【租遇難測】香港近年持續最長租金升勢幾時見頂回落？
原文發佈於2026年9月29日
差估署昨（28日）公布8月份私人住宅租金指數報210.3，為近27個月最大升幅【註1】，除創近期最高升幅之外，研究員綜合觀察過往30多年私人住宅租金數據，發現租務市場情況出現大變化，值得留意：
➤ 租金指數及實質租金齊破頂：租金指數已於今年2月突破2019年8月歷史高位，其後持續上升，上月港九新界各區各面積單位的租金水平，幾乎全線處於歷史新高。
➤ 與30年內最長升浪只差一個月：傳媒廣泛報道租金數字連升10個月，但考慮10個月前的租金水平與上月持平，僅為「平台期」，實質未曾回落的租金升勢已持續22個月，對上一次最長的私人住宅租金升浪，是2006年6月至2008年3月（同為22個月），只要下月租金再創新高，將是30年內持續最長升勢。
➤ 暑假「高峰期」後租金回落情況消失：過往租金在暑假高位後會稍為回落，直至下年暑假前又再抽升，一直以來這個趨勢頗為固定，但這個年度波幅在去年亦已消失，造就了前述之「平台期」及連續22個月的升勢。
▍往年私宅租金暑假高峰期後回落 去年暑假後則持平令租金連升22個月
往年私宅租金一般都會在暑假到頂後回落，高峰位都是處於8月或9月份，這很可能與非本地生開學前來港有關：
➤ 差估署私人住宅租金指數每年8月數字
租金指數／年份｜2021年｜2022年｜2023年｜2024年｜2025年｜2026年｜
住宅租金指數｜182.6｜179.4｜184.9｜195.1｜199.8｜210.3｜
租金指數按年變幅｜+0.77%｜-1.75%｜+3.07%｜+5.52%｜+2.41%｜+5.26%｜
綜合消費物價指數（8月）｜+1.6%｜+1.9%｜+1.8%｜+2.5%｜+1.1%｜+1.7%｜
最高租金月份｜9月｜8月｜12月｜9月｜12月｜8月｜
從租金指數和實質租金數據可見，租金水平在2023年上升，且一直跑贏通脹；年度租金高位普遍發生在暑假期間，但2025年的年度高位罕有落在12月，這是由於暑假後的租金回落消失，自去年6月起呈上升趨勢至今未曾回落。
➤ 差估署小型(40平方米以下)私人住宅租金指數每年八月數字
如果聚焦較受非本地生歡迎的40平方米以下單位租金水平，升勢亦明顯：
租金指數／年份｜2021年｜2022年｜2023年｜2024年｜2025年｜2026年｜
住宅租金指數｜199.1｜198.1｜205.6｜215.9｜219.8｜226.7｜
租金指數按年變幅｜-0.55%｜-0.50%｜+3.79%｜+5.01%｜+1.81%｜+3.14%｜
綜合消費物價指數（8月）｜+1.6%｜+1.9%｜+1.8%｜+2.5%｜+1.1%｜+1.7%｜
最高租金月份｜9月｜8月｜12月｜9月｜8月至12月(持續)｜8月｜
小型單位去年的租金指數上升趨勢在8月未止，唯水平卻未有回落，及後連續十個月指數均維持219.8。直至今年6月再增至221.3，再持續創新高，可見除了學生效應外，還有其他原因導致這波升浪。
過去數年的通脹率維持在1.1%至2.5%的水平，若以歷年租金數據對比，亦可發現自2023年起，租金的升幅已大幅跑贏通脹，意味租金負擔對租戶市民而言壓力急增。
▍小型單位租金水平升幅超通脹 顯示基層租戶負擔日重
根據差估署的技術附註【註2】，租金指數是為了衡量在樓宇質素不變的情況下租金的轉變，所以若要更準確地了解基層租戶近年住屋負擔加重的幅度，可聚焦於每月小型私人住宅的平均租金數據：
➤ 差估署各區每年8月小型(40平方米以下)私人住宅平均租金
租金／年份｜2021年｜2022年｜2023年｜2024年｜2025年｜2026年｜
港島住宅每平方米租金｜$ 449｜$ 453｜$ 462｜$ 494｜$ 516｜$ 568｜
九龍住宅每平方米租金｜$ 389｜$ 384｜$ 418｜$ 442｜$ 467｜$ 525｜
新界住宅每平方米租金｜$ 319｜$ 320｜$ 333｜$ 347｜$ 368｜$ 389｜
➤ 差估署各區每年8月小型(40平方米以下)私人住宅平均租金升幅
升幅／年份｜2021年｜2022年｜2023年｜2024年｜2025年｜2026年｜
港島住宅租金按年變幅｜+0.67%｜+0.89%｜+1.99%｜+6.93%｜+4.45%｜+10.08%｜
九龍住宅租金按年變幅｜+4.29%｜-1.29%｜+8.85%｜+5.74%｜+5.66%｜+12.42%｜
新界住宅租金按年變幅｜+4.93%｜+0.31%｜+4.06%｜+4.20%｜+6.05%｜+5.71%｜
