜216｜6.66%2002｜太平邨｜1,429｜1,358｜94｜6.58%2001｜黃大仙下一邨｜4,726｜3,737｜308｜6.52%2000｜彩霞邨｜2,238｜1,906｜142｜6.34%1998｜建生邨｜2,652｜2,343｜168｜6.33%……*參考立法會相關文件於2023年6月的數字【註4】➹完整數據可參考留言連結上述數字可見，已推行租置計劃27年的鳳德邨，有近85%租戶已購置其所居單位，當中僅有8%選擇將其單位再轉售，惟已屬轉售率最高的屋邨，絕大部分租置屋邨實質只有5-7%轉售率。政府的置業階梯思維，預設香港人只有「向上流動」的房屋需求：由不適切居所到能居住於租用公屋，再由公屋租戶上流至資助出售房屋，逐步進入私樓市場。中間的過程，可以藉「樓換樓」的方式實現，只要「彈藥」儲備充足，就能邁向再上一級階梯，並假設每個香港人都想千方百計儲足彈藥，彷彿房屋需要只有一個置業面向。不過如此低的轉售率打開了一個根本的問題：是不是每個香港人都想在房屋階梯向上爬？除置業以外，香港人還有甚麼房屋需要？▍租置計劃推出20幾年 不足1萬戶轉售➤ 歷年首次轉售租置單位成交量年份｜轉售成交量｜年份｜轉售成交量｜2025｜759宗｜2014｜463宗｜2024｜1,196宗｜2013｜244宗｜2023｜834宗｜2012｜181宗｜2022｜575宗｜2011｜220宗｜2021｜923宗｜2010｜202宗｜2020｜652宗｜2009｜151宗｜2019｜759宗｜2008｜125宗｜2018｜607宗｜2007｜61宗｜2017｜608宗｜2006｜5宗｜2016｜629宗｜2005｜0宗｜2015｜415宗｜2004｜1宗｜2004-2025 年總轉售量： 9,610宗 |總轉售率：6.3% ……➹完整數據可參考留言連結千禧年左右出台的租置計劃共有六期，當中最近一期亦已有20年歷史，最舊一期更有27年。若說租置計劃能讓住戶儲備「彈藥」再向上流，過去樓市暢旺，20多年來應該已有大量機會，而這些單位一早已脫離轉售限制【註】，但轉售成交量僅有輕微上升而累積不超過1萬宗，累積轉售率只有6.3%。20年後仍有大部分租置單位未轉售，可能反映本身儲備「彈藥」-->>上流的邏輯，不是全部人認同，並非每個人都是為了日後買私樓才買公屋。對很多人來說，公屋的穩定居所已是置業階梯「終點」。▍比起置業需求 穩定居所或是更多人的房屋需要近年政府嚴打公屋富戶，甚至以收回公屋單位量作為政績，亦促使不少人放棄公屋租戶資格，選擇從過去的租置屋邨購買二手租置單位，以換取穩定居所。這類需求的增加，並非意味著他們希望住屋向上流。租置計劃當然亦有其可取之處，它能夠提供市面上最可負擔的自置居所，但若為了建構房屋階梯而設，則模糊了房屋問題的重心。上述數據反映的，或許是比起攀爬房屋階梯，普羅大眾更重視住屋穩定(housing [...]
【交圖共賞】人工島「海上波兒」抄襲新加坡? 天價「巨型天幕」咸魚番生?
發佈時間：2023年1月17日 最新造價可達8000億的明日大嶼人工島今日交文件上城規會，呈上文件內展示多張的交椅洲人工島上具體的設計想像圖，將會給城規會委員今星期五討論。雖然這些設計圖指明是「僅供說明的構想圖」，但細心看這批「交圖」，可發現除了景觀、密度、生態、造價成本以外還有更多更嚴重問題，更有疑似抄襲新加坡之嫌，看似宜居的設計圖不止做不到「說明」的作用，背後更極具誤導成分。以下綜合了一些觀察： 1.波上坡兒：設計圖中最為矚目的，莫過於從海濱走廊設計圖中出現一粒巨型綱彈般的「海上的坡兒」，如同近年新加坡在內湖新興的打卡「水上明珠」，疑似抄襲毫無誠意。但新加坡那棵是在Marina Bay內湖興建，明日大嶼若想照抄在水流極急的海岸興建，海上波兒會否容易被吹走，會否真的搶到新加坡人才來打咭，將成一大問號。 . 左：明日大嶼想像圖疑似抄襲新加坡；右：新加坡Marina Bay內湖的「水上明珠」 [...]
【事發原因】千億工程承建商壟斷問題大檢閱
發佈時間：2022年9月29日 稍早前安達臣道冧天秤工業意外，再計接二連三各種工程事故，引發市民廣泛關注政府承建商的監管及罰則過低問題。面對工程出問題、工傷或意外，即使年復一年屢次見報與「受罰」，情況依舊，除了「無法估計」的理由，其實與香港承建商的壟斷行為是否有關？ 研究員翻查過去5年政府（2018－2022）5個工務部門的最大型公共建造工程（每項價值$4億或以上）【註1】中工程承建商中標的分佈數字及其合約價值，發現2018年至2022年5年間批出的合約總值已經達2,064億，當中過半（1,081億，52.37%）由9間承建商/集團包攬，佔123間合資格承建商不足一成，他們分別是： （承建商/集團，投得的工程合約張數，價值，佔合約總值百份比） ▍中國建築工程 (香港) 有限公司，8張，約175億，8.49% [...]
