【巧「立」名目】歷史建築 保留立面就等於「保育」？
原文發佈於2026年6月6日
社會對歷史建築保育意識增加，發展商面對民情，加上古蹟辦協調，近年對拆卸特色唐樓重建的方式亦有「變陣」，一種所謂「寓發展於保育」的「立面保育」應運而生— 即只保留建築物有特色的立面，建築物主體則會被掏空，改建成高級發展項目，實質為「門面保育」。
這種「門面保育」，最新的例子是香港僅餘3幢的弧形轉角唐樓之一長沙灣青山道301及303號的弧形轉角唐樓，發展商保留立面和一部分內部裝飾【註1】，内部建成22層高商住大廈。其特色建築元素，包括箭頭狀的欄杆和水磨石樓梯去向未明。
研究員盤點歷年至少有10宗類似的「立面／門面保育」個案，不少被標榜為創新活化手法、保育發展相贏。然而，保留門面就真是等於真保育嗎？
➤歷年本地「立面／門面保育」項目
地點|落成年份|發展商|「保育」模式
李節花園|1994年|土地發展公司&新世界|以唐樓風格複製假立面
舊精神病院立面|1998年|政府|保留立面和門廊
茂羅街7號(綠屋)|2013年|市建局|部分全棟保留、部分僅保留立面
太子道西177號|2015年|大鴻輝興業|保留唐樓前座
舊灣仔街市(壹環)|2012年|華人置業&市建局|保留前半部分外殼
堅尼地道6&8號(君珀)|2014年|長實|保留立面
嘉咸街26A至C號|2026年|永泰、資本策略&市建局|保留立面
618上海街|2019年|市建局|部分全棟保留、部分拆卸、部分保留立面
欽州街51-53號|2027年|向輝興業|保留立面
青山道 301&303號|未知|百利保|保留立面
▍先「破」後「立」：從「清拆重建」到「門面保育」
香港真正出現「立面／門面保育」概念的時期是2000年代中後期，社會經歷皇后碼頭、囍帖街等一連串清拆保衛戰，保育意識有所提升，市民普遍不再接受粗暴清拆具歷史建築。於是，發展商的手法也隨之「升級」，既要滿足保育的呼聲又能維持重建售樓的生意模式，舊灣仔街市的重建案例，便是這一轉變的典型代表。
舊灣仔街市建於1937年，比中環街市還要早兩年。舊灣仔街市採用了包浩斯和現代流綫型設計，有著標誌性的「船型」正立面；除建築美學之外，街市是香港最早使用當時全世界先進的鋼架混凝土結構的建築之一。作為香港早期的公共街市，舊灣仔街市亦承載著本地公共設施和社區經濟發展的歷史。2004年建築師學會甚至建議將其評為法定古蹟(惟古諮會最終只給予三級歷史建築的評價)。
舊街市的重建計劃在2008年開始，不過有見其社區和歷史價值，社會上反對拆卸和要求保育聲音不絕。本來打算全部清拆重建私人住宅的發展商市建局和華人置地不願接受民間的兩種保育方案，反而提出自創的所謂「主體保育」方案：舊街市只保留外殼和前半部分等四成半樓面面積，變成精品商場；後半部分清拆，改建一棟35層高的豪宅和會所【註2】。
雖然舊街市內部幾乎完全被掏空，包括當中稀有和具歷史意義的鋼架結構，不過翻查當時古物諮詢委員會的會議記錄，市建局卻稱之為「一個具創意的保育方案」，指其已平衡多方面因素 – 包括「回應社區訴求」 和「推動文物保育」 – 不過最重要的還是維護了「私人發展權利」【註3】。
儘管標誌性的弧形立面獲得保留，但上方豎立的新建築完全破壞了原本的視覺外觀，被批評「不倫不類」【註4】。更甚者，原有街市功能與氛圍不復存在，一個曾經是附近普通家庭每天買餸的空間，現在變成生人勿近的豪宅出入口。
舊灣仔街市的情況在同期並非孤例。位於灣仔堅尼地道6號和8號，被列為二級歷史建築的李冠春大宅是同讓遭「門面保育」。本是東亞銀行創辦人李冠春的家族大宅，在2011年被長實收購以後改建成33層高的豪宅「君珀」【註5】 ，大宅原有Art Deco 和新古典風格的立面被詭異地嵌入了「君珀」 的基座，相當突兀。
