#圍沼濕地
【提防濕地騙案】南生圍保育會變國際笑話?#圍沼濕地
主張開發濕地的發展商經常列舉外國濕地發展例子,指若不發展濕地賺錢,哪有錢修復濕地?今年一月再度闖關成功的南生圍住宅項目,其發展商恆基就引用了倫敦濕地中心(London Wetland Centre)及其住宅發展項目Barnes Waterside 作為「環球案例研究」,聲稱是「企業與保育人士合作的最佳例子」。
但仔細研究倫敦案例,不難發現其發展脈絡與南生圍無論在性質、規模及國際認證上都有根本分別,抽空脈絡以合理化後者發展計劃,有誤導公眾及城規會之嫌:
① 倫敦:創造濕地 vs 南生圍:破壞濕地
位於市郊的倫敦濕地中心,雖然確是透過發展住宅獲取保育資金,但其選址前身是一個廢棄水塘(工程期間還在水庫底發現幾個二戰炸彈),所以透過建立人工濕地,濕地面積是有淨增長。而南生圍在發展商染指前,已是一個有重要生態功能的魚塘濕地,發展不但對其生態功能可能有未能預期的影響,而濕地面積相比發展商染指前必然有「淨減少」。
南生圍發展商指發展後有濕地淨增長,其實是透過在屬政府土地的甩洲「拆塘壆」(註一),及疑似「先倒泥後清理」(註二)等手法「唧高條數」,實質發展項目會導致12公頃南生圍濕地損失,還未計發展所帶來的濕地功能損害-「拆塘壆」本身亦不利雀鳥生存(註三)。
② 倫敦:3層 vs 南生圍:25層
Barnes Waterside的203個單位,大多都是2-3層的屋宇(houses),即使大樓(blocks)都只係4-5層。但現時南生圍的2,521個單位,包括28幢19-25層的大樓,加140幢單幢屋宇(houses),以外國標準來看,已是一個小鎮規模-單位數目及高度都差成10倍有多。漁護署代表都曾經指南生圍起咁高嘅樓係「入侵鄰近環境」,帶來的人口亦會對南生圍生態造成壓力,可見南生圍發展規模實際上遠超倫敦案例。
③ 倫敦:廢棄水塘 vs 南生圍:有國際認證
南生圍位處米埔及內后海灣拉姆薩爾濕地周邊的濕地保育區,能夠保持拉姆撒爾濕地的連貫性,也是其生態系統的重要部分,生態重要性可說是有「世界級認證」,與位於城市中心倫敦濕地中心的情況不同。若然南生圍遭到毒手,必定損害拉姆薩爾濕地的整體功能(候鳥數目近年已在減少),加上周邊城市發展(如北部都會區),長遠來說整個拉姆薩爾濕地被除名也不是沒可能。
發展商不斷強調今天的南生圍急需生態修復,但一直想大家迴避討論,濕地生境大倒退的始作俑者究竟是誰。現時不少政治生態研究都曾指出,南生圍這種「濕地淨零損失」的數字遊戲未有足夠實證屬有效;而「零淨損失」作為一個概念,是靠一班利益推手(invested actors),透過迷思及「設定框架」(framing)等將大自然斬件及數字化,一步步構建濕地上的數學遊戲,在發展不可避免地破壞環境時,以「零淨損失」為方法為「發展留空間」,而非「為自然保留空間」,令這種發展主導的「保育」變得可取及迫切。
這種框架設定,不但會造就「拆塘壆」的操弄數字遊戲,更會令不同的濕地生境變成一堆實際上無可比性的圖表與數字,亦解釋了發展商為何熱衷於抽空脈絡,將南生圍及倫敦濕地中心兩個本質上完全不同的發展計劃相提並論。由此可見,香港面對濕地被大規模開發的趨勢,其實也不缺值得研究及討論的課題。
#屈濕
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註一:南生圍發展項目(申請編號:A/YL-NSW/242)的申請文件列明: “The loss of wetland due toe the development will be compensated by re-profiling of ponds…This will entail the removal of or reduction in size of pond bunds to increas the area of weland on site and will result in no net loss of wetland area.”
註二:據報甩洲自然保育區由傅老榕家族和恒基共同持有。而甩洲不時有泥頭車傾倒堆填及工業廢料。現時傅老榕家族和恒基申請發展南生圍時卻以修復甩洲為名,達到濕地面積「凈增長」,令人好奇當初的倒泥活動是誰進行/允許/默許的。
https://bit.ly/36ryPdP
France, Robert L. “From Barn Elms Reservoirs to the London Wetland Centre.” Environmental Restoration and Design for Recreation and Ecotourism. CRC, 2012. 150-237. Web.
