【Overcooked】納米樓蝕讓潮足足一年未見底

發佈時間:2024年1月2日 #納米樓 #龍床盤  納米樓不斷傳出蝕讓,但消息主要聚焦個別個案蝕讓多少或如何破新低,卻少有分析其蝕讓趨勢。若聚焦納米樓之中的納米--三大「龍床盤」屋苑屯門菁雋(俊和)、AVA228和AVA61(盧華家族)過去三年(截止2023年11月)的二手交易,即能看到納米樓窘境的幾個關鍵事實: 1)納米樓蝕讓潮始於2022年下半年 分析三大「龍床盤」過去三年92宗交易個案,39宗屬蝕讓,蝕讓比率由1%至28%不等。看似蝕讓個案不多,但當中31宗(79%)集中在2022年下半年起發生,可見蝕讓潮自此出現。在2021年,大部分賣家還能夠獲利-最高升幅的是2021年9月的菁雋134呎「車位盤」,以285萬轉手,升幅高達43%。情況一年後情況急轉直下,2022年12月至2023年11月這一年間,每三宗交易就有兩宗屬蝕讓,平均跌幅更達到逾一成(11.31%)。 2)2023年交易活躍但越蝕越甘 而2023年8月7日起,全部8宗交易都是蝕讓(共8宗),平均蝕15.13%,跌幅加劇同時交易反而更見活躍:單單計2022年12月至2023年11月的一年間,共有39宗交易,佔總數42.4%,可見納米樓業主/炒家或急欲離場,寧願割價求售。 [...]

【納米樓爆煲】請向「納米樓之父」問責

發佈時間:2023年11月27日 #納米樓 #納米樓之父 #梁展文 最近不斷傳出納米樓蝕讓消息,不難發現納米樓的跌幅比一般私樓更深,而地產新聞的焦點,往往在於賣家蝕多少百萬或幾多%,而社會鮮有討論今日這個困局由誰造成。 其實以昔日香港的樓宇標準,現今的納米樓的設計是非法的-黑廁(沒窗的廁所)及開放式廚房是過往不容許的,因為會引起衛生及消防安全問題--直至梁展文在1998年8月就任屋宇署署長。 梁展文就任同月,屋宇署開展了「全⾯檢討不同類型及⽤途的建築物在照明與通風⽅⾯標準 」的顧問研究,並在研究完成後,在2000年3月發佈《認可⼈⼠作業備考 [...]

【私人參建居屋2023】新居屋樂不可支

發佈時間:2023年6月23日  近日房屋局推出私人參建居屋計劃「樂建居」,聲稱可增加公營房屋供應,經仔細閱讀計劃內容、報章報導和局方解說,我們發現計劃存有十項值得商榷之處,未必可以加快上樓、改善居住環境,甚至會成為地產商佔用公有資源謀利的機會,以下是我們的疑慮和問題: ▍樂建居做乜無啦啦賣貴十幾萬? 「樂建居」會以市價六五折發售,相對於傳統居屋,加價3%,折合每個單位貴約數萬元到十幾萬元不等,發展商或覺得這3%實在微不足道,但對於營營役役、只為上樓的市民來說就是一筆額外支出。而「樂建居」的賣點只是「快少少」落成,以東涌的用地為例,換來只是快2個月完成,柴灣祥民道項目亦只是快10個月。但代價是,立法會將毋須審議任何項目,對於立法會監察權以及市民利益來說,似乎是弊多於利。 ▍樂建居計入公營房屋比例,供應何來增加? 政府口中所謂的「資助出售房屋」,意思是指政府、公營機構或非牟利機構扣除地價後以低於市值的價格售予市民的所謂「公共房屋單位」,除了房屋署和房委會的公屋、居屋,還有房協的「資助出售房屋」和「夾屋」,以及市建局的「煥然壹居」和「煥然懿居」,供應量數字水份甚多,已有「刷數據」之嫌。現時公私營房屋供應比例七三開,局方在簡報裡稱樂建居「清晰定位為由私人發展商興建和出售的項目」【註1】,卻又把樂建居單位計入公私營七三比的公營部份【註2】。先導計劃三塊土地本來就是公營房屋土地,交予地產商建屋根本沒有「提量」,相反這種「公私不分」的舉措或形成「公營房屋」供應充足的幻覺,疑為房屋局日後「收掣」減少自行興建「真公共房屋」鋪路。 ▍房屋局大幅讓利,囤地者又贏? 房屋局以大額地價優惠鼓勵發展商提供私人土地興建居屋,住宅部分地價為市值的三分之一,即是說政府在住宅部分讓利達到三分之二,只有非住宅部分才需要補足全額地價。房屋局局長何永賢更明言,地產商現有約1,000公頃新界農地,希望三分一地價能誘使發展商參建居屋,釋放農地土儲。發展商並能以優惠價補地價,解封土地,然後再以比房委會居屋略高的售價賣出單位。計劃的最大受益者首先是囤地已久的發展商。附帶一提,農業優先區研究一直進展緩慢,現在當局卻打開口牌,聲稱要釋放1,000公頃農地作私營居屋發展,強行營造農業和住屋對立的假象,香港本地農業無地可耕的情況相信會更為嚴重。 [...]

