【有辱斯文？】依靠地產保文化 還是賣樓新企劃?

【有辱斯文？】依靠地產保文化還是賣樓新企劃?

原文發佈於2026年10月2日

今年有三項地產新聞，它們看似互不相干：

➤2月，百年中環市集嘉咸街集重建項目的唐樓立面保育設計曝光【註1】

➤7月，私募基金在城規會闖關，在鰂魚涌海裕街的文化發展項目中伸建過半樓面作住宅以資助文化設施失敗【註2】。

➤8月，灣仔和昌大押的全線餐廳結業【註3】

但它們全屬近十數年興起的文化地產項目－－灣仔和昌大押屬戰前唐樓保育項目、嘉咸街重建項目則稱能保育百年市集街景，而海裕街項目若獲批則開創賣樓為文化設施融資的新模式。

這三項文化地產項目發展模式各有不同，且屬不同年代：和昌大押已「活化」多年、中環市集嘉咸街正在重建、海裕街文化發展項目則正在規劃。這三個不同年代的文化地產項目近來各有進展，值得藉此檢視近年文化和地產「結合」時的具體模式和遇到的問題。

▍香港「文化地產」項目的四種分類

在深入探討三個文化地產項目的發展狀況前，先概括分類香港近數十年的「文化地產」項目，可大致分為以下四類：

（一）文化作為地產項目增值元素

新增的文化元素多與本身在地文化和社區無關，而是用於增加地產項目的價值或改善品牌形象。

➤K11 Art Museum：市建局河內道項目，原為舊私人住宅，現為 K11購物商場及豪宅名鑄。曾設有藝術空間，惟相繼改變用途；豪宅最貴單位達 2.8 億元【註4】。

➤K11 Musea：新世界中心重建項目，原為新世界中心，發展商獲豁免高限，重建成265米大廈【註5】，項目中之商場部份以「人文購物藝術館」營運。

（二）在地產項目中保存或增值文化元素

此類牽涉重建具歷史價值和具獨特文化之社區，甚具爭議，在重建項目中保存和增值固有文化，成為了給予項目合法性和應對社區反對的主要工具。

➤和昌大押：為市建局莊士敦道項目，涉及莊士敦道 60-66 號及船街 18 號，僅保留四棟戰前唐樓，營業者包括和昌大押在內被逼遷但建築物獲保留，莊士敦道 60 號則變成高尚住宅「嘉薈軒」。

➤囍帖街：市建局利東街╱麥加力歌街項目，居民與印刷業者被逼遷，項目內僅保留三棟唐樓保育，以設立「中西婚嫁傳統文物館」，至今未兌現，原址重建成商場及五座高尚住宅，現在僅一原有商戶仍在商場營運。

➤嘉咸街街市、嘉咸街 26A-C及威靈頓街 120 號戰前唐樓：市建局嘉咸街項目【註6】。重建涉及百年市集，市建局承諾透過保留唐樓立面和整棟威靈頓街 120 號，然而項目將破壞原有天際線和原有街區網格。

（三）加入租務元素活化利用

透過保留原有建築但改變用途，增加租務收入，以支撐建築物營運或維修等開支，但不一定保留原有社區。

➤大館：原為荷李活道中區警署建築群，有發展商曾研究將之變成文化、娛樂及商業活動中心，但被認為過份商業化，後政府採納賽馬會活化方案，加建美術館（三層）及賽馬會立方（五層），整個大館現作展覽及休憩，亦出租作飲食及零售。

➤茂蘿街7號：市建局茂蘿街／巴路士街保育活化項目，目的為促進香港的文化創意產業發展，十棟唐樓中，六棟被打通，四棟僅保留立面。建築物四層中有兩層作飲食及零售，一層可供出租舉行非常設展覽，久未有活動，一層租予文化機構長期留駐。

➤藍屋：市建局及房協石水渠道建築群項目，在民間爭取保留內部結構及容許居民繼續居住後，項目交由聖雅各福群會保育、租予居民及營運。藍屋為罕有經民間爭取成功，保留原有社區、大致維持原有用途之案例。

