【公屋數目疑似封頂？】
【公屋數目疑似封頂？】 文章發佈日期：2022年1月18日 年年政府都誓神劈願話係多啲公屋，不惜向綠化帶甚至郊野公園打主意，咁近年公屋數字有無多到？ 截至 公屋單位總數 較上年底淨增長 2017年底 802,134 +4,729 [...]
白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 房委成員促收緊轉售限制
白居二帶挈 業主平均賺240萬 本研社批淪炒賣工具 房委成員促收緊轉售限制 日期：2020年10月5日 （節錄） 房委會資料顯示，截至今年8月，該5個屋苑已在居二市場錄得27宗成交，全部居住滿3年後即時轉售，其中尚翠苑佔最多，有11宗。每宗個案獲利由約133萬至296萬元不等，當中美盈苑一個中層5室單位獲利近296萬元，較原價高113%；而尚翠苑每宗轉售個案普遍亦大賺200多萬元(見表)。 本土研究社成員姚政希形容，「白居二」計劃淪為炒賣工具，並成為房策漏洞，令更多在「公屋以上，居屋未滿」的夾心階層難以置業。他續說，大部分抽不到居屋的申請者會湧向「白居二」市場，令賣家增加提價本錢，最終令居二市場變成炒家樂園。 另一本研社成員陳劍青認為，政府近年增加「白居二」名額，卻未有相應收緊這批居屋轉售限制，導致炒風蔓延，明顯違背「白居二」原意，認為應收緊未補價居屋在居二市場轉售限制，例如規限業主住滿7年才准轉售等。 [...]
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？
【亂估經濟學】樓價預測新一年又升？ 文章發佈日期：2022年1月5日 新一年花旗銀行就預測今年樓價會大幅度下跌7至10%。同時，美聯、中原等本地地產代理反而預測2022年樓價會上升5至10%不等【註一】。喺目前疫情、移民潮、通關、加息未明等等因素下，究竟應該信邊個呢？ 簡單睇番呢兩年2020年同2021年各地產代理嘅樓價預測，其中美聯喺2020年年頭，預測樓價會升5%，但到咗年尾，根據由差餉物業估價署嘅統計嘅全年私人住宅售價指數，樓價係跌左0.47%。 到2021年年頭，美聯同樣預測2021年升幅10%【註二】(施永青仲話「唔進取」咁估都升15%【註三】)，年中仲估過升到15%，但到咗今年年尾自己做嘅2021年「美聯樓價指數」總結樓價都係升得4.97%【註四】，而2021年年尾由差餉物業估價署統計嘅私人住宅售價指數顯示，計哂首11個月嘅平均樓價升幅其實只係得2.94%【註五】，就知道呢啲地產代理嘅樓市預測嘅可信性都幾低。 地產代理們亦有唔少年度預測來年樓價係跌嘅。例如2016年美聯就估會大跌15%【註六】。然而，預測嘅同時都會要求政府「撤辣」取消防止投機炒賣既物業稅，點知當年差餉物業估價署統計樓價只係跌左3.6%，最後都係估唔中。 其實樓市升跌嘅背後原因，本來係一門需要嚴謹分析各種環球經濟、市場實況、政府政策等等多方面因素先可以歸納出嚟嘅課題，而唔係簡單嘅唱好同淡咁簡單。呢啲搵個「資深地產代理」走出黎估估下，唔單只冇幫助市民理解樓市實況以及樓價升跌嘅因果關係，實際上更多可能只為想透過斷估消息製造「入市良機」的假象，或者放風造淡規管地產利益既政策。 雖然面臨巨債嘅恒大最終都未必還到上億既賣樓佣金俾地產代理，但喺疫情期間地產代理嘅業務收益仍然袋袋平安。美聯由2020年雖然虧損，但到2021年虧轉盈賺三千萬，上年年頭已經放定風要擴充增30間分行，請多近千名人手。而中原地產仲誇張，上年佣金收入增21%，可以逆市擴張新增95間分行，呢啲就真係「斷估經濟學」帶嚟嘅實際收益。 【註一】香港經濟日報：美聯：料明年樓市再闖高峯 樓價升5％至10%再破頂https://bit.ly/3zsdUkS [...]
【新居屋限售期改5年就冇人炒?】
【新居屋限售期改5年就冇人炒?】 文章發佈日期：2021年12月31日 林鄭今日宣佈將居屋同綠置居轉售期限制，由原本2年改為5年，一改過往公共房屋私營化的論調，跟足口徑講 #用來住不是用來炒，然而措施是否有效遏止炒風與自住需要競爭? 去年本研社已聯同明報深入研究，查冊揭發77宗近年解除轉售限制，透過「白表居屋二手市場」計劃短炒轉手圖利個案，平均獲利240萬，若果改為過5年才可轉售，估計仍然可平均年賺約50萬。 炒賣問題一直嚴重，影響真實自住用家入場，但對炒家來說，有什麼投資好得過能夠連續5年每年穩賺50萬? 單從此粗略估算，已知居屋改為5年限售來隔絕炒家，註定失敗收場。 房屋政策「半桶水」幾近成為現今房屋施政的一大特色，一手樓空置稅冇哂影、劏房租管管完照加租、租住公屋持續萎縮、增加居屋但愈益納米化，同樣賣居屋政策也是不情不願回歸居屋政策「初心」，返回原初十年禁售期，才有望隔開自住需要與投機需求。 當中原因很可能仍受新香港下勢力持續坐大的地產利益影響，連一些在房委會的利益代理人指居屋限售會「影響流動性」，明顯怕現時居屋居民買地產商私樓的需求，少了投機客也影響居屋能夠進取定價及未來補地價的財政收入，令房屋「用來住不是用來炒」成為空談。 -- [...]
