【無公而還】未來新發展區削減公屋以「私樓」主導？
發佈時間：2025年2月6日 2018年政府修改《長遠房屋策略》【註1】，將公私營房屋比例由「六四比」改為「七三比」，貌似新公營房屋比新私樓多，但實質《長遠房屋策略》落實以來，私樓落成量竟比被公屋多【註2】。在實際落成公營房屋持續不足下，政商界卻不時提出需提高私樓比例。甯漢豪更揚言，政府已覓夠地，未來10年公屋供應甚至超標，因此將來可調整整體公私營房屋的七三比例，針對未來新發展區，更檢視將公私營房屋比例調校至「一半一半」【註3】。按往績來看，公營房屋實質落成量將會更少。而根據最新公布的新發展區規劃建議，包括新界北新市鎮的優先發展區、馬草壟及牛潭尾，甚至已直言，因應各區不同發展定位，其住宅區將以「私人住宅」為主導，或意味新發展區內公屋供應會進一步縮減。▍由公私營七三比，調整至私人住宅主導？➤ 新界北新市鎮(優先發展區)住宅總數：17,000 – 19,000發展定位：口岸商貿及產業區官方說法：公營房屋並非新界北新市鎮的首要實施重點，（優先發展區新增住宅單位17,000 – 19,000個），當中香園圍口岸商住區提供約12,000-13,000個住宅單位（私人住宅為主），大學教育城和毗連社區在附近提供約5,000-6,000個私人住宅單位，增加師生的住宿選項。【註4】➤ [...]
【為誰優先為誰農】農業優先區的民間創新提案大檢閱!
【為誰優先為誰農】農業優先區的民間創新提案大檢閱! 發布日期：2025年8月13日 數月前歷時8年，影響未來香港農業發展路徑的「農業優先區」諮詢期間，有多達161份市民撰寫意見轉交部門 【註 1】，當中包括學者、農夫、農業愛好者、當區居民、好吃本地菜的市民、行山人士、關注兒女健康的家長、有機食品餐廳和社區小店等，可見民間對於香港農業發展依然關注 。既然這麼多人用心書寫出提議，就此我們也花些心機，在諮詢期期間從百多份意見中綜合當中各種獨到及新穎的提案，以拉闊香港農業與鄉郊政策的未來方向。▍1. 既集中又擴散：實現香港無處不農田除了現時39個農業優先區的選址，許多申述建議對農業優先區提出十多個具體選址，散落在香港各處，更廣泛地辨認出更多偏遠鄉郊、絕世好田、 遠近馳名及近年已有在地復育計劃的地點，包括：坪輋：本地最大有機農區之一川龍：西洋菜之鄉沙嶺：大片農田、魚塘和濕地龍丫排：復育本地米種的水稻田丙崗南：有機農場群落，四季皆產新鮮蔬菜白銀鄉：青皮冬瓜遠近馳名荔枝窩：獲聯合國認證的復耕復村計劃沙頭角：假日農夫好去處這些選址提案比起現時以「集中化」選定的優先農區的策略之外，再加上了擴散化的「散策」，令更多散落各處的、著名的、有在地農業社群、有復耕潛力的農田能夠獲未來優先區的保障。▍2. 農業「一起優先」區?另有不少申述者嘗試拉闊農業優先區以內的討論，建議除了現時選定的980公頃作優先區以外，其餘約3000公頃現劃作農地用途也應想多些辦法成為「一起優先區」，也在區內落實「農地農用」原則及對現有耕地予以保留及補償，既保障農夫，也為本地農業的未來打下穩固的底線。▍3. 土區不二：劃地也要保土//「可否在顧問報告中在「農業優先區」抽取各泥土樣本，並建議適合耕作的農作物 [...]
【為何塌泥紅山半島疑似霸官地可歷時上13年?】
發佈時間：2023年9月10日 天災有時也無分貴賤，臨海獨立屋以為可霸地僭建富豪後花園成無人規管的風光海島，一秒都能變廢土。 研究社翻查及核對歷年衛星圖，可發現今次塌泥的紅山半島獨立屋70號範圍，佔用官地至少已13年，早年圖片較模糊不清，到2010年12月最早清晰見到，大宅對出懸崖已明顯被改造成專屬的私人富豪後花園，及後於2016-17更明顯見到有建構物在花園範圍加重負擔，至今並無短租紀錄，現時各界正追問部門該宅是否有自行僭建地庫。 從這時間的維度看，亦即是說，這不只是一單霸地塌泥的意外，而是持續上十年的非法佔用而並無積極理會個案，亦沒有為該官地追討損失公帑及完成收地或規範化，到今日終於爆煲的個案。 就此問題，本研社在2017年已就這類「短租富豪設施用地」進行全面研究調查 (見經典報告《租連阡陌》)，可發現當年很多富豪獨立屋或有「專家教路」，慣以「先霸後租」方式自行「爆林」入侵公家地，然後再等待部門發現時申請批租，便能夠以賤租(呎租幾號子至數元不等)的價格合法化租用。如此行徑不只牽涉土地公平性問題 (劏房呎租$40，富人卻享「低地價政策)，更牽涉鼓勵富人霸地及製造破壞及環境影響。 [...]
