【「百」居難】原來人生喺居住方面已經可以有咁多嘢煩？
發布日期：2025年9月17日
今日施政報告關於住屋篇幅不多，而近年樓價回調，彷彿房屋問題變得不是最逼切。一直以來香港人對房屋問題的關注點主要是價格，港樓繼續蟬聯全球最不可負擔。但房屋問題不只限於價格，論整體居住質素來說，港樓的「性價比」同樣可能為全球最低。
所以除了以「量」來理解城市住屋問題，亦可以不同居住需要的維度，來剖析現時的香港人面對的居住難題的核心。政府近年倡議提升居民住屋「幸福感」，並提出在提速提量提效之外，亦要提「質」，究竟在「質」上談居住議題，有多少層面及類別的基本需求需要考量？
研究員透過重新檢閱過去相關討論及報導，歸納出100種基礎住屋難題，錯綜複雜，互為因果，在不同層面上增加居民的生活成本，大致可區分為9類，由不適切居所住戶到私樓住戶，橫跨不同類型居所可能都會面對。
這些林林總總的煩惱，反映香港人即使有了瓦遮頭後，生活都不保證安好，反映房屋政策的缺口，亟待公眾討論及政策支援：
⫸ 1. 空間設計 ↷ ——間屋細到扭曲生活空間？
太細｜太逼｜間隔三尖八角｜缺乏學習空間｜缺乏工作空間｜欠缺活動空間｜缺乏私隱｜入屋見廁｜廚廁合一｜多人共用廚廁｜冇乾濕分離｜黑廁｜黑廚房｜難以容納新成員｜
最令港人關注的居住處境問題，或許便是住屋的空間設計，其間隔與佈局直接影響或限制住戶日常生活及家具佈置。尤其逾30萬居於納米樓、劏房等不適切居所者，更容易受限於居住空間問題。據2021年人口普查，一半港人的人均居住面積低於172呎【註1】，若與人共住，空間不足不僅會造成私隱問題，亦會扭曲生活形態，如不能在家中作伸展運動、工作與學習空間移師床上、馬桶沐浴間相通、廚廁無窗通風，甚至廚廁合一多人共用，長遠而言或會造成健康及衛生風險【註2】。
此外因空間問題，樓宇佈局亦千奇百怪，亦衍生出「鑽石廳」【註3】、「露台浴室」【註4】等三尖八角的奇則，令到整個居住格局不實用，間中亦成為樓市的花邊新聞，但卻少討論這些不合理奇則的政策因素。
近年政府為應對居住空間過細及居住質素的問題，近年先後立法規管劏房（簡樸房）、公屋限呎、透過地契限制建納米樓等。但民間社會相繼指出各種措施的不足，如簡樸房規管欠針對性安置計劃【註5】、公屋限呎未有規範1-2人單位【註6】、納米樓亦可循市區重建一途興建【註7】等，要解決因空間不足而起的居住缺失似乎仍漫漫長路。
⫸ 2. 安全衛生 ↷ —— 蚊蟲鼠蟻垃圾有安全隱患？
水質差｜公共空間髒亂｜公共空間垃圾堆積｜逃生通道堵塞｜天台/逃生門上鎖｜床蝨｜多蚊蟲｜老鼠橫行｜渠臭異味｜黴菌生長｜有毒裝修物料｜缺乏保安系統
安居樂業作為不少人的理想，衛生本來便是住屋的基本需求，亦會影響住戶健康。例如2015年發生屋邨鉛水事件後，引起社會嘩然，而今年亦有皇后山邨被發現水質含有瀝青的事件【註8】，雖水務署堅稱食水安全，仍引起居民不滿。此外，去年佐敦華豐大廈三級火與北角美都大廈的奪命火警【註9】，亦揭示強制驗樓執法有漏、揭示舊樓普遍有逃生通道堵塞與劏房防火標準的問題，促使政府與消防署加強巡查並規管劏房防火標準。
除了「水深火熱」，蟲害、垃圾、異味、與霉菌這些往往因管理不善，或住宅設計問題問題同樣影響住戶安全衛生。衛生問題出現往往源自大廈未能恆常收集垃圾與清潔，而密集局促的住屋環境亦加劇了蟲蝨細菌的傳播，這些情況多出現於市區舊樓，或因劏房集中而垃圾量增多的環境。
而目前香港仍有逾3,000棟「三無大廈」【註10】（即未有成立業主立案法團、居民組織，亦沒有聘用物業管理公司），近四分一集中在油尖旺及深水埗兩個低收入地區，其住戶們無疑更難處理相關問題。為此，政府近年亦推出試驗計劃為三無大廈成立法團，或者為相鄰大廈洽聘共用物管公司，以紓緩欠缺管理所帶來的安全衛生問題。
