土地及房屋研究

【新居屋限售期改5年就冇人炒?】

【新居屋限售期改5年就冇人炒?】文章發佈日期：2021年12月31日林鄭今日宣佈將居屋同綠置居轉售期限制，由原本2年改為5年，一改過往公共房屋私營化的論調，跟足口徑講 #用來住不是用來炒，然而措施是否有效遏止炒風與自住需要競爭? 去年本研社已聯同明報深入研究，查冊揭發77宗近年解除轉售限制，透過「白表居屋二手市場」計劃短炒轉手圖利個案，平均獲利240萬，若果改為過5年才可轉售，估計仍然可平均年賺約50萬。炒賣問題一直嚴重，影響真實自住用家入場，但對炒家來說，有什麼投資好得過能夠連續5年每年穩賺50萬? 單從此粗略估算，已知居屋改為5年限售來隔絕炒家，註定失敗收場。房屋政策「半桶水」幾近成為現今房屋施政的一大特色，一手樓空置稅冇哂影、劏房租管管完照加租、租住公屋持續萎縮、增加居屋但愈益納米化，同樣賣居屋政策也是不情不願回歸居屋政策「初心」，返回原初十年禁售期，才有望隔開自住需要與投機需求。當中原因很可能仍受新香港下勢力持續坐大的地產利益影響，連一些在房委會的利益代理人指居屋限售會「影響流動性」，明顯怕現時居屋居民買地產商私樓的需求，少了投機客也影響居屋能夠進取定價及未來補地價的財政收入，令房屋「用來住不是用來炒」成為空談。 -- [...]

lrcresearcher2022-10-18T21:13:26+08:00January 5th, 2022|房屋研究|

【2020納米樓落成量再創新高!】

【2020納米樓落成量再創新高!】文章發佈日期：2021年12月27日本研社最近統計，260呎或以下納米單位數目，由2019全年1,805伙續升至2020年2,143伙，佔總一手樓單位數10.3%，即十間中就有一間屬納米單位。除了過往十多年納米王恆基，2020年恒大亦成為了主要納米樓供應商，單是恆大·珺瓏灣一、二期，已興建近600多個納米樓單位，當中「納米鋅盤」亦成為一時佳話。政府在現今「告別劏房」的大綱領下，稱只會在賣地條款限單位最低面積200/210呎，然而大部分納米樓單位都來自於私人重建，將會令限呎政策近乎報廢。今年納米樓落成數字仍在整理，儘管開始出現蝕讓潮，不過預計發展商仍然在未來繼續興建這類極細單位賺到盡，甚至下年新居屋及綠置居項目都有為數不少低至180呎的納米樓單位發售，帶頭違背剛發佈《香港2030+》人均居住面積達237呎的長遠目標，降低一般市民居住質素。【港台新聞】本土研究社發現去年「納米樓」佔一手住宅供應約一成 https://bit.ly/3pvU9FE 【細讀版】《納錐之地》報告全文：http://bit.ly/3nd68n2 - [...]

lrcresearcher2022-10-18T22:13:32+08:00January 5th, 2022|房屋研究, 精選|

【盤點2021】一年間　香港消失了幾多個歷史古蹟?

【盤點2021】一年間　香港消失了幾多個歷史古蹟? 文章發佈日期：2021年12月19日按本社綜合統計，2021年全年至少有11項具建築特色或特殊社會意義的歷史建築及文物，基於不同原因被拆去，比起過往5年 (2016-2020)拆15項，今年幾乎每月一拆，明顯有加速之勢。當中有片場、碼頭、村落、住宅大廈、醫療設施、軍事設施、牌坊同界石等等，以下是拆毀的歷史古蹟清單： ◆ 九龍加士居道地段界石「K.I.L. 7068」，已聳立九龍逾50年，是1970年以前用以標識土地界線。發展局曾稱「極具歷史意義」，卻突然離奇消失，地政亦「不要求業權人還原」。 ◇ 將軍澳邵氏片場（部分拆卸），曾是全球最大私營影城，有「東方荷里活」之稱，被發展商復星國際改劃興建749個住宅單位、183間酒店客房，當中被評為2級歷史建築的二號宿舍已經被毀。 ◆ [...]

lrcresearcher2024-05-12T21:43:23+08:00December 22nd, 2021|2021新聞, 古蹟保育研究, 土地規劃基建, 精選, 開放資訊研究|