註三: 魚塘拆壆騰地起樓 長實被指取巧
https://bit.ly/388fVt4
延伸閱讀
Carver, L. (2021). Seeing no net loss: Making nature offset-able. Environment and Planning E: Nature and Space. https://doi.org/10.1177/25148486211063732
【價格暴漲】實測機場價格保障機制 研究員慘變「水魚」?
【價格暴漲】實測機場價格保障機制 研究員慘變「水魚」? 發布日期:2025年4月15日 雖然很多人接受機場物價比市區貴,但很多市民不知道機管局其實有個「市區價格保障」計劃【註1】:在機場內售賣的商品或食品其價格,不會高於中環、金鐘、銅鑼灣或尖沙咀的分店。若旅客發現商品買貴了,亦可向機場申請退回差價或貨品。過往亦有傳媒報導申索條件苛刻,例如必須同日在市區/機場消費同一貨品、產品名稱改名「機場限定」保障即失效等【註2】研究員進一步發現,原來2023-2024年間,全機場只有12宗退款申請個案,當中只有2宗成功索償【註3】。全年機場客運量達數千萬,即使機場物價普遍都比市區貴,「市區價格保障」計劃下,2年申索宗數竟然只有12宗,背後原因究竟為何?研究員聯同義工決定耗時三個月,趁外遊機會深入機場禁區購買產品,同日安排義工在市區購買同一產品,回港後再透過「市區價格保障」申索退回差額,但3宗申請全軍覆沒。究竟為何做了「水魚」,都會被告知無被人「搵笨」?▍研究員耗時3個月申請退款$51.6 三戰三敗去年尾研究員兵分兩路,同日於禁區內及列明市區,購買了某連鎖店的朱古力、某蛋撻連鎖店的蛋撻以及奶茶,再按機管局指引填寫表格申請退款。貨品|機場價|市區價某連鎖店朱古力|$105.5|$65.9某蛋撻連鎖店蛋撻|$20|$14某蛋撻連鎖店奶茶|$28|$22為了追討回以上$51.6的差額,研究員關關難過關關過:第一關:9條問題外加驗證碼要遞交申請,先要面對大量表格問題以及驗證碼。其要求提交申請者身分、商店與商品等基礎資料當然無可厚非,但要有效輸入亦非易事,例如表格要求旅客,提供同一天性質相若市區分店價格較低的有效證明,如包含該貨品及其價格的照片 (意味要刻意到市區比較價格並拍照),或是收據 (意味要在市區多買一次)。在如此的機制下,若旅客是在離境前於機場購物,即使發現售價較高,亦再難以索償差價。而上述有效證明亦有格式上的限制,只能上載4MB以內的JPG 或PNG格式檔案,檔案過大甚至需要壓縮方能上載,大大加重旅客追討差價時的心理負擔。第二關:收到申請表但聲稱見唔到附件?在研究員精心上載價格差異的兩張收據,再遞交申請後,機管局花費約一周時間回郵,稱已收妥申請表,但竟表示申請表並未附上任何相關證明,再次要求提供消費單據、在性質相若分店的價格較低的有效證明等,否則將不再審核申請。但對於一般旅客而言,若收據證明在一周內扔掉或刪除,則難以再次提供,而要求重覆證明亦增加旅客追討成本。第三關:營運商話咩就係咩?在研究員耐心索償,重新附上收據證明的10天後,仍未見任何消息,再次電郵詢問進度,得到回應指「正聯絡營運商深入了解」,整整耗費一個月,方得到機管局回郵,指相關朱古力在市區的價格為促銷售價,故不符合退款機制要求,而蛋撻與奶茶雖則是同一營運商,卻因成分不同屬不同商品,亦不予退款。而機管局亦似乎對營運商的說法照單全收,並不覆審其說法的合理性,便收工大吉。▍2年間僅獲12宗退款申請 得2宗成功索償?研究員三進三出機場與市區,親身嚐遍兩「地」食品,殫精竭慮為求取回區區差價$51.6,竟仍是徒勞無功。最大原因是退款要求條件多多,但營運商要「走盞」卻有無數選項。退款機制嚴格要求要同一天的價格證明,斷絕了旅客發現買貴了後,翌日親身或請本地朋友到市區分店截取證據的可能。尤其是旅遊若要離港,更難為了差價而勞心勞力搜羅證據。再者,退款機制諸多「不包」:優惠價價不包、商品名稱稍為改動不包、食品做法 [...]
【傳媒報導】繼紅山半島後重磅研究揭發173間獨立屋疑違規霸佔官地
發佈時間:2023年9月14日 事源暴雨及山泥傾瀉後,本研社於2023年9月揭發紅山半島之獨立屋涉嫌霸佔官地,再於2日調查全港各區,再發現至少173間獨立屋疑似違規,並整合出《捲土重來:全面調查霸佔官地作私人後花園》研究簡報,獲大量傳媒報導及訪問跟進。當中,亦有媒體追訪有關部門、專業人士以及涉事獨立屋之業主,觸發地政總署及屋宇署執法,使事件進一步發酵,並更深入探究箇中弊端。 <影像報導> Channel C HK: 調查揭173獨立屋疑罷佔官地 紅山半島危樓展開加固工程 https://youtu.be/bgA04EE8Aww&t=59 [...]