2023-07-06T17:15:22+08:0023 6 月, 2023|土地規劃基建, 房屋研究, 精選|

惱細唔妥:被隱藏的房屋「迫」problem

發佈時間:2022年10月4日  【惱細唔妥:被隱藏的房屋「迫」problem】 明報A2昨日報導指現時竟有兩萬個公屋戶的人均居住面積不足7平方米(75呎),當中更有3,800戶更是低於5.5平方米(59呎)(一般被稱為「擠迫戶」)【註一】。最新公屋擠迫現況數字的全面披露,為現時公屋納米化的討論帶來「迫」的啟示,亦是現時「提速提量」下無視居屋生活質素的關鍵參考。 對上一次擠迫整體數字的全面公佈,已經要追溯到2017年一份有關公屋擠迫調遷計劃的區議會文件【註二】以及2013年立法會的紓緩公共租住屋邨環境擠迫情況的措施文件【註三】。隱藏全面數字的背後問題,令傳媒難以跟進每年現況,「擠迫」作為一個住屋的關鍵問題消失在公眾的視野之中。 只要對比過去十年的擠迫全面數字,就可以發現2013年所公佈的有約3,000 「擠迫戶」,然而,最新2022年的數字卻是3,800戶,過去十年的數字不跌反升。若不是有傳媒報導最新現況,亦很難發現「擠迫戶」的數字十年來並未有改善。 按照明報過去5年的調遷數字可見,政府處理個案由2016年的1,600戶跌至其後的每年不足1,000戶。箇中原因,在於2017年政府為了釋放更多單位編配予公屋申請者,合併「公屋租戶紓緩擠迫調遷計劃」及「改善居住空間調遷計劃」,並把兩個計劃所預留的公屋配額單位數目由以往每年約2,000 [...]

2023-05-05T17:16:04+08:004 10 月, 2022|2022新聞, In the press, 房屋研究, 數據研究|

未來新樓將限210呎 代表你唔駛住納米樓?

【未來新樓將限210呎 代表你唔駛住納米樓?】 文章發佈日期:2021年10月14日 經過民間多年人均居住面積立法倡議,政府近日開始放風話只會以210呎(20平方米)作為下限,但遠遠涵概唔到210呎到260呎同樣設計類型既 #納米樓 單位,俾發展商既要求真係低到一個點。 連賺到盡既市建局,都早以因居住質素理由訂明自己重建項目建不低於260呎單位,依家已經再進一步提高左,所以要求得210呎下限根本完全冇難度,無法有效阻止地產商透過擠低單位呎數進行的抬價行為,不斷製造根本不合適長期居住的不適切居所,所以依家地建會班大孖沙好快口都冇話反對。 其實最新趕出爐個份《香港2030+》update版,自己都定左話未來人均居住面積可以去到237呎,如果根據依家放風剩係訂為210呎下限,咁就連自己剛訂出既目標都提早走數。 仲記得我地研究社年頭發佈《納錐之地》的納米樓研究報告,提及過最低消費都應該係260呎,因為呢個數以下既絕大部分都係唔適合多過一個人長期居住既冇房開放式單位,當時上哂中外媒體政府冇得唔關注,而家俾中央落左指令要求2049告別劏房,但竟然仲繼續批則起啲極細單位,好快就見到依家既官員係有心解決房屋問題,定係純粹想做下樣,博冇哂社會聲音就蒙混過關。 發展局局長話個限價研究會好快研究完,似乎對佢黎講只係為左訂一個唔會影響到地產商會既數目字。但真正既人均居住面積研究,唔係純粹搵一條人類生存下限既低線,而係一個探索一個住戶各種真實空間需要既社會研究。如果個研究唔係真係搵香港市民自己定一個下限,最後只係會變成一個數字遊戲。 自訂一個下限卻無法為居住問題帶來任何希望,亦將是在人均居住面積立法可以預視的結果,我地估最後方案會送多10呎,然後上車客未來都係註定要買納米樓。 [...]

2021-11-16T17:22:58+08:0016 11 月, 2021|房屋研究|
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