綜合消費物價指數按年變幅（8月）｜+1.6%｜+1.9%｜+1.8%｜+2.5%｜+1.1%｜+1.7%｜
▍九龍小型單位租金按年升幅12% 水平漸逼近港島同類單位
多年來港島住宅租金普遍與九龍同類住宅租金有差距，但近幾年這個差距在收窄，尤其是小型單位。2022年，九龍小型住宅每平方米租金為港島同類住宅的85%，但自2023年起九龍小型住宅租金升勢凌厲，近四年每年增幅均在5.6%以上，遠超於通脹率，而今年8月相較於去年同期更大增逾12%，租金水平越來越逼近港島。而港島區的租金亦不遑多讓，與去年相比大增逾10%。
▍近年罕見升浪 租金升至歷史新高 與人口政策關係為何？
上述租金水平的轉變，可推斷與過去數年各類增加勞動人口或流動人口的政策有關：
➤ 近年各項人才入境計劃獲批計劃【註3】
計劃／年份｜2022年｜2023年｜2024年｜2025年｜
高才通計劃｜875｜49,737｜41,057｜31,508｜
優才計劃｜2,845｜12,969｜11,848｜7,101｜
輸入內地人才計劃（專才）｜11,768｜19,757｜25,344｜26,714｜
一般就業政策｜13,495｜26,270｜35,058｜31,278｜
IANG（非本地畢業生留港）｜10,391｜26,089｜25,475｜27,630｜
總共｜39,374｜134,822｜138,782｜124,231
綜觀上述有紀錄的各項計劃，2022年約3.9萬宗，2023年為關鍵年份，跳升至約13.5萬宗，及後再持續每年增加十多萬，尚未計算他們攜同來港的受養人。此外，政府亦持續增加自費非本地生，以及資助研究院研究課程的學額及超額收生上限，這亦對本地租盤構成壓力：
➤ 近年各類非本地學生人數及新增人數【註4】
非本地學生人數｜2021/22｜2022/23｜2023/24｜2024/25｜
副學位課程｜1,100｜1,200 (+100)｜1,700 (+500)｜3,000 (+1,300)｜
學士學位課程｜16,800｜17,700 (+900)｜19,100 (+1,400)｜23,300 (+4,200)｜
研究院修課課程｜23,800｜31,000 (+7,200)｜38,100 (+7,200)｜49,100 (+11,000)｜
研究院研究課程｜12,200｜13,300 (+1,100)｜14,700 (+1,400)｜16,600 (+1,900)｜
總共｜53,900｜63,200 (+9,300)｜73,700 (+10,500)｜92,000 (+18,300)｜
* 括號內為每年新增人數
同樣，2023年為非本地生開始大規模湧港的關鍵年份，每年增加亦數以萬計，數量雖不及各類人才入境計劃，但在宿舍短缺的情況下，非本地生多傾向聚居於校園周邊，與各類人才入境計劃來港人士散居全港不同，會更容易影響地區性租金，尤其是九龍區有三間大學。
從上述數據亦可見，各類人才入境計劃以及非本地生在2023年加速湧入香港，與同期租金水平，尤其是小型私宅單位，突然抽升、其後持續上升有很大關聯。教育政策和勞工政策的大變，已經深刻地影響民生，可惜政府除了「城中學舍」分流學生住屋需求外，並未就此有太大作為，尤其是數量更大的專才計劃對私宅租務市場的影響，似是等待市場「自然調節」。
不過現在基層住宅租金升勢明顯，且情況不似短期內會舒緩，若不及時處理或會製造一系列社會問題。優才計劃和非本地生政策，不單是勞工政策和教育政策，還是被稱為「元政策」(meta policy)的人口政策之一部分。一座城市的人口政策，會根本性地形塑各方面的社會狀況，流動人口或新人口的湧入，將影響一座城市的各方面，亦須政府適時及早預見問題，防止新政策過份影響弱勢社群。
多年來官員或商界人士，都在提倡香港應成為千萬人口城市，將香港的城市管理視為一座人來人往的大商場，而對不少香港人來說香港是個安身立命之所。近年基層住屋租金暴升只是新政策衝擊民生的其中一環，隨著外來人口持續湧入，影響的還有醫療、子女教育、城市規劃等環節，當政府思索引入外來人口以充實經濟的同時，亦不能不顧如何公平地處理和應對新政策帶來的社會成本。
【註1】差餉物業估價署. 物業市場統計資料. 私人住宅 ─ 各類單位租金指數 (全港) (自 1979 年起) (截至2026年8月的數據)
【註2】差餉物業估價署. 物業市場統計資料. 技術附註
【註3】開放數據平台；新聞公報. 2026年3月25日. 立法會九題：優化人才入境計劃. 各項人才入境計劃的獲批個案：按申請人所屬地區的分項統計數字
【註4】自資專上教育資訊平台. 專上教育主要統計數字
