【四面楚歌】彭博關注西九「賣地救館」work 唔work?
發佈時間：2024年9月4日 早前西九一反成立時的規矩，賣地「救館」，被某些本地傳媒大讚「懂得變通」。不過，外媒未必咁睇。彭博(Bloomberg) 今日報道指「以地養文化」模式營運文化區，放眼全球並非正統方法(unorthodox)，不過西九管理局陳智思就非常有信心，豪言「喺香港為任何事情搵資金，都要靠地產」(how do we fund anything [...]
【四萬咁候】未來政府房屋用地資源多到要不斷減？
【四萬咁候】未來政府房屋用地資源多到要不斷減？ 發布日期：2025年6月20日 去年政府宣布已覓夠未來10年41萬伙公營房屋(包括公屋、綠置居及居屋) 的土地，對應30.8萬伙的公/居屋需求已「超額完成」【註1】。今年就愈來愈多有關房屋發展項目告吹及改變用途的消息，雖都以「不影響整體公屋供應」作解釋，但這是否意味著未來將出現更多房屋「縮表」計劃，而一直作為穩定平衡私人住屋市場的公營房屋政策，會否繼林鄭年代提過「公屋封頂論」以後再次出現策略轉向？未來10年這40萬個單位究竟從何而來？根據現時政府有提供未來5年到10年的公屋用地「土地供應預測」，當中可以見到未來供應，很大程度靠著前朝政府的8大新發展區房屋計劃作主力支撐，包括「洪水橋」、「粉嶺北」、「古洞北」、「洪水橋」、「元朗南」及「將軍澳137區」、「東涌擴展區」，以及2019-20年時建議收回12幅棕地作房屋發展約5萬個單位預測，反而現屆計劃的新發展區(10年以後)卻在調低公營房屋佔比。事實上，近年亦開始出現減用地的趨勢 (如有棕地項目消失)，或者透過加入未確定的供應 (如靠發展商主導的土地共享房屋計劃)，令公屋覓地表增加「水分」。近半年減建公屋趨勢更為顯著，研究員盤點出近年已擱置及不明確6個公營房屋用地項目，將佔未來十年供應的項目約4萬個單位：公營房屋用地名稱｜伙數｜狀況1) 9公頃 粉嶺高球場公營房屋發展｜12,000伙｜「未決定用途」2) [...]
【單嘢黃咗】能否成功煞停近億「山旮旯」碼頭改善計劃？
發佈時間：2022年10月11日 早前政府推動「碼頭改善計劃」翻新23個「山旮旯」鄉村舊碼頭，其中一個選址為極為偏遠，位於梅窩半小時腳程外的萬角咀碼頭。每個碼頭可以值成億，但政府一直拒絕提供用量數據，民間一直質疑計劃必要性。 更嚴重的是，原來個升級碼頭可能成為村民私家碼頭，公眾或無法進入。昨天守護大嶼聯盟揭發連接碼頭的唯一道路「因疫情關係」在九月尾時被鎖上【註1】，最近經政府「了解」後獲得解封，但不排除未來會像大嶼山沙螺灣村般，村民「話封就封」【註2】。查冊紀錄顯示碼頭附近土地早年已被一地產商買入，路權這麼關鍵的問題，按理是從一開始選址時就應知悉，誰會在公眾可能去不到的地方改善公眾碼頭？進一步追查，原來地產商及村民早幾年曾提出發展興建欠缺詳情的「保育中心」計劃，未知是否影響了政府「眾裡尋他」選定升級萬角咀碼頭。 我們翻查資料，發現政府從未交代通向碼頭道路需要穿越私人土地，地主可以任意封鎖，將公家碼頭隨時「私有化」。幸而民間將問題揭發後，政府才被逼承認計劃尚在規劃階段，現時未能確保路權，會先同「相關人士」商討公眾路權，才會向申請撥款。若然民間未有揭發事件，政府大可以在路權未搞清楚的情況下照樣令工程展開。 事實上，研究員早前已發現「碼頭改善計劃」中其他選址均有不同的「旅遊地產式」發展潛力，囤地地產商均能夠直接或間接得益【註3】。現時萬角咀碼頭因民間揭發路權問題添加變數，或許能成為煞停這項「小白象」計劃的開端。 【註1】明報：獲公帑改建 萬角嘴碼頭封公家路 [...]