⫸ 3. 住宅設施 ↷ ——要求基礎設施齊全都難？
冇窗｜冇得開窗｜冇位晾衫｜隔音差｜景觀封閉｜冇抽油煙機｜冇煤氣｜處死式熱水爐｜被冷氣機滴水｜冷氣太嘈｜
除空間及安全等根本需求外，屋內設施的缺失，如窗戶、抽油煙機、煤氣設備等基礎設施，其實亦非所有居民均能享有，對不適切居所居民而言，缺乏反而更是司空見慣。
單單是窗戶，根據社協於今年發表的劏房調查報告【註11】，逾一成劏房戶單位根本沒有窗，若連同因衛生、異味、嘈音等無法開窗者則有近5成，伴隨而來的是不通風、沒有自然光，亦欠缺戶外晾曬空間。而即使是最新的簡樸房規管，亦放棄對廚房的強制要求，意味在有規管下，亦難以避免煮食空間及其他生活空間用途重疊的風險。
部分舊樓並無煤氣供應，不少人對在冬天時與儲水式熱水爐（俗稱「處死式」熱水爐）決戰的經驗亦十分深刻，而這些狀況不僅是各類劏房的特徵，甚至亦出現於新式私營樓盤【註12】。
個別公共屋邨，可能因設計及物業管理公司規定，室內外均有設施不足的問題，如晾衫位等。部份新式公屋不設露台後，不少住戶都反映難以在家中晾曬，使用公共空間時又遭房署食環為難，同樣情況亦出現在不準住戶加裝晾衫架的私樓屋苑。
⫸ 4. 室內環境 ↷ ——又熱又焗又頻頻維修好煩？
潮濕｜通風不良｜室內酷熱｜缺乏自然光｜裝修殘舊｜石屎剝落｜天花太矮｜天花漏水｜牆壁滲水｜地板損壞｜多塵/致敏源
部份室內環境的缺陷，例如潮濕、酷熱、通風不良、缺乏自然光等，固然由上述空間設計或住宅設施問題所導致（如沒有窗），尤以板間房、太空倉、 床位等比劏房更差的不適切居所最為嚴峻。然而，亦有另一些室內結構缺陷，包括天花、牆壁、地板相關的問題，或是源於裝潢老化、建築水準參差、業主改動設計、業權不清等原由。尤其是近年極端降雨越加頻密，不論是公營、私營、新盤、舊樓，亦不乏在大雨後被發現集體天花剝落漏水、牆壁滲水等案例。
而近年常被政府提倡採用的「組裝合成」建築法（MiC）所建房屋，如房協「樂翹軒」、過渡屋「啟德．東寓」等，亦屢傳樓宇質素參差，出現漏水或滲水情況【註13】，有說法指是與採用MiC有關。
因樓上業主改動喉管作劏房出租、拒絕修理自宅爆喉等原因，而導致天花滲水，樓上業主不合作的話而投訴無門的私樓住戶亦不在少數。
而現時法例並沒有訂明在租住關係中業主租客對室內環境維護的責任，舉例說雖然慣例上室內維護由租客負責，但當問題積存已久，又或者已超出租用範圍時，問題便可以演變成曠日持久的交涉【註14】。
⫸ 5. 地理因素 ↷ ——揀個好位安居唔係咁簡單？
唔就腳｜潮濕｜西斜｜扯風｜冇日照｜光污染｜空氣污染｜噪音污染｜周圍經常動土｜睡眠滋擾｜鄰近高危區域
而在室內環境之外，居住單位座落的地理位置，以及其通風窗戶面向的方位，亦會衍生出不同的居住缺憾，這類問題亦是居民在租屋或揀樓時，決定是否租或買時相當重視的關鍵因素。如地勢偏僻或是鄰近水域，或會令居民感到交通不便「唔就腳」或潮濕，影響日常起居出行。若方位坐向不佳，亦會面對西斜、扯風、日照不足等日常煩惱。
上述如單位坐向的問題，在建築上或許是無法避免，亦會相應地反映在售價或租金上，然而亦有些具體煩惱，是源於住宅附近的地理環境。例如過去市區旺地，便曾有報導商場戶外廣告牌燈光直射民居，光度超建議15倍【註15】；又如若所居之地被地盤圍繞，或鄰居經常裝修，則容易空氣混濁、塵土飛揚，如降噪措施不足，或有違規工程，甚至需承受相當持續的噪音攻擊。