【2020納米樓落成量再創新高!】
【2020納米樓落成量再創新高!】 文章發佈日期：2021年12月27日 本研社最近統計，260呎或以下納米單位數目，由2019全年1,805伙續升至2020年2,143伙，佔總一手樓單位數10.3%，即十間中就有一間屬納米單位。 除了過往十多年納米王恆基，2020年恒大亦成為了主要納米樓供應商，單是恆大·珺瓏灣一、二期，已興建近600多個納米樓單位，當中「納米鋅盤」亦成為一時佳話。 政府在現今「告別劏房」的大綱領下，稱只會在賣地條款限單位最低面積200/210呎，然而大部分納米樓單位都來自於私人重建，將會令限呎政策近乎報廢。 今年納米樓落成數字仍在整理，儘管開始出現蝕讓潮，不過預計發展商仍然在未來繼續興建這類極細單位賺到盡，甚至下年新居屋及綠置居項目都有為數不少低至180呎的納米樓單位發售，帶頭違背剛發佈《香港2030+》人均居住面積達237呎的長遠目標，降低一般市民居住質素。 【港台新聞】本土研究社發現去年「納米樓」佔一手住宅供應約一成 https://bit.ly/3pvU9FE 【細讀版】《納錐之地》報告全文：http://bit.ly/3nd68n2 - [...]
去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文
【去信公開《市區重建局 #油麻地及旺角地區研究》報告全文】 文章發佈日期：2021年10月22日 上月尾市建局公布完成油旺重建研究報告，重建範圍幾乎佔整個油尖旺區，影響人口接近30萬，將會喺香港史上佔地最大、影響最多人嘅重建計劃。 影響如此深遠。但市建局只肯公佈「結果及建議摘要」【註】，已經完成的報告全文不翼而飛。消失了的完整報告涵蓋： 1) 基準和數據分析 (樓齡和樓宇設施狀況、樓宇密度、環境及基建容量) 2) 特定課題的研究(包括實施機制) [...]
未來新樓將限210呎 代表你唔駛住納米樓?
【未來新樓將限210呎 代表你唔駛住納米樓?】 文章發佈日期：2021年10月14日 經過民間多年人均居住面積立法倡議，政府近日開始放風話只會以210呎(20平方米)作為下限，但遠遠涵概唔到210呎到260呎同樣設計類型既 #納米樓 單位，俾發展商既要求真係低到一個點。 連賺到盡既市建局，都早以因居住質素理由訂明自己重建項目建不低於260呎單位，依家已經再進一步提高左，所以要求得210呎下限根本完全冇難度，無法有效阻止地產商透過擠低單位呎數進行的抬價行為，不斷製造根本不合適長期居住的不適切居所，所以依家地建會班大孖沙好快口都冇話反對。 其實最新趕出爐個份《香港2030+》update版，自己都定左話未來人均居住面積可以去到237呎，如果根據依家放風剩係訂為210呎下限，咁就連自己剛訂出既目標都提早走數。 仲記得我地研究社年頭發佈《納錐之地》的納米樓研究報告，提及過最低消費都應該係260呎，因為呢個數以下既絕大部分都係唔適合多過一個人長期居住既冇房開放式單位，當時上哂中外媒體政府冇得唔關注，而家俾中央落左指令要求2049告別劏房，但竟然仲繼續批則起啲極細單位，好快就見到依家既官員係有心解決房屋問題，定係純粹想做下樣，博冇哂社會聲音就蒙混過關。 發展局局長話個限價研究會好快研究完，似乎對佢黎講只係為左訂一個唔會影響到地產商會既數目字。但真正既人均居住面積研究，唔係純粹搵一條人類生存下限既低線，而係一個探索一個住戶各種真實空間需要既社會研究。如果個研究唔係真係搵香港市民自己定一個下限，最後只係會變成一個數字遊戲。 自訂一個下限卻無法為居住問題帶來任何希望，亦將是在人均居住面積立法可以預視的結果，我地估最後方案會送多10呎，然後上車客未來都係註定要買納米樓。 [...]
【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」
【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」 文章發佈日期：2021年9月21日 外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。 ￭ 1 #囤積居奇 單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。 這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。 地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。 ￭ [...]
【地產商又嬴】國安法下投英中港地產商食盡兩家茶禮調查報告
【地產商又嬴】國安法下投英中港地產商食盡兩家茶禮調查報告 文章發佈日期 : 2020 年 10 月 21 日 國泰港龍大裁員，匯豐中英夾攻令股價前途暗淡之際，好少人留意原來有一大堆中港地產商依然能邊撐國安法，一邊大舉投資英國地產發展食兩家茶禮，長袖善舞得惹人妒忌。 [...]
【水深火熱】 樓市撤「辣」後 公司及非港人買家交易額比例激增5.5倍
【水深火熱】 樓市撤「辣」後 公司及非港人買家交易額比例激增5.5倍 文章發佈日期 : 2025 年 4月 11日 樓價自數年前回軟，在地產界施壓下，去年年頭政府撤銷實施12年的「辣」招（即炒樓稅），一年後效果漸漸浮現。最新財經事務及庫務局披露的數字顯示，撤回炒樓稅對整體住宅市場有「立竿見影」的效果，非香港人及公司買家比例及成交額激增【註1】：[2020-21財年]買家類別｜成交金額 [...]