相比以往一律清拆的重建模式，00年代的保留立面看似更為「成熟」的發展方法，好像顧及了公衆對古跡保育的呼聲，而且保留了建築物視覺上的特徵。但本質上實為保育外衣包裝的重建項目，透過僅保留立面將建築保育成本壓低，但同時能營造「有好過無」的觀感，在社會上製造已平衡保育需要的視覺和輿論表象。與此同時，舊建築內部完全改建，其建築和使用上的原真性(authenticity)損失，但這些才是歷史建築保育想達到的目的。
▍遺世獨「立」：立面主義(façadism)猶如歷史建築的「剝皮標本」
當然香港這波「門面保育」在外國亦有先例，市建局亦有援引【註6】，但在外國此做法遭到的批評就猛烈得多，現時主流學術和國際保育共識，一般而言均反對「保留立面」作為一種保育方法。
2003年，聯合國屬下的國際文化紀念物與歷史場所委員會(ICOMOS)憲章【註7】，就明確指出「僅保留建築立面但移除內部結構不符合保育標準 (“the removal of the inner structures maintaining only the façades does not fit the conservation criteria”)」。其他國際保育文件(包括巴拉憲章及威尼斯憲章)均強調保育過程中應盡可能減少改變原本建築結構、用途和意義，並提出建築物的文化歷史意義不僅限於其外表，更在於其整體空間的構造和使用方式，這些都應該被保護【註8】。「保留立面」明顯不符合當中所提倡的原則。
保育學界亦不乏對「立面主義(façadism)」的批評【註9】。有學者是將直指這種做法是「掩蓋了對物質和社會結構以及文化認同的重大破壞(disguises major destruction to the physical and social fabric and to cultural identity)」，等同「建築物的剝皮標本 (architectural taxidermy)」【註10】，簡單講就是將歷史建築「殺死」後，將其靈魂、器官和內臟（建築物內部結構）掏空，僅僅保留表皮「扮保育」，其實就是「偽保育」。
縱觀本地歷年的「立面化」個案，雖然不少都自稱保育項目，無論方案為何，其但本質上均與舊灣仔街市發展項目無異，無一不是將舊建築主體清拆，改建商業或高檔住宅空間，有的甚至以原址立面「懷舊感」作為新發展項目的招徠。「保留立面」作為一種發展方式真是有助保育本地歷史建築物，還是促進其破壞，值得深思。
▍標奇「立」異：近年精緻化「門面保育」新趨勢
近年「門面保育」似乎有增加趨勢，而且相比舊灣仔街市等早期項目，更呈「精緻化」方向發展，手法看似更純熟、更顧及歷史和社區，但實質仍是舊酒新瓶。
例如在市建局另一項目618上海街，除了建築舊立面之外，一些內部特色組件亦有獲得保存和修復，例如地磚和灰柱，現安裝在新建築內部不同位置供人參觀。除此之外，新建築物周圍也設立了不少展板和壁畫介紹原本建築的歷史價值，參觀者甚至可以透過擴充實景(AR)特效一睹重建前面貌（惟最近考察發現二維碼已經失效）。而618上海街最大的問題是將一排唐樓內部橫向打通，以便改裝成商場格局，但唐樓本來就是垂直上落，橫向打通是徹底改變建築物使用方式，如何立面保育和保留內部特色組件也只是「建築物的剝皮標本」。
又如正在改建為商住大廈的欽州街51-53號戰前唐樓（原為一級歷史建築），除了臨街正立面以外，發展商同樣表示已保存建築内的特色組件，包括希臘愛奧尼式柱、楣窗窗花、以及地板瓷磚，將會以合適方式展出【註11】，其實與上海街618問題一樣。