各種感官污染，不僅有損居民情緒健康，更會造成睡眠滋擾。若鄰近水泥廠【註16】、違規棕地等高污染及高危區域，生活出行更會有嚴重的安全隱患。
⫸ 6. 樓宇狀況 ↷ ——幢樓問題多到屋企都唔想返？
沉降｜樓宇老化｜水管滲漏｜渠塞倒流｜水壓不足｜停水停電頻繁｜信號差｜電線老化｜通道欠照明｜等𨋢時間過長｜成日壞𨋢｜無𨋢｜沒有管理公司｜物業管理不善
室內與室外的環境之外，單位位處的樓宇部分亦與居民的生活處境息息相關。撇除過往因地基不隱而發生的住宅大廈沉降問題，會引發嚴重的安全隱患，樓宇內部基建亦相當關鍵。除了本身就沒有設備外，諸如大廈渠管、電線、升降機等，即使建築水準沒有問題，亦會因老化而帶來極大的生活不便。
根據屋宇署紀錄，50年樓齡或以上的私人住宅樓宇，從2013年近4,000幢大幅上升至去年底的近9,000幢【註17】。雖則樓齡未必與樓宇狀況優劣有必然的關係，但舊樓往往更易出現老化所帶來的問題，因此定期驗樓與維護是保障樓宇狀態的重要一環。
然而，即使屋宇署每年會按風險揀選樓宇發出強制驗樓或驗窗通知，亦會不時發出勘察令與修緝令要求業主確保樓宇安全，甚至採取執法行動，但大量安全隱患仍然潛伏。如去年華豐大廈大火，大廈被發現多年未有遵從驗樓令執法，其時屋宇署亦僅票控逾900張過期驗樓令中的不足1%樓宇【註18】。市建局雖亦有負責執行政府出資的樓宇復修資助計劃，惟過往一直側重以整體重建以應對舊區建築老化問題。而其近年劃定的重建區，亦並非主要針對最具復修需求的樓宇，如花墟重建大部分區域竟是公共休閒空間範圍，或因其有利可圖而推出重建計劃。如何解決大規模住宅老化問題惡化，仍是社會揮之不去的難題。
⫸ 7. 社區配套 ↷——配套不足入咗伙就無得掹？
缺乏休閒場地｜缺乏綠化空間｜缺乏基建設施｜缺乏無障礙設施｜冇回收設施｜唔夠停車位｜不利步行｜交通不便｜外賣唔送｜
社區配套同樣是居民非常關注的生活處境需求，例如有沒有足夠的休閒埸地、綠化空間、商場街市、交通配套等基礎建設。如過去新公屋邨入伙常出現「開荒牛」情況，居民入伙後仍缺乏上述生活配套設施，後來政府亦有回應將承諾「先設資源後入伙」【註19】，以完善屋邨配套。儘管如此，現時不少地區，仍然存在缺乏足夠配套的問題。例如屯門區常常被人批評配套不足，人均休憩空間隨人口增長不斷減少，康體設施拖數、醫療設施甚至未達《香港規劃標準與準則》的標準【註20】。
事實上，自上世紀七八十年代，政府開展城市規劃時一直沿用《香港規劃標準與準則》，近年學者伍美琴教授已提出其或已不合時宜【註21】，即使能滿足其「最低要求」，亦未必能保障公眾的基本配套需求。
此外，隨著社會發展，居民亦會有更多新興的社區需要，例如是外送服務覆蓋等，而現時大量鄉郊地區仍因地理因素，而被排除在這類服務之外，甚至部分的市區屋苑，如沙田第一城、秀茂坪安達臣等【註22】，亦見有報導指易被拒送外賣，或與交通配套缺失有關。如何能使不同社區的普遍居民能住得其所，似乎在規劃層面仍有進步空間。
⫸ 8. 社群關係 ↷ ——鄰居乜都可以嘈一餐？
有人偷野｜被人偷窺｜鄰舍糾紛｜缺乏鄰舍關係｜缺乏有效居民組織或代表｜地霸路霸｜業權分散｜
除上述相對傾向於硬件配套的問題外，人與人之間的關係，往往是最受忽視的住屋需求面向，而鄰舍關係對居民的心理健康而言亦相當重要。即使不提及社區內有人進行偷竊、偷窺等違法行為，或會使住戶遑遑不可終日，若本身鄰舍關係欠佳，不時便出現糾紛，甚至互相騷擾，最終對簿公堂，對住戶而言亦是長時間的精神折磨。反之若有融洽的社群關係，甚至有理想的社區營造氛圍，住戶日常生活有需要時甚至可以互相幫忙，甚至以群體的名義，解決上述如樓宇老化、公共空間衛生欠佳等問題。