【啟德夢碎】簡約公屋選址之外 啟德還有幾多商業地積存？
發佈時間：2023年2月2日 現時啟德簡約公屋選址引起啟德業主激烈反對，背後亦有具地產商背景的傳媒率先發功，令整件事被塑造成是「誰應住啟德」的鄰避問題。但爭議背後更真實的是啟德CBD地位前途未卜的問題，令早幾年在啟德高價投地的地產商憂心忡忡。 啟德簡約公屋選址其實是一幅商業用地，它及整個啟德商業地*的現狀，不僅僅對整個啟德，而是對整個未來的香港商業用地的狀況及明日大嶼有一個重要啟示。 面對氣炸了的地產商，手頭上尚有不少啟德地未推售的政府急於「寫包單」，重申啟德「第二個核心商業區」（Core Business District 2，CBD [...]
【問題島圖】齊來觀摩政府引用的國際填海案例如何「成功」
發佈時間：2023年2月21日 《問題島途》報告一出，即惹來發展局「戰狼式」回應指報告「危言聳聽」【註一】，並列舉多個「成功」填海案例，如新加坡濱海灣、丹麥哥本哈根北港及深圳前海等，力證明日大嶼也能夠成功。同時，報章亦揭發明日大嶼「交椅洲人工島公眾參與」小冊子在沒註明出處下大量引用外國的規劃圖，包括《問題島途》中重點提及的失敗案例韓國松島的相片，透過「形象化」圖片，「讓瀏覽人士可以更容易理解相關的規劃概念」【註二】。 首先要提醒一下，明日大嶼是個單一項目填海規模至少達1,000公頃的巨型人工島，規劃模式是一個由零開始建構，混合住宅、商業、旅遊，娛樂的「新城」，只要認真翻查政府提及的「成功案例」及眾多外國景觀照片及構想圖，即發現與《問題島途》所列舉的例子不同， 無論從規模以至在性質上難以均難以與明日大嶼相比（因城市發展脈絡不盡相同），有些甚至連填海項目也不是： ▍性質規模難以與明日大嶼相比 1/ 新加坡濱海灣（Marina [...]
【唔見官財】財政預算4大要點 —— 財赤下港府如何「別出生財」？（下）
發佈時間：2025年2月26日 ▍隱藏未找數#1: 各部門「核准承擔額」倍增至近1萬億 60%未找數值得留意的是，現時談論的財赤，只是個別年份的財政收支情況，數年之後要找的數並未完全反映在內，而這數字被隱藏在「承擔額」中。翻查政府各部門預算，目前「核准承擔額」數字【註7】已經達9,244.9億，2年前的同樣數字僅為5,814.2億【註8】，增幅達59%。「核准承擔額」的意思是政府部門經由立法會批准所開立的開支項目，一般會橫跨數年，簡單來說，是現行正運作的項目，承諾了會花費的金錢。這9,244.9億承擔額，今天尚未找數的還有5,523.2億（60%），如無意外會在未來幾年支付。進一步翻查，這增幅很大部分來自商務及經濟發展局的「中小企融資擔保計劃 －擔保產品」（2,900億），及勞工處的「取消強積金對沖安排資助計劃」（335億），可見近年經濟逆境下，政府亦面臨商界壓力多撥資源支援，進一步構成財政壓力。這9,244.9億「核准承擔額」，已經逼近疫情時過萬億的水平（當年有保就業導致承擔額暴增），但那屬非常時期。這些使費，並非在本次財政預算案審核，而是由立法會在過去數年累積批核。當然某些項目確有其必要性，但未知有沒有立法會議員留意到「核准承擔額」飆升，在財政儲備急降至6,000億水平時，所潛在帶來的公共財政危機。▍隱藏未找數#2: 未找數基建尾數 十年激增近4,000億而基建開支亦有其「承擔額」及未來要支付的「尾數」。