【為何九龍城寨必須拆?】
發佈時間：2024年6月25日 電影「九龍城寨」上映後社會重燃「城寨熱」，過往九龍城寨有關主權爭議的討論今日已不復見，卻重新引起對象徵著舊香港的城寨建築美學及「三不管」城市奇觀的關注。然而，今日不少人會質疑拆去昔日原真建築今日卻保留仿製場境打卡，但當日港英政府面對九龍城寨為何要非拆不可?近年更多史料已出土，豐富了九龍城寨更多鮮為人知的故事，例如在1987年時中英雙方達成協議，決定清拆九龍城寨，曾有「優待」的安置及補償，如安置上公屋也可獲「搬遷費」，其中原因不僅是港英政府一直心怕居民反對，亦不只是因為籠統的「主權爭議」，其中一個背後考慮，是當中有不量業權及地權多年來都沒有正式登記，一旦在收地時有佔用人/城寨業主提出「逆權侵佔」 (adverse possession)，將會引起相當麻煩的事，這些都能從新開放的檔案文件窺見答案。翻查了一份1982年的開放英國歷史檔案 (FCO40 1511 - [...]
【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位？】
【濕地緩衝區起樓 長遠會否動搖米埔《拉姆薩爾濕地》地位？】 文章發佈日期：2021年8月23日 政府同發展商話，根據以往研究，濕地緩衝區並非不可發展，建議以公私合營方式釋放地產商喺「濕地緩衝區」內嘅囤地，同增加發展密度，所以我哋開始見到有地產商喺建議南生圍門口起20幾層嘅高樓。 其實呢個說法好危險，因為本身訂立「濕地緩衝區」嘅文件並唔係咁講。講啲唔講啲，好容易誤導公眾。「濕地緩衝區」嘅出現同《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》（《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅設立息息相關，搞「濕地緩衝區」，實質上就係搞緊呢塊具國際重要性嘅著名濕地。 ▌發展「濕地緩衝區發展」主要目的為遷移棕地作業 1995年米埔成為《米埔內后海灣拉姆薩爾濕地》，政府需要根據國際條約嘅責任，拉姆薩爾濕地外圍嘅人類活動都需要被檢視，以免影響濕地生境。故此1997年規劃署進行《后海灣地區魚塘生態價值研究》，發現米埔外圍嘅棕地作業尤其係露天貯物場嘅活動，係干擾濕地保育區（包括《米埔拉姆薩爾濕地》）嘅主要因素，長遠應該透過受控制嘅發展，將其遷移及修復濕地。 研究最後建議收緊當時濕地用地嘅城規指引，劃出「濕地保育區」及「濕地緩衝區」，禁止「濕地保育區」內嘅新發展，以及容許「濕地緩衝區」之適度發展同修復 ，以遷移區內嘅水鳥大敵－棕地作業。 [...]
【濕地「密」碼】北都濕地住宅密度大增十倍：和生圍前恆大皇宮屋
發佈時間：2025年3月24日 新田科技城摧毀濕地上百公頃，為區內近年最大規模生境破壞事件之一，長遠衝擊近年健康已亮警號的米埔國際級濕地【註1】。如此計劃能獲通過，除了因為政府使用舊規劃資料以通過環評要求外，更因為計漏政府北都計劃外的「連鎖效應」：北都基建升級令區內近400公頃的發展商土儲【註2】一夜之間變得價值連城，私人發展亦接踵而來。▍和生圍原濕地旁和生圍「恒大皇宮屋」計劃 膨脹12倍時間倒帶至2020－2021年，當時內房恒大還未爆煲，花近百億申請在元朗和生圍、鄰近加州花園的濕地緩衝區內興建268個幢洋房，其中1座設8廳8房，樓面面積達20萬呎，被稱爲「皇宮屋」。連同附近較「樸素」的獨立屋發展，預計人口僅為854人【註3】。當時若干城規會委員已對於這個位於濕地緩衝區而言，明顯屬龐然巨物的皇宮屋所產生的生態影響已表憂慮－－因為地皮僅距離米埔濕地300多米。但近日從恒大接手了地皮的財團近月向城規會申請放寬發展密度，計劃將其發展3,517伙的「小社區」，伙數暴漲12.3倍，合共128幢洋房，47幢樓高6－10層住宅大廈，人口激增10.7倍至過10,000人【註4】。翻查資料，旁邊離濕地更遠的加州花園只是1－2層高，人口僅4,000人，而更加接近濕地的前皇宮屋地皮，申請興建高10層的住宅大廈；參考視覺影響評估圖【見圖】，和生圍發展鶴立雞群，大有壓倒旁邊濕地生境之勢，其生態影響之大亦不言而喻。▍北都發展計漏「外溢效應」國際級濕地危危乎和生圍發展申請（編號:Y/YL-MP/9）仍在公眾查閱階段(截至2025年3月24日)，將在月內審議，可惜目前社會就此討論不多。翻查代表發展商的顧問提交的規劃書(supporting planning statement)，發展商之所以認為可以在濕地旁邊如此大興土木，是因為所在地的「規劃境況」已經與以往不同，「一系列本地和跨境策略性運輸交通基礎建設項目，為該區更高的發展能力創造動力」，雖然沒有指明為什麼交通基建，但明顯是指快將展開研究的北都公路。和生圍規劃書還指由於項目接近新田科技城，「與周圍現有住宅互相融合協調」、「提供務實而可行的發展機遇」、「有助於北部都會區的住房供應」，明顯是為了在新田科技城工作的專才而設，因此若果沒有北都的話，這片濕地緩衝區土地亦不會被看中發展。按目前規劃資料來看，縱使顧問準備的生態影響評估 (ecological impact [...]