然而，正如上述「安全衛生」部分所言，現時香港尚有大量三無大廈，當中亦有大量本身已屬不適切居所，例如大約 46.5%的「劏房」處於沒有業主組織和物業管理公司的樓宇，36.7%處於有業主組織但沒有物業管理公司的樓宇【註23】，反映這類劏房住戶本身未必有足夠的鄰舍合作，以能解決其住戶共同所面對的群體問題。
在一些鄉郊地區，更不時出現「地霸」或「路霸」的案例，有部分地區具惡意的居民會霸佔公共地方，甚至阻塞道路向鄰近村民或過路人繳納路費【註24】。
⫸ 9. 居住公義 ↷ ——住屋不義有無得住都可以好慘？
冇瓦遮頭｜租貴｜管理費貴｜業主立案法團被壟斷｜濫收水電費｜租約不公｜冇空間運用自主權｜寵物限制嚴格｜無理差別待遇｜居住不穩｜收地迫遷風險｜不容於法｜
住屋作為所有人的生存必需品，相應資源的分配正義，亦是一個合理的需求。由普遍人有否適切的居住空間，到其居住成本包括樓價、租金、管理費等是否可負擔／是否合理，本身亦屬居住公義的核心課題。
即使擁有物業，亦非一勞永逸。對某些業主而言，若立案法團被某些團體壟斷，會衍生出如圍標等不合法亦不公義的現象，此問題一直纏繞不少屋苑多年而未有改善。
而業主租戶間的不平等關係，亦會對租戶居住質素有不同程度的削弱，例如被濫收水電費【註25】、限制維修、不准養貓狗等。而部分人在覓租盤時，或會因種族【註26】、年齡、性別、性傾向等身份特徵，而遭受差別待遇，而以暫時法規似乎仍是無力規範這類情況。
此外，現時香港亦有大量人口在居住權(housing tenure)上未有足夠穩定性，尤其是對租客而言，例如現時業主可以在死約期外，沒有理由地決定不續租，通知期往往僅得一個月。
居於政府劃為新發展區或市建局定為重建區的地方住戶，亦隨時面臨收地迫遷等風險。甚至尚有大量居於法外居所者，例如無家者、工廈住戶、丁屋劏房戶等，會因其不合法的居住身份，而終日擔心被執法取諦，逼遷他處。這些例子歸根究根，亦是對整個城市居住公義的需求問題。
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參考資料
【註1】立法會參考資料摘要. 2025.6.17. 檔案編號：HD 5-6/DTSDU/9-1/1(C) 《 簡樸房條例草案 》https://shorturl.at/NNdPf
【註2】HKMU. 2025.7.7. HKMU and SoCO study highlights the impact of subdivided units on children’s mental health and academic performance 40% of children in subdivided units report a lack of space for study and play, leading to higher levels of depression and anxiety. https://shorturl.at/IHww6
【註3】大公報. 2024.10.14. 港島奇則篇/港島住宅奇形怪則 突破大眾想像 https://shorturl.at/qsiBI
【註4】香港經濟日報. 2022.1.9. 【納米樓設計】新盤露台變廁所 洗手盤放客飯廳 https://shorturl.at/9Q5Ke
【註5】本研社. 2024.12.5. 【簡單來管】簡樸的「簡樸房」規管框架 https://shorturl.at/fKrOO
【註6】本研社. 2023.2.7. 【公屋質素倒流三十年】公屋限呎真的能解決愈住愈細？ https://bit.ly/3Trzv8f