（四）以地產收益養文化

透過創立一套財政模式，以賣樓或租務獲地產收益，分撥部分支援文化發展所需的基建或營運開支。

➤西九文化區：當初希望以商業設施收益持續補貼文化設施營運，透過「只租不賣」，避免變成「單次收割」的地產項目，惟 2023 年，政府為求西九財困允許西九文化區出售土地興建住宅，住宅部分上限為20%總樓面面積【註7】。

➤鰂魚涌海裕街：發展商在一幅臨海文化用地申請興建六層高「文化旅遊中心」，但住宅部分連同會所及零售設施則達 30 層樓面，其中住宅佔過半面積。

以上四類文化地產項目雖然形式迴異，但基本邏輯均是將文化發展納入地產開發的方程式。即使項目具爭議性，由於發展商聲稱的成效需時驗證，項目開展後社會的後續關注退減。適逢和昌大押、嘉咸街重建項目和鰂魚涌海裕街項目近月有突破性進展，亦適宜藉此回顧「文化地產」項目在香港的實踐情況。

▍以保育文化之名損害文化：和昌大押

2004年，市建局要求發展商在保育重建項目內一列四幢的逾百年歷史的廣州式騎樓屋，連同和昌大押的四幢唐樓變成「有品味和特色的食肆」，2008年峻工。2021年市建局回顧項目時，表示保育項目為「建築群注入新生命」【註8】。

隨著食肆全數結業，和昌大押暫告空置，當年注入的「新生命」已結束。飲食業不景氣的環境下，近年項目內的餐廳已頻繁轉手，平均經營約不足2年即倒閉。

這個保育項目當年因要由發展商牽頭，市建局選擇將用途改為餐廳以增加商業可行性，作為更多誘因推行保育項目，方法是轉移和昌大押未用的地積比加高至豪宅「嘉薈軒」。透過「活化再利用」保留建築物，但原有的各老店結業，真正的和昌大押（店舖）則被逼遷至對面的大王東街，其後輾轉流落至西營盤。

逼走原有社區已對地區文化造成難以彌補的傷害，再者現時連大押建築內的租戶也結業，公眾已不能進入建築物，這項「活化再利用」的文化地產項目已人去樓空，可見以商業誘因吸引發展商保留古蹟活力和地區文化仍未是行之有效的策略。

▍承諾保育文化以增加計劃獲批機會：嘉咸街重建計劃

市建局當年表示會盡力保存區內的歷史文化特色和社區網絡【註9】，試圖減低項目的社區阻力。項目爭議點之一在於兩座商業大廈/酒店將破壞百年市集低矮唐樓景觀。

2007年，因應社區對摧毀百年市集景觀的疑慮，市建局承諾會更改設計，許下兩項承諾【註10】：

➤保存嘉咸街的街道景觀及街貌；

➤以不影響整體景觀為目標，設計重建後建築物的高度。

2007年2月，市建局向城規會提交新的總綱發展藍圖(Master Layout Plan, MLP)，採納了上述修改了的設計，而MLP獲批亦為重建項目的關鍵。翻查2007年5月的城規會會議紀錄【註11】，規劃署指因應市建局的新設計能保存「該區的歷史、傳統和地區特色」，故此對申請不提出反對【註12】，令得以順利開展。

剛好19年後的2026年2月，一國際知名建築設計公司公佈嘉咸街 Central Crossing 的設計，兩座摩天大廈將在嘉咸街重建計劃C地盤拔地而起，寫字樓樓高160米，旁邊的酒店則高122米，緊貼嘉咸街百年市集，建築密度之高，令建築物如何設計，市集內景觀、光線和氛圍都無可避免地遭改變，原本要保育的三層唐樓已成為配角，被拆件成為「立面保育」項目【註13】。研究員最近到過現場考察，百年市集而被高樓大廈泰山壓頂，20年前民間社會對於高樓大廈喧賓奪主的擔憂【註14】已經成真，難以說有兌現「不影響整體景觀」的承諾。

當年市建局的承諾是計劃獲批的關鍵之一，可惜當年承諾欠具體，難以約束最終設計。有這種「文化地產」發展模式作為先例，確實令人擔心市建局在九龍城和花墟重建時，承諾會保留街區地區文化特色，最終又有多少會成真。