近年的「門面保育」項目不再僅單純保留立面，更嘗試注入美學和文化元素，可謂是發展商手法再一次「升級」。不過，雖然更多內部組件的保存和展示部分回應了公眾對以往立面化保育「拆剩個殼」的批評，但基本邏輯仍然是將歷史建築的全部價值簡化壓縮為其外貌，把其當作可以拆件展示的模型。保存得更多個別裝飾組件，無法改變新發展計劃將原本建築拆骨的事實，與真正保育依然相距甚遠。
▍不「破」不「立」：「清拆重建」和「門面保育」以外仲有咩可能？
多年來以來政府以尊重私人產權為由，拒絕介入保護法定古跡以外的本地歷史建築，將保育責任轉交給民間和發展商，而市建局和發展商亦常常提出全棟保育所費不菲、商業上難以持續，製造出一種「門面保育」已是現實條件下最佳方案的錯覺。
然而，事實證明本地完全有能力進行更完整的保育活化。例如在卑利街╱嘉咸街發展計劃中，本來計劃僅保留威靈頓街120號「永和號」的正立面，但在民間團體多番爭取和考證後，市建局最終決定將全幢復修保育【註12】。研究員亦曾盤點過本地15個民間主導的唐樓活化計劃，大部分均在「不遷不拆」的前提下成功【註13】，證明完整保育不是「做唔做到」的問題，而是「想唔想做」的問題。
而要持續而大規模地保護和活化本地建築，不能僅靠民間的熱誠或個別發展商的小恩小惠，現行古跡保育制度亟需更新。香港歷史建築三級行政評級制度長期被詬病沒有「牙力」，若擁有業權的發展商無意或無力保育，政府和民間往往無能為力。反觀外地不少地區都設有保育信托基金，例如澳洲的National Trust 或加拿大的 Heritage Trust，基金收購瀕危和具保育價值的歷史建築或資助其進行修復，部分再透過出售或出租物業(附帶保育條款)達致財政持續性【註14】。這些保育模式均成熟運作多年，值得香港參考。
長沙灣青山道 301 及 303 號或許是香港最後僅存的戰前弧形轉角唐樓之一，但可以預見的是，它絕對不會是最後一個被「門面保育」的犧牲品。如果社會與政府繼續放任這種「巧立名目」的假保育，恐怕未來只會有更多本地珍貴的歷史建築被「保育」之名被拆骨。
【註1】明報. 2026年5月24日. 擬拆卸發展 青山道二級建築允留立面 政府：多次與業主商保育方案成事 團體關注評級去留.
【註2】綠雜誌. 2011年10月25日. 街市。城市（二）: 思索香港灣仔街市的「主體保育」.
【註3】古物諮詢委員會第一三三次會議. 2008年4月16日. 附件B.
【註4】Jellyfishing state. 2011年10月25日. 街市。城市（二）: 思索香港灣仔街市的「主體保育」.
【註5】古蹟天行樂. 2022年3月3日. 天行古蹟檔案館. 堅尼地道8及6號 No. 8 & 6, Kennedy Road.
【註6】市建局文件. 2008年4月. 附件B：H9-灣仔街市「主體保育」的建議方案.
【註8】Australia ICOMOS. 2013.10.31. The Burra Charter: The Australia ICOMOS Charter for Places of Cultural Significance.
【註9】Bie Plevoets. 2021.5.27. Juxtaposing inside and outside: façadism as a strategy for building adaptation. The Journal of Architecture.
【註12】香港01. 2018年8月26. 市建局研全面復修「永和號」 加固地基結構 日後或可登二、三樓.
【註13】本研社. 2025年7月23日. 【保育在民】舊樓係咪一定要拆 15個重建以外「自救」實例.
【註14】National Incentives Taskforce. 2005.4. Revolving funds for historic heritage: An information paper.