【註7】本研社. 2025.7.25.【高廈「納」見】香港近5年仲有幾多納米樓新盤？ https://shorturl.at/hsMN5
【註8】香港01. 2025.6.5. 皇后山邨食水含瀝青｜居民喝了3年瀝青水感憤怒 促有關部門道歉 https://shorturl.at/irzgs
【註9】集誌社. 2025.8.23. 美都大廈奪命火｜七旬翁燒傷不治 居民憶述見濃煙報警 關愛隊到場 https://shorturl.at/9NUEk
【註10】立法會CB(3)1088/2025(04)號文件. 2025.7.14. 政府推動大廈管理及物業管理方面的工作的背景資料簡介 https://shorturl.at/JcWdA
【註11】香港社區組織協會. 2025.1.19. 基層租客對劣質劏房及簡樸房政策意見調查報告 https://shorturl.at/tCq7X
【註12】Yahoo財經. 2024.11.5.. 買單幢樓注意！新樓竟然冇煤氣？ 買樓唔睇樓書 後果自負！ https://shorturl.at/zcYs2
【註13】東網. 2025.9.12. 逾百項目採組裝合成 入伙屢傳批評 https://shorturl.at/Mhx8d
【註14】香港大學社區法網. 1. 一般來說，誰應負責維修及保養物業？https://shorturl.at/RAiOG
【註15】香港經濟日報. 2022.11.28. 【光污染】旺角商場戶外廣告牌燈光直射民居 光度超建議15倍 https://shorturl.at/9vGY4
【註16】香港01. 2023.8.12. 價錢戰勝一切 3萬入飛無懼水泥廠 親海駅勢即日沽清｜樓市燈神 https://shorturl.at/biyLE
【註17】立法會. 2025.9.10. 十七題：高樓齡樓宇的按揭年期 https://shorturl.at/gCIWi
【註18】集誌社. 2024.04.18. 強制驗樓｜逾 900 張驗樓令逾期未遵辦 觀塘重災區？https://shorturl.at/RFYpg
【註19】香港01. 2017.10.10. 【施政報告前瞻】政府擬杜絕新公屋邨「開荒牛」 先設資源後入伙 https://shorturl.at/3OLGg
【註20】本研社. 2025.4.17.【「屯」地何用】屯門配套趕不上人口增長 剩餘住宅地可以有乜用？https://shorturl.at/xlInv
【註21】明報. 2024. 3. 11.規劃新發展區—— 《香港規劃標準與準則》還合時宜嗎 https://shorturl.at/B6FeE
【註22】GOtrip. 2024. 3. 11. 4大屋苑地點唔就腳被拒送外賣 住戶出陰招玩殘外賣員：行山行足20分鐘 https://shorturl.at/Fn0E9
【註23】運輸及房屋局. 2021. 3.「劏房」租務管制研究工作小組報告https://shorturl.at/tfY5L
【註24】蘋果日報. 2021. 3. 8. 元朗村霸｜收路費最經典 下輋村路霸逼過路村民講：我係死窮狗 https://shorturl.at/pmJLI
【註25】香港01. 2022.12.2. 劏房租管｜業主收水電費無出示單據 認罪罰$6600 成首定罪個案 https://shorturl.at/LnpFz
【註26】平等機會委員會. 2023.9.29. 助融入 同安居 https://shorturl.at/BL73e