▍推廣文化作為增加私宅的工具：鰂魚涌海裕街文化旅遊中心

一私募基金於本年七月向城規會申請在鰂魚涌海裕街興建文化旅遊中心，希望城規會放寬限制讓項目盈利。該用地本身為文化用地，發展商強調「毋須政府補貼」也能營運文化設施，這實在是近年發展商倡議透過「賣樓補貼文化」的新實踐之一，。

項目爭議點在於住宅部分會否過多，改變文化用地性質。發展商的方案為興建6 層文化設施，但非文化設施則有30 層，包含零售、會所及私樓，相關面積達項目的三分之二。

發展商對建議新土地用途不改文化用地性質信心十足，認為不應着眼樓面面積，只要使用文化設施的人數眾多，即使文化設施佔用地屬少數，該地仍是「文化用地」。先撇除如何保證使用文化設施的人數眾多，若果未能達標效果又如何，方案中住宅佔三分二總樓面面積，連規劃署都認為是「住宅主導」，並非以「住宅輔助文化旅遊」，【註15】，方案最終被否決。

再者，如何保證透過「一次過買斷」的住宅，能提供持續資金流，長遠確保文化設施能可持續營運下去，是一個未解答的問題，令人擔憂一旦批核，無論住宅佔比如何，這種「以地補文」的手法，對於可持續推廣文化方面，確有非常大的不確定性。

▍提防香港文化地產中的文化元素變得有名無實

以上三個案例顯示，透過不同方式推展的文化地產項目，暫時都未能達到其原初的保育和發展文化目標，更甚者損害了原本意欲保育的文化元素。

雖然不代表其他文化地產項目必然失敗，但已相繼有文化元素在地產發展過程中受損，顯示香港的文化地產實踐情況並非理想。尤其需要提防有關方面在未來的重建項目中，再一次承諾保育受影響社區的在地文化或景觀，作為增加方案獲批的條件，但事後方案走樣的情況，若然批核方案，亦應以更規範性的條件約束日後設計，如實反映當初規劃的原意。

未來可能越來越多的「以樓補文」的項目（西九文化區是重點項目），地產盈利將以什麼方式補貼文化開支是重點。一個可行且可持續的財政方案應成為批核條件，避免借文化之名賣樓之後「用完即棄」，否則無異於將文化變成發展商增加盈利的規劃工具。

當然並非所有項目均失敗，加入租務元素的藍屋為少數成功例子，但藍屋與其餘文化地產項目顯著不同（非牟利、民間由下而上的爭取和參與營運），她成為一個有活力的文化地景，亦側面反映了保育項目的成功要素，可能在於與地產的「距離」。至於地產如何與文化元素「相容」，文化如何避免淪為配角甚至工具，文化地產如何行得通，還是一個要繼續解答和觀察的課題。

【註1】香港規劃情報. 2026年2月11日. 永泰、資本策略中環Central Crossing順利平頂料2026年中旬落成

【註2】經濟日報. 2026年7月8日. 鰂魚涌規劃｜海裕街住宅及文化項目周五闖關規劃署倡住宅樓面最多佔5成

【註3】香港01. 2026年8月10日. 灣仔地標和昌大押四層意大利餐飲品牌均結業　2020年代已轉手兩次

【註4】文匯報. 2012年7月27日. 登堂入室：名鑄空中樓閣鬧市築名人為鄰顯身價

【註5】明報. 2009年11月5日. 新世界中心重建避過高限規管變身70層改地契毋須公開

【註6】城規會. 2007年7月19日. 市建局啟動卑利街/嘉咸街重建項目

【註7】城規會. 2025年. 都會規劃小組委員會二零二五年六月二十日上午九時舉行的第767次會議記錄

【註8】市建局. 2021年12月8日. 保育灣仔百年「和昌大押」

【註9】市建局. 2026年. 卑利街／嘉咸街發展計劃 (H18) (地盤A – One Central Place, 地盤B – My Central, 地盤C – Central Crossing)

【註10】市建局. 2007年2月26日. 新聞資訊：市建局卑利街 / 嘉咸街重建項目

【註11】城規會. 2007年. Minutes of 884th Meeting of the Town Planning Board held on 4.5.2007

【註12】同上