在大型工程繼續加碼、工程超支不斷出現下，尚未找數的金額已逼近7,000億，當中近4,000億，是過去10年間累積而來【註9】：尚未支付的基本工程承擔額預算截至2016.3.31｜$2966.97億截至2017.3.31｜$3103.34億截至2018.3.31｜$3507.88億截至2019.3.31｜$3763.88億截至2020.3.31｜$3905.73億截至2021.3.31｜$4890.20億截至2022.3.31｜$6102.68億截至2023.3.31｜$6139.46億截至2024.3.31｜$6323.68億截至2025.3.31｜$6869.28億值得注意，這筆尾數只計及基本工程的開支，還未包收地開支等等，而且只反映今天的狀況，大部分北都的工程還未開展，將來未找數基建的尾數或達萬億水平，未等到基建落成（如果無延誤），帶來理想經濟回報（如果有）時，政府荷包已經五勞七傷。這筆近7,000億的未付帳單，沒有計算早年估算造價上6000億的「明日大嶼」，或許政府意識到，一旦核准的話承擔額必定迅速倍增至萬億水平，如何回本亦是一個大問號。▍隱藏未找數#3 創科基金未找數急升至逾300億財赤下政府在創科撥款上仍毫不手軟。基金旗下項目的未支付帳單，在今個財年直線飆升，預期往後年份的開支會繼續上升【註10】：尚未支付的創新及科技基金承擔額預算截至2021.3.31｜$132.38億截至2022.3.31｜$108.00億截至2023.3.31｜$100.19億截至2024.3.31｜$186.85億截至2025.3.31｜$313.51億當然，這與政府相當重視創科有關，在傳統經濟支柱崩潰下，尋找經濟新增長點都無可厚非，但創科投資的「死亡率」一向很高，而且現在香港所處的地緣經濟環境，創科的前景不明確，風險亦不斷增加，這些往後一年至少上數百億規模的投資，能否對庫房有回報、何時有回報，亦屬未知之數。▍財赤未緩 仍要激增公共基本工程開支？即使結構性財赤尚未看到出路，卻無阻政府繼續增加巨型基建的「洗費」，去年5月甯漢豪還稱「未來5年基本工程開支平均每年大約900億元」【註11】，當時已被質疑工程開支過大，造成政府極大負擔，未隔一年政府竟再加碼，以北都工程「高峰期」為由，預期未來5年基本工程開支將再大增至每年約1,200億元【註12】。令人擔心的是，實際開支亦可預示或將遠超這筆數，回顧去年政府的「基本工程儲備基金—工務計劃」的預算開支，去年原預期各項工程的總開支耗資約800億，但今年的修訂數字，竟增加20%至逾960億【註13】，意味即使是一年間的工程開支，政府亦可低估極多，而政府預算明年的數字，將增至1,070億，很大機會亦同樣會預少。而細看各類工程的「估少」現象，公路工程及房屋工程問題最為嚴重，分別超出原預算的6成及5成，當中超額最多的為中九龍幹線、港珠澳大橋、沙中線、屯赤連接路等相關大型基建工程，而普遍公屋項目亦明顯有預少開支的情況，或意味建築成本有結構性增長的問題，且超出政府的想像，政府亦繼續加大北都發展，屆時開支或許更遠超現時已相當昂貴的造價。▍透過各種財技蓋財赤實況 亦無法「別出生財」香港自20多年前，已經擔心結構性財赤會有天出現，動搖香港的簡單低稅制，從而危及香港金融中心地位及城市運作。今天結構性財赤已成，而且比想像中來得急、程度亦被很多人預想中嚴重。但至少官方態度始終不慌不忙，至今仍聲稱未來數年財赤會自然改善。明顯過去三四年的數字告知，以往香港公共財政依靠地價收入和印花稅等土地收入「發大財」的光景已經告終，實體經濟不振，亦衝擊傳統收入支柱如薪俸稅和利得稅等，令香港庫房出現極大裂縫。香港面對的危機並非一時三刻，而是長遠的，這點市民、學者以至前官員已經清晰指出。情況之嚴峻，可由政府扭轉六壬，透過財技、借貸、「回撥」基金、犧牲教育醫療和長遠社會投資下，才勉強擠出870億的赤字數字中可見一斑，沒有這些掩眼法，真實財赤是接近3000億的規模。遺憾的是，香港政府採取的態度反而是不願承認情況嚴峻（承認有財政問題，但總是樂觀數年後會好起來），不願承認問題嚴重性，或許會令政府在逆境下仍過份樂觀，錯過最後改革轉念的時機。 [...]