【假公濟私】過去十年公屋增長竟然慢過私樓?
發佈時間:2023年12月7日 #劏房 #公營房屋 #私營房屋 政府經常指劏房問題會因興建公屋而得到舒緩,亦曾將2014年《長遠房屋策略》中未來新供應的公營及私營房屋的目標比例定在6:4比,以「解決房屋供求失衡」,後來在2018年進一步調升新公屋比例目標至7成。而現時有38個新公屋項目正在動工,【註1】,但劏房租金未有改善、公屋輪候冊又越來越長,箇中原因何在? 我們從近月發佈之《香港統計年刊2023》的最新數據,追蹤過去約10年真正落成的單位類型,及當中不同類型單位的「實質增長」(而非「供應目標),則發現是另一個景象。 ►實際公私營單位總數變化(2013-2023)【註2】 2013 2023 [...]
【借遮地圖】大雨滂沱尚有甚麼「共享雨傘」的地方?
【借遮地圖】大雨滂沱尚有甚麼「共享雨傘」的地方? 發布日期:2025年8月2日 近日香港烏雲密布,今周天文台更罕有地兩度懸掛黑色暴雨警告信號,並預料未來數天均有驟雨。若市民不慎外出未有攜傘,難免舉步維艱,進退失據。過去香港曾有不少「共享雨傘」的倡議,旨於使資源能更環保地有效分配,但不少都因不同緣由難以為繼。原來現時仍有不少地方,尚有雨傘租借服務,若恰巧身在附近,或可解燃眉之急。研究員搜羅現時尚有「借遮」服務的機構組織,瀏覽各商場官網,發現至少有410處「借遮」站點,再將其整合成「2025香港借遮地圖」(地圖連結放於留言/Story),期望公眾在有需要的時候可以用得上,並藉此探討「共享雨傘」於香港如何可能。▍唔該借「遮」:香港仲有咩地方係有傘可借?綜觀全港被紀錄的410處「借遮」站點,遍布全港18區,主要來自於各大商場、順豐速運服務網點,以及香港賽馬會投注站,大多在遞交按金及登記後便可租借,小部分只開放予特定身份者,如會員、職員、租戶等:➤ 借遮服務站點來源商場/商廈(只紀錄官網聲稱有相關服務者):至少146間順豐速運服務網點(活動將於年尾完結):143個馬會投注站:85個Jie Yeah 借嘢(大角咀共物館):13個其他:23個——————總共:410處香港主要的大商場,大多提供租借雨傘,如領展、港鐵、新鴻基、恆基、恆隆等旗下商場,不少亦標明提供相關服務,可在遞交按金及填寫表格後借用,惟非所有商場均有,詳情請參考「借遮地圖」。有逾20間可借遮商場的新鴻基地產,約8年前推出「處處還服務」【註1】,稱所借雨傘、披肩及環保袋等物件,可於全港其他任何一間新地商場歸還。然而,上述紀錄的站點亦非全是開放予所有人,如自2023年10月起開展的順豐借傘活動,需成為其會員,並先支付按金50元和200會員積分,方能租借,且將會在年尾完結,會否繼續尚未可知;而馬會的押金借遮服務,則開放予所有人,始於2015年初開始在投注處內設立的社區「友心站」,一直延續至今。過去麥當勞、百佳及7-11等連鎖店,亦曾提供雨傘借用,如麥當勞當時會要求租借者提交按金,還遮時再以同等價值的現金券歸還【註2】,但經研究員實地查詢,上述店舖現已無相關服務,7-11可見僅售賣雨傘。除大型機構,亦有些小店或非牟利組織有相關服務,例如於旺角和柴灣均有分店的牛丼家、大埔的兩間冠華西藥房、全線7間思傑牙醫診所,以及香港文職及專業人員總會等,大多需繳按金。▍「傘」熱:社區曾現雨傘共享熱潮?雨傘租借或共享,除了是商家宣傳手法外,亦有社區組織建立平台,以此推廣資源共享的理念,現時仍活躍者有位於大角咀、由東華三院於2021年贊助營運及創立的「Jie Yeah 借嘢」,其於社交平台招募不同用品,除雨傘外,甚至能租借單車、不同家電和體育用品,為當區居民提供多元租借服務【註3】。機構去年在大角咀及深水埗,與不同店舖及組織合作建立13個借遮點【註4】,使當區居民有更密集的租借網絡。此外,近年亦見到有個別地區市民,嘗試推動「共享雨傘」,例如有居民在西貢各處投放約百把雨傘,以供街坊有需要時免費使用【註5】。部分大學校園亦設有相關設施,不少中學學生會亦會以相關服務連結同儕。事實上,過往不少社區亦曾出現過這類「雨傘共享」計劃,如2016年中大崇基學院曾與組織「大家遮」合作,在校園範圍內逾20個借還點,免費提供140把掛有黃色牌仔的雨傘【註6】。由3位中大生創立的「大家遮」,亦於2019年與蒲窩青少年中心聯手,於香港仔合辦社區雨傘共享計劃,先收集過百把二手雨傘,再招義工修復,最後租予區內街坊免費循環再用【註7】。▍有「遮」無還:社區資源共享困難重重?然而,這類社區「雨傘共享」計劃,過往卻面臨不少挑戰。數年前不少區議員在社區推廣相關服務,卻遇到歸還率低「一借無回頭」的問題,紛紛呼籲「還得到先好借」,有市民甚至將雨傘架當成垃圾桶【註8】,「有借無還」亦見於其他外地相關經驗:➤ 2017年|中國|「共享e傘」計劃|【註9】方案:在深圳、上海、南京、廣州、南昌等11個城市投放大量雨傘,用家透過手機掃描傘柄上的 QR [...]
