【昇平狼藉】剛入伙便宣布將收回 新界北規劃有幾粗疏？
發佈時間：2025年1月13日 新界北新市鎮及馬草壟初步發展建議上月出爐，去年剛入伙的過渡屋項目「博愛昇平村」竟被納入優先發展區，並需於5年後退場交回土地，反映新發展區規劃過程中忽略了在地用途，構成公帑浪費問題。早前政府撥款資助每間過渡屋50多萬，601伙的昇平村耗用公帑3.3674億，本身過渡屋可以持續使用多年舒緩房屋問題，現在5年後竟要拆卸。新界北早於約10年前已宣告將被發展，政府內部理應知悉該土地有機會被使用，這次實屬因規劃失誤而導致的資源浪費。而本身位處打鼓嶺的昇平村，地理位置對於住戶而言已非優越，原以為暫居過渡屋後便可上公屋，怎料到隔幾年便要再被逼遷。事實上，在現今「取締劏房」的簡樸房政策中，過渡屋及簡約公屋在往後十年扮演著相當重要的安置及房屋供應功能，短中期內不應視之為「過渡」。現時過渡屋坐落發展計劃中「優先發展區」的範圍，但佔地上1,000公頃的新界北發展區，竟然沒有空間容下一個過渡性房屋？只需要將所需土地及空間佈局稍微調整，延續過渡屋的使用絕對不難，這突顯了新界北新市鎮的規劃仍停留在「粗放式」發展的階段。這種「粗放式」發展失當難免令人質疑，政府根本沒有仔細研究當區土地的既有用途，便草率規劃「畫餅」。在忽視土地既有用途，漠視土地本身功能的前設下，此新發展區最影響的，還有當區的鄉郊景觀、原有聚落及優質農區資源，難以令香港人有信心，整體北都的規劃都是經過深思熟慮而來。研究員接受明報頭版專訪評論現今新界北的「粗放式」規劃：//本土研究社成員陳劍青質疑，房屋供應問題不可能5年內解決，過渡屋有重要功能，卻被納入優先發展區，反映當局在初期規劃時忽視現有土地實質用途。他認為新北發展範圍大、時間長，若做好事前規劃，絕對有空間兼容過渡屋，並有更長遠功用。//明報. 2025.1.12：納新北發展 昇平村過渡房5年退場 去年8月入伙涉600戶 發展局：確保營運至2029年8月 [...]
【旺角花墟唔俾市建局重建 就無法延續特色?】
發佈時間：2024年5月27日 近日讀到市建局一篇奇文，由其非執董成員自行撰寫，批評一些關心花墟人士只談「保存」不講「孕育」，並分析只有市建局現行食公園模式，才能延續花墟特色及持續發展，但其觀點被近日專題報導及花墟商戶幾乎完全反駁。▍說法1：花墟無法自行重建及搬遷改善，只有市建局現時重建模式才有望提升。➤➤回應：市建局過往保存地區特色敗績屢屢，有何資格談只有你重建才能「拯救」社區? 反而自行逐步私人重建的速度，更能令社區適應及接受。▍說法2：花墟佔用路面上落貨引致交通經常擠塞。➤➤回應：HKFP報導引述商戶指基本上只會在早上落貨，之後就回復正常，不構成需要重建的理由。▍說法3：前往花墟的人太「目標為本」，只去買花。➤➤回應：去旺角花墟唔通去買樓? 帶有強烈認為花墟未來不應只是買花的預設立場。▍說法4：花墟一帶欠缺消閒等配套設施，「客源較狹窄」。➤➤回應：去花墟的人，當然是買花的客源，這叫「客源較狹窄」？還想擴闊客源到哪些群眾？買樓的人？炒樓的人？可能市建局真的想這樣，不小心slip of tongue。為何不是花墟成功引起少有的商業社群集聚，客源較集中?▍說法5：花墟重建後起大型停車場，就可以"Park and Walk"的概念，鼓勵市民乘私家車泊車再行花墟，減少廢氣。➤➤回應：現在所有大商場都是泊車再行"Park and [...]
【日發展 夜發展】一文解構政商新秩序
發佈時間：2024年1月11日 #鬆章 #政商新秩序 #強拍門檻 #轉移地積比 #囤地限制 #地契條款 早前有預測政府會打擊發展商固化利益，但經歷新政府上任近年半時間推行的土地房屋政策，一種更緊密的新政商關係似乎正形成。以下是十大政府向發展商利益傾斜和鬆章的跡象，集中在本屆政府中全速推動，顯示與「國策」越走越遠： [...]