【邊個元朗敗家仔賣祖地搞到喺祖先面前起過渡屋？】

【邊個元朗敗家仔賣祖地搞到喺祖先面前起過渡屋？】文章發佈日期：2021年12月15日早有聽過新界鄉事講「有錢祠堂都可以賣」，但今次鄉事咁高調反對鄉村建過渡屋，仲自封鄉村古蹟，搞到社企「要有光」嘅屏山光村過渡性房屋近日申請由100間縮減至87間。元朗鄉事突然又「勇武」起來，除咗唔驚中央追究鄉事加劇現今社會深層次問題，睇嚟背後既關注並非保育議題咁簡單。仔細睇番鄉事反對嘅理據，稱由於過渡性房屋嘅三塊土地選址鄰近屏山古蹟聚星樓、達德公所以及屏山文物徑，擔心會影響古蹟嘅觀賞景觀以及風水格局，仲話「誓死保護」屏山古蹟文物。早在1993年，古物古蹟辦事處已經籌辦咗屏山文物徑，沿路亦會經過古蹟聚星樓以及達德公所，仲明言得到屏山鄧族嘅支持。但奇怪既係，咁「重視保育」嘅鄧氏鄉紳，點解呢三塊鄉村土地會落入地產商手上？我哋翻查今次三塊土地選址嘅業權紀錄，多名姓鄧嘅業權人（其中一塊土地(DD122 377)更係出名難賣嘅祖堂地) 竟然喺1997-8年將呢三塊土地賣予新世界嘅艘仔公司「偉鵬發展」(View Point Development)。呢三塊農地出售呎價仲高於當時平均市價，鄰近聚星樓嘅南面選址估計更以約$1,000呎價出售。 [...]

lrcresearcher2023-04-21T16:12:56+08:00December 22nd, 2021|土地及房屋研究, 土地規劃基建, 棕地研究|

【重磅25,800頁郊野公園民間檔案庫正式上線】

【重磅25,800頁郊野公園民間檔案庫正式上線】文章發佈日期：2021年12月4日 Launching the “Hong Kong Country Parks [...]

lrcresearcher2023-04-21T16:14:02+08:00December 4th, 2021|土地及房屋研究, 檔案研究, 環境保育研究, 精選, 郊野公園, 開放資訊研究|

【拖延評級百年西貢古村被毀】

【拖延評級百年西貢古村被毀】文章發佈日期：2021年11月29日今年8月挖泥車涉嫌違法闖入西貢東郊野公園範圍，後來被傳媒揭發與有過百年歷史的西貢大浪村重建村屋有關【註1】。最近山友天行足跡到場視察，發現部分舊村屋已成頹垣敗瓦【註2】，現場照片顯示整排村屋的主體結構已拆剩大門牆壁，極可能是人為拆毀而非自然倒塌，疑與今年8月挖泥車的出現有關。大浪村有250年歷史，大部分村屋在1996－2000年古蹟辦進行的歷史建築普查中被記錄。但我們抽樣查冊發現，近乎整條村已被地產商買起，當中包括「恒達盛置業有限公司」(Hang Tat Sing Investment [...]

lrcresearcher2024-05-12T21:43:06+08:00November 30th, 2021|2021新聞, 古蹟保育研究, 土地及房屋研究, 土地規劃基建, 郊野公園|

【又搞乜郊野】候選政客為香港人而設的「一個伏」

【又搞乜郊野】候選政客為香港人而設的「一個伏」文章發佈日期：2021年11月26日發展郊野公園邊陲呢個提議，喺2018年嘅「土地大辯論」中受歡迎程度近乎包尾，但似乎社會中有班人仍然鍥而不舍咬住唔放、甚至無視郊野公園政策歷史，開發郊野公園又山雨欲來。近日有一位候選人再度翻炒郊野公園邊陲發展計劃作為政綱，而「讓年輕人$6,000 一呎上樓」嘅口號，更與稍早前某前特首嘅「屎塔蓋」郊野公園內建屋計劃倡議，極度相似【註1】。呢個時勢參選政綱重重覆覆，翻炒已經被市民ban 嘅橋就當諗咗，毫無新意。「屎塔蓋」計劃一早已被民間批評得體無完膚，撇除生態問題暫且不提，亦有政策層面嘅漏洞。一來就係明明山下仲有大量已破壞棕地可用，二來位於原居民殯葬區（問過鄉紳未？）、三來破壞錦田南新發展區既生態走廊，最荒謬嘅都算係選址係位於大欖涌水塘集水區內，貿貿然開集水區起樓，引入大量人口（污染源），咁啲水之後仲飲得？極度懷疑而家提倡郊野公園起樓嘅候選人冇認真視規劃係一回事，甚至有冇去過郊野公園現場考察。呢位候選人亦話大量土地劃為郊野公園未有發展，係「英國人留下來的陷阱、是一個伏」【註2】。畀呢啲講法蒙蔽，當然無法認清香港地理現實同郊野公園嘅歷史沿革—位於新界廣闊嘅腹地(hinterland)，係唔少野生動物如野豬嘅棲息地，此外坡度高、發展成本極高；而現存已披露嘅解密政府檔案清楚交代郊野公園成立其中一個目標係喺城市擴張破壞到臨前，前瞻地先行保護腹地自然資源供後世永續使用。隨便指控郊野公園係陷阱係伏，令市民極度懷疑呢位候選人有冇認真探究郊野公園其實係一件乜事。缺乏探究政策沿革嘅歷史維度、罔顧地理現實同規劃需要，胡亂提倡發展方案－如果呢個破壞水資源嘅政綱落實，咁樣真係為香港人留低咗「一個大伏」。【註1】https://www.facebook.com/localresearch/posts/4174033316026043 [...]