【了無新機】香港機場復甦輸人九條街 三跑開支已揼錢落海？
發佈時間：2024年10月3日 8年前動工的機場第三條跑道已於前年啟用，惟原有北跑道變為中跑道後，卻一直停用「待機」，直至近日宣布於下月28日才全面啟用整套三跑系統【註1】，同時機管局預料機場客運量年底全面復甦【註2】。三跑系統的全面運作象徵住去年通關開時，官員喊著 ”Hong Kong is back”的盼望。不過對比鄰近地區主要競爭對手的機場客運與旅遊數據，香港機場的復甦速度「輸人九條街」，要做到年底全面復甦挑戰甚大。研究員重溫昔日官方預算並從數據上分析現況，更發現實際客運量及飛機起降，與當年機管局證明三跑必要性時，所做的預測有一段距離。三跑系統全面運作，都要有更多飛機來才「得物有所用」，今天看來昔日建三跑時的需求量估算或許是過份樂觀。▍為合理化三跑 機場容量估錯哂？機管局於2011年發布《香港國際機場2030規劃大綱》【註3】，當時透過對2030年機場需求量作預算，合理化建造三跑這「巨象工程」，但現況可謂與預想差天共地：容量指標｜《大綱》2030年預算｜《大綱》2024年預算｜2024年推算實際數字*客運量｜9,700萬｜7,803萬｜5,230萬 [...]
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？ 文章發佈日期：2022年1月5日 新一年花旗銀行就預測今年樓價會大幅度下跌7至10%。同時，美聯、中原等本地地產代理反而預測2022年樓價會上升5至10%不等【註一】。喺目前疫情、移民潮、通關、加息未明等等因素下，究竟應該信邊個呢？ 簡單睇番呢兩年2020年同2021年各地產代理嘅樓價預測，其中美聯喺2020年年頭，預測樓價會升5%，但到咗年尾，根據由差餉物業估價署嘅統計嘅全年私人住宅售價指數，樓價係跌左0.47%。 到2021年年頭，美聯同樣預測2021年升幅10%【註二】(施永青仲話「唔進取」咁估都升15%【註三】)，年中仲估過升到15%，但到咗今年年尾自己做嘅2021年「美聯樓價指數」總結樓價都係升得4.97%【註四】，而2021年年尾由差餉物業估價署統計嘅私人住宅售價指數顯示，計哂首11個月嘅平均樓價升幅其實只係得2.94%【註五】，就知道呢啲地產代理嘅樓市預測嘅可信性都幾低。 地產代理們亦有唔少年度預測來年樓價係跌嘅。例如2016年美聯就估會大跌15%【註六】。然而，預測嘅同時都會要求政府「撤辣」取消防止投機炒賣既物業稅，點知當年差餉物業估價署統計樓價只係跌左3.6%，最後都係估唔中。 其實樓市升跌嘅背後原因，本來係一門需要嚴謹分析各種環球經濟、市場實況、政府政策等等多方面因素先可以歸納出嚟嘅課題，而唔係簡單嘅唱好同淡咁簡單。呢啲搵個「資深地產代理」走出黎估估下，唔單只冇幫助市民理解樓市實況以及樓價升跌嘅因果關係，實際上更多可能只為想透過斷估消息製造「入市良機」的假象，或者放風造淡規管地產利益既政策。 雖然面臨巨債嘅恒大最終都未必還到上億既賣樓佣金俾地產代理，但喺疫情期間地產代理嘅業務收益仍然袋袋平安。美聯由2020年雖然虧損，但到2021年虧轉盈賺三千萬，上年年頭已經放定風要擴充增30間分行，請多近千名人手。而中原地產仲誇張，上年佣金收入增21%，可以逆市擴張新增95間分行，呢啲就真係「斷估經濟學」帶嚟嘅實際收益。 【註一】香港經濟日報：美聯：料明年樓市再闖高峯 樓價升5％至10%再破頂https://bit.ly/3zsdUkS [...]
【乾塘無度】 最新數字顯示新界魚塘濕地正加速被填平
【乾塘無度】 最新數字顯示新界魚塘濕地正加速被填平 發布日期：2026年1月7日 2023年5月政府宣佈為建新田科技城，在該區填塘89公頃，影響候鳥棲息地之餘，亦有可能影響國際級拉姆薩爾米埔濕地，使其近年已響警號的健康，進一步惡化。研究員曾撰文擔心此舉會令已經在濕地區部署多年的地主/發展商，援引政府主動在新田大規模填塘為先例，辯稱他們的「小規模」發展申請「無傷大雅」，要求城規會批核在魚塘濕地發展，進一步令整個區域「乾塘」【註1】。三年過去，其現狀又如何呢？ 很遺憾的是，當年研究員一語成讖。研究員分析近三年 (2023-2025)，呈交至城規會的私人填塘申請，發現無論申請數量、批准宗數、填塘面積，在政府宣布在新田填塘後（2023年中），均大幅上升。雖然每宗申請的填塘面積不大，但積少成多，而且遍佈核心濕地周邊，猶如一個個窿窿，威脅整體濕地生境的完整性。 ▍近年填塘許可數目和面積暴升 批核率高達95% 研究員以政府公布在新田大規模填塘的2023年5月為分界綫，整理城規會近三年 [...]