【施政大學習】過去一年政府「內」訪 究竟學咗啲咩返香港
發佈時間：2024年9月13日 觀乎三司十五局所有部門，幾乎在過去一年均有內訪考察的活動，甚至連立法會不同事務委員會，乃至城規會，均有不少就自身職務相關的範疇北上取經。外訪、「內訪」均是平常事，增進不同地區之間的官方聯繫和交流，以其他城市經驗作參照學習，始終在回應自身應如何發展的問題上能帶來裨益，但自新一屆政府起，香港司局署級官員卻有蜂擁側重「內訪」實地考察之勢，訪問性質亦與以往大不同。 官員及議員到訪內地情況(2013-14/2018-19/2023-24)：香港內訪實地考察行程整合 https://shorturl.at/t0XoY ➤內訪實地考察學習次數飆升2倍 研究員翻閱過去一年（2023年9月1日至2024年8月31日）的政府新聞公報 ，若撇除僅禮節性訪問、出席論壇會議及純粹交流等造訪，政府部門與立法機關到內地各處，進行具體實地考察和參觀的「內訪」次數，總共有 [...]
【施政報告可否改名叫「簡樸報告」？】
發佈時間：2024年10月16日 近年社會對施政報告的注意力急劇減低，這與施政質素下降和施政重點改變不無關係。過往市民會關注施政報告「有咩益到我」，現在大多會反問施政報告「仲有咩關我事」。會討論報告內容的人，不少則將施政報告建議當笑話討論，如鼓勵的士車隊提供阿拉伯文資訊以吸引中東遊客，將劏房改名「簡樸房」當處理了劏房問題，這些建議旋即獲各大報章報道和論壇討論，網民亦製作惡搞圖片訕笑。這種轉變其中一個原因，是近年的施政報告已經失去了以香港為本展望將來的功能，令市民已失去期待。以往市民最關心的發展經濟措施，今天亦覺得難以進入討論。以今次施政報告為例，幾乎所有經濟措施都是以不明所以的「概念」包裝：低空經濟、留學經濟、賽馬經濟、發展大量數不清的XXYY中心等，對整體經濟得益仍留於紙上，與十多二十年前的施政報告的相關部份，有天淵之別。經濟政策論述已將近完全脫離發展本土經濟改善民生，對最嚴峻的零售業處境幾乎零著墨，難怪市民失去興趣。回歸基本步，施政報告本身應可發揮為政府檢討過去工作、為來年整體策略定位、給予市民前景和希望、改革社會問題的作用。香港現正面對近數十年最艱難的困境，亦因而產生了很多急需處理的關鍵社會／經濟問題，本應但沒有在這份施政報告妥善處理：⧫ 消費「降級」 零售「轉營」 路徑依賴 如何改革?零售業、飲食業凋零，政府和業界的思維是「搞活人流」【註1】，其取態與「開關後市況會改善」的思維同出一轍－－假設人流=錢流。消費降級和區域融合的大趨勢，路人皆見，唯獨是不見政府有遠見的變陣；業界對應方法亦缺乏鴻圖偉略，例如只懂施壓政府減烈酒稅等，或者提出「孫女帶阿爺落老蘭劈酒」、在柏麗大道加燈飾等無聊的建議。香港商界已偏安多年，不少商人已失去提出具說服力和顛覆性的遠見的能力，轉型的實際行動欠奉，有實力的可能亦已遠走高飛，留下的部份人則在等運到，或要求政府放寬這個鬆綁那個，期待還能盡享政策紅利。這種心態與2年前等開關沒有分別，好聽一點就叫守株待兔，難聽一點就是坐以待斃。振興旅遊業亦只都是「搞活人流」，旅客源嚴重偏側向內地市場，市面已難見歐美旅客。將大量雞蛋放在同一個籃，同時對中國整體消費降級、小紅書打卡窮遊的旅客心理不甚了解，亦只懂得向中央爭取更多二三線城市旅客來港而無有效對策；大舉開發南大嶼自然資源興建豪華住宿，打算吸引大灣區遊客，卻忘了為吸引他們而開鑿的新隧道更加方便了即日來回窮遊，打完卡返回更便宜的深圳住酒店。物流業的斷崖式下跌，事緣地緣政治格局、區域經濟角色改變之故，這並非推出高端物流設施、增加航運稅務寬減、發展電子商貿就能突圍而出（政府真的以為夠與國內的電商競爭？）。地產業更是嚴重的路徑依賴－－流標、流拍已經多到不是新聞，發展商自己已放棄在北部都會區囤積多年的土地，不睇好未來數十年的土地發展，但官員還在期待減息後，賣地賣樓會財源滾滾來。政府最有「遠見」的經濟政策就是將未來全盤押注在北部都會區和創科上，但這似乎只會加深現有問題－北都只會進一步加速區域融合，香港優勢何在？香港在創科上與深圳究竟是合作還是競爭關係？再者我們有何實力競爭？讓創科產業成經濟新支柱需時多久？