lrcresearcher2023-04-21T16:18:31+08:00November 30th, 2021|土地規劃基建, 環境保育研究, 郊野公園|

【明日大嶼最易觸礁的程序弱點曝光】

【明日大嶼最易觸礁的程序弱點曝光】文章發佈日期：2021年11月20日發展局長黃偉綸昨日會見傳媒時，透露明日大嶼工程的「香港島 — 大嶼山東北連接路」，視乎港島的著陸點，「可能需要在維港填海」。屆時根據《保護海港條例》，必須通過法定要求證明有「凌駕性公眾需要」（註1），提醒了公眾明日大嶼工程有機會受到嚴峻的法律挑戰。由於現時人工島的初步走線 (香港島—大嶼山東北連接路)，已顯示會在堅尼地城海邊著陸 (見圖)，圖則亦顯示需要在青洲對入的維港位置填海（註2），意味著無可避免面對法律上需通過「凌駕性公眾需要」的嚴謹法理關卡。若以涉及維港填海的「中環灣仔繞道」工程為例，當中比較方案的測試更直接考慮「公眾意見」，亦提到「隧道方案」在公眾參與活動中獲得廣泛公眾支持（註3），從而確立「凌駕性公眾需要」的理據。故此，就算立法會可秒速撥款填出人工島，程序上仍有這一難關要闖。這也解釋為何明年中，政府仍執意為「明日大嶼」舉行公眾參與以取得民意加持，未必是因為「尊重市民」而是法訂程序上缺一不可。在終審判決中，「凌駕性公眾需要」嚴謹的三項原則包括﹕「有迫切性、具充分理由及有即時需要」、「沒有其他切實可行的選擇」及「對海港造成的損害減至最少」，亦有指明不能是決策者自己說了就行。 [...]

lrcresearcher2023-04-21T16:18:14+08:00November 22nd, 2021|土地及房屋研究, 土地規劃基建, 明日大嶼|

點解環評連個人工島都唔見左?

【點解環評連個人工島都唔見左?】文章發佈日期：2021年11月12日政府尋日揀咗幾間環團當做諮詢，今日就立即向環諮會交左個環評項目簡介 (Project Profile)，話要開展幫明日大嶼人工島做環評。只係過咗一日就當諮詢完立即上會，可見今時今日公眾意見真係賤過地底泥。民意梗係要被「精簡程序」，但係依家政府交個份環評張圖，原來連個人工島確實個邊界都未準備好，島上嘅用途完全未有概念，就照交上去話要環諮會做環評，程序上完全亂到一個點。你交出黎個島上面既具體用途乜都冇，做動物實驗室定核電廠都唔知 (只係透露可能會有個焚化爐)，連個島個形狀同邊界又冇，你突然變番2000公頃同縮到成為一個「睇你唔島」更加唔知，你教我究竟要評估一個「估你唔島」乜野環境影響? 負責準備既公司ARUP (奧雅納工程顧問)收左前期人工島研究撥款2.2億，其實早前已經收過一次團結香港基金錢做人工島代言，個董事聲稱「數據顯示」個島既浪唔會高過2米，被天文台前台長林超英即時駁斥有記錄過5米，今日連政府都承認左唔係事實。依家交份咁「估你唔島」既環評文件，又再一次打破左啲所謂專業顧問團體既底線。 [...]

lrcresearcher2023-04-21T16:19:04+08:00November 18th, 2021|土地及房屋研究, 土地規劃基建, 明日大嶼, 環境保育研究|

睇完判詞　鄉事顧問預言2029斷丁

【睇完判詞　鄉事顧問預言2029斷丁】文章發佈日期：2021年11月18日上兩星期丁權終審案判決一出，研究社即時獨家分析最大贏家係政府而非鄉議局【註1】，因為政府已掌有丁屋政策「全面管治權」。但當日鄉議局開記招時仲樂觀咁歡迎判決，指丁權已終極合憲，仲叫政府唔該批快啲、批多啲丁屋，好似以為自己贏咗官司咁，明顯只係睇個表面結果而冇細閲判詞入面有冇「裝彈弓」。唔知係咪啲鄉事之後先有時間睇清楚判詞，身為師爺嘅鄉議局顧問薛浩然近日接受報紙訪問【註2】，口風大轉指對丁屋政策未來由「勝利」變「悲觀」，更首度預言丁權將會係2029年「自然死亡」。遲左足足兩個星期方恍然大悟，其實鄉事好有可能都明白係贏左場交，但輸左場仗（winning the battle, losing the war). 事實上，前發展局長林鄭喺2012年曾經提過類似觀點，為丁屋落下「夕陽條款」—即因應基本法於2047年到期，2029年或以前出生的男丁才有機會趕在2047大限前年滿18歲而申請丁屋，當年鄉事派幾乎立即反枱，話2047年終結丁權會出現好多問題，目前言之尚早云云。現在由鄉議局顧問親口承認丁權將死，就知道鄉事都意識到丁權問題再唔係自己說了算。 [...]

lrcresearcher2023-04-21T16:20:43+08:00November 18th, 2021|丁屋研究, 土地及房屋研究, 土地規劃基建|