【個天都見唔到?】轉移地積比 油旺密密起
發佈時間:2023年6月21日 政府提出油旺重建計劃數年,一直未有解釋一個重要問題:為何要在全球已是密度最高的社區【註1】再增加發展密度?上星期,政府公佈在油旺作試點,鼓勵地產商申請「轉移地積比」(Transfer of Plot Ratio) ,在油旺的核心位置重建,使其密上加密,暗不見天日。 當近年不少先進城市已在討論將城市中心「去中心化」(decentralisation)【註2】 ,追求更可持續的都市發展模式之際,香港政府卻反其道而行將城市核心加劇中心化:繼去年建議加密彌敦道發展密度25%外,上星期再修改城規指引,容許地產商主動申請轉移可建樓面面積至可圖利的核心地段(即「接收地盤」),上限再增加30%,勢將改寫現時已經密得誇張的油旺天際線,未來或舉頭不見天。 [...]
【休棄空間】細數深水埗最無用的休憩用地
發佈時間:2024年12月13日 香港市區人多擠迫,社區內少量的公園變成非常重要的喘息空間,亦有助城市降溫和改善空氣質素。在城市規劃層面上,這些「休憩用地」向市民提供公共空間作康樂用途。按《香港規劃標準與準則》,香港人均應享2平方米休憩用地,大概是一格廁所的大小,本已細得可憐,但部分市區,尤其是九龍舊區連這個標準也達不到,只有人均0.5-1.4平方米(分別為旺角及深水埗),對當區居民的心理和生理健康也有影響。為何這麼低?除了直觀地分析九龍舊區地理限制,還有人為因素導致。▍「可計算」(countable)和「不可計算」的休憩用地打開城市規劃委員會提供的地圖【註1】,不難發現全港各處的市區內都有大大小小以鮮綠色標示的休憩用地(open space) ,很容易會誤會全港有充裕的休憩用地。但細心一看,部分的「休憩用地」是山坡和草叢。這些不被計算在「可計算的休憩用地」(countable open space)中,絕大部分均是政府土地,充其量只能被理解為在規劃層面預定為休憩用地,但政府未將其實現,是欠市民的「債」。在舊區,可計算的休憩用地更形重要,因為舊區亦是劏房居民聚居之處,很需要室外空間放鬆和社交,政府為劏房居民安排「社區客廳」政策更側面反映了舊區之有用公共空間的不足。▍非休憩用途的休憩用地:深水埗案例以深水埗為例,研究員透過比對規劃圖和實地考察,發現區內原來有不少匪夷所思的「休憩用地」,詳情可見配圖:「休憩用地」|面積|現有用途海壇街武帝廟對出|616平方米|行車路界限街基隆街交界|204平方米|行車路兼安全島長沙灣道界限街交界|149平方米|安全島南昌街大埔道交界|149平方米|圍欄圍起的草叢通州街公園兩旁|約16,000平方米|行車路西邨路欽州街西交界|約6,000平方米|巴士站迴旋處、公廁順寧道遊樂場對出|約700平方米|行車路簡單來說,這些「休憩用地」是不能停留、設計上不能提供休憩功能,或甚至不能到達的地方,皆不符合休憩用地以提供戶外公共空間作各種康樂用途的主要規劃目的,他們雖然個別面積不大,但合計也有2.2 公頃,超過半個深水埗公園的面積,它們的狀態如下:➤ [...]