等得及傳統四大支柱崩潰前做到嗎？關於創科發展，業界外的市民普遍不關心，關心的亦會對政策走向滿頭問號。北都規劃文件內連創科產業研究和規劃數據也欠奉，何以令人有信心？⧫ 公共財政無底深潭 公眾亦愈知愈少未來公共工程額每年會近千億水平，但今年賣地收入只有寥寥數十億，中短期內看不見曙光，長期展望亦不容樂觀。過往庫房及基建依賴土地收入多年，經濟一逆轉而沒有準備後路，庫房及眾多公營機構財政立刻出問題：房委會、市建局、機管局、西九管理局等等，已是名副其實的結構性財赤，但政府開出的藥方是借債度日，還列舉歐美國家負債例子指香港債務水平安全，無視香港屬細小開放經濟體而難以比較的事實，另外，借貸亦要講回報，借錢做回報不明的大白象基建，屆時可能連利息也還不起。近年公共財政紀律亦邁向崩潰：公帑點洗、值唔值、洗幾多、給了誰，變得日漸不透明，關鍵資料欠奉，公眾亦無從討論自己交的稅金值不值回票價（亦開始懶得問這個問題），「令全城開心是值得」【註2】，搞盛事夜繽紛成本多少不主動奉告、大型工程的總預算因「敏感」不再公佈；公帑不夠出資，就指地產商會融資而強推明日大嶼，後來地產商「計唔掂數」不肯參與，就有人倡議透過青年人透過置業儲蓄幫人工島填氹。現時公共財政的狀況，就像一場末日前的盛會，多年來謹守的財政紀律視如無物；花費急升，但財源又不穩：人口老化、移民潮加劇，引入專才但無法保證能留住人才，稅基縮窄下，朝中亦似乎無人敢問「將來點算」，亦無人深入探討這種猶如玩槓桿、成本大風險大且成果不明的借貸遊戲一旦失敗，日後債留轉移後代怎麼辦。⧫ 土地房屋政策邁向更形傾斜李家超提出土地和房屋供應「提速、提量」後，大量的鬆綁政策推陳出新，有些甚至罔顧法例的基本原則和立例原意，或將過往20多年民間爭取得來的成果「倒帶」，造成更多的分配不公，埋下更多社會的計時炸彈。只舉過去幾年，已經有下列鬆綁／改變：建築安全標準可以因建築成本「太貴」而調低；《保護海港條例》因為過往難以令地產商在維港填海而鬆綁，將「維港為公共資產」的多年共識抹走；為加速私人發展商在舊區圈地，將強制拍賣門檻降至亞洲最低；嫌受發展計劃影響的民眾「濫用」城規程序「阻礙發展」，削弱他們在申述環節發表意見的權利；為氹發展商在新發展區補地價起私樓，不惜改變半世紀以來的估價準則，為補地價引入「雙軌制」，地價收入減少；即使不切合基層居民需要，亦不惜向發展商借用新界偏遠土儲建簡約公屋，動用公帑鋪好「三通一平」，發展商或坐享其成；至於真正的公營房屋，雖全速興建，但出售比例日增，令真正的出租公屋單位數目多年無相應增長，與消滅劏房的目標自相矛盾。⧫ 貧窮問題零著墨 眾多措施繼續加劇房屋問題至於真正要解決的房屋問題，卻捉不到痛處：解決劣質劏房的關鍵不在於單位面積多大，而在有否訂立人均最低居住面積；劏房以前統一叫不適切居所(sub-standard [...]
【新界收地賠償兩年間大縮水 北都政府收私人地將愈收愈平?】
發佈時間：2024年5月29日 ● 城市土地價值除了反映其使用價值，也受著炒賣及技資價值支撐。近日研究社整理近20年的政府向農地收地賠償標準價格，若以歷史最高級別計算，可見近20年來不斷由2004年4月每呎$303，攀升至2022年5月每呎賠償價$1,510，最高峰時的價格足足是18年前的5倍。● 然而，自2022年5月到達高峰值後，每半年檢討一次的農地補償金額不斷下調，只2年內已急跌4分之1，最新報價為每呎$1,114，即價位已「時光倒流」回到2015年的水平。● 這除了代表未來被收地的地主賠償暴漲多年後開始大縮水，亦意味著部門在不斷因地價變化估低現今農地價格，在北上發展趨勢下的新界農地，未來的帳面價值會否「打回原形」，或還有多少泡沫價值在未來蒸發?● 近年政府為地主收購香港農地不斷提出「拆牆鬆綁」的激進措施，嘗試協助「土地流轉」及發展商整合地權，圖以加速了原有土地、環境、生態及社區的轉變。● 與此同時，近年不少發展商因考慮負債及各種因素，連囤積多年在新界東北新發展區農地也放棄透過「補地價」獲得原址發展權，讓政府直接收回私人農地獲取收地現金賠償，這也證明了近年政府各種協助私人發展商「拆牆鬆綁」的措施，弄了一大堆最後未必做到鼓勵加快私人發展的效果。● [...]
