【水深火熱】 樓市撤「辣」後 公司及非港人買家交易額比例激增5.5倍
文章發佈日期 : 2025 年 4月 11日
樓價自數年前回軟，在地產界施壓下，去年年頭政府撤銷實施12年的「辣」招（即炒樓稅），一年後效果漸漸浮現。最新財經事務及庫務局披露的數字顯示，撤回炒樓稅對整體住宅市場有「立竿見影」的效果，非香港人及公司買家比例及成交額激增【註1】：
[2020-21財年]
買家類別｜成交金額 （比例）｜買賣協議數目（比例）
香港身份證個人買家｜$6,154.0 億 (96.67%)｜72,909 (98.76%)
非香港身份證個人買家+公司買家｜$212.1億 (3.33%)｜918 (1.24%)
[2022-23財年]
買家類別｜成交金額 （比例）｜買賣協議數目（比例）
香港身份證個人買家｜$4,141.1 億 (96.26%)｜52,981 (97.92%)
非香港身份證個人買家+公司買家｜$161.0億 (3.74%)｜1,128 (2.08%)
[2024-25財年*] (截至2025年2月28日）
買家類別｜成交金額 （比例）｜買賣協議數目（比例）
香港身份證個人買家｜$3,416.9億 (78.39%)｜48,458 (88.51%)
非香港身份證個人買家+公司買家｜$941.8億 (21.61%)｜6,293 (11.49%)
**2024年2月28日起，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）被撤銷，其大部分效果在2024-25財年浮現**
毋須再付BSD的非本港居民買家，及SSD和NRSD的買家，明顯在2024-25年起重回香港地產市場。以成交金額計，非香港身份證個人買家及公司買家比2020-21年增加近730億（+344%），金額比例由3.33%暴增至21.61%，幅度近5.5倍，相反持香港身分證個人買家的交易金額則暴跌44%，相關買賣協議數目亦由2020-21年的72,909跌至2024-25年的48,458，或顯示過去十多年大部分交易均為本地居民的需求的情況已開始改變。
▍非本地買家重回香港地產市場 爭奪有限房屋資源
此舉明顯是為了穩定樓市，及催谷地產交易令地產代理「透透氣」，但效果還是強差人意。雖然努力「引資」，但總成交金額仍然在其間萎縮了逾3成，當然整體樓價下跌對總成交金額有影響，但買賣宗數亦下跌26%。
從買家類別分析，在2024-25年，將近每10宗住宅物業交易，超過1宗是來自非香港人及公司，比撤「辣」前的比率（1－2%）暴增。2024－25年度非香港人買家激增，可能與2024年施政報告放寬的「新資本投資者入境計劃」相關，而透過公司買賣的數字同樣激增，顯示較貴價物業的交投同樣被刺激。本研早年的研究報告《富稅難收：香港股權轉讓住宅避稅研究》顯示透過公司股權轉讓買賣物業亦是一種炒賣樓宇（尤其是貴價樓）的方式。
當然以目前樓市的前景而言，出現「短炒」亦不大可能，但引進的資金已足夠為樓市「保溫」，可是其「溫度」仍然相當高，整體樓價（和引伸至租金）對於不少市民來講仍難以負擔。
▍不再強調香港房屋市場由「自住主導」
明顯地，香港政府已開放香港有限的房屋資源給全球（尤其是內地）資本進入「托市」，扭轉了過去十多年政府官員在政策及言論上引導房屋市場為本地人自住、首次置業及減低房屋難以負擔的態度：
➤林鄭月娥：在社會不穩的時候，曾經嘗試以「鼓勵置業」視為幫助穩定社會的因素：「我上任後便馬上為房屋政策定位，清楚表示房屋並不是簡單的商品，適切的居所是市民對政府應有的期望，是社會和諧穩定的基礎，因此政府有其不可或缺的角色。」（2019年施政報告）【註2】
➤陳茂波：曾經形容在「辣」招生效下，香港房屋市場由本地居民自住主導屬健康現象：
「根據我們掌握的資料，過去三個月非香港身份證持有人購買住宅物業佔整體成交宗數的比例，仍然只有約2%，跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若，仍是處於相當低的水平，未見明顯上升趨勢。由此可見，目前買家印花稅仍然能大致壓抑非港人購買本地物業的意欲….目前本港並無條件『減辣』。」（2016年發展局局長隨筆）【註3】
➤前運輸及房屋局：「我們的願景是協助香港所有家庭安居，讓他們 可以入住適切而可負擔的居所」（2014年長遠房屋策略）【註4】
但自去年的財政預算案撤「辣」起，政府已絕少提及改善房屋負擔性以幫助本港市民置業，反而只著眼房屋市場價格穩定【註5】。即使樓市已回落近3成，但根據Demographia發佈最新國際房屋負擔能力，香港繼續蟬聯全球樓價最不可負擔的城市，樓價對收入比率為16.7，即一個香港家庭仍需不吃不喝16.7年才能置業，其水平大致只回落到2016年左右的水平，遠遠超過2000年代頭、量化寬鬆前的5倍左右。
由此可見，今日的樓市縱使疲弱，但依然極不可負擔，甚至比政府當初引入「辣」招時的樓市更不可負擔，根本不具備撤「辣」的條件。但從政府官員近幾年絕少再提及房屋可負擔性可見，香港政府撤「辣」的決定，是基於穩定市場而來。在困境時，政府保護在「有殼蝸牛」和「無殼蝸牛」的利益之間，明顯選擇了前者。
[2020-21財年]
買家類別｜成交金額 （比例）｜買賣協議數目（比例）
香港身份證個人買家｜$6,154.0 億 (96.67%)｜72,909 (98.76%)
非香港身份證個人買家+公司買家｜$212.1億 (3.33%)｜918 (1.24%)
[2022-23財年]
買家類別｜成交金額 （比例）｜買賣協議數目（比例）
香港身份證個人買家｜$4,141.1 億 (96.26%)｜52,981 (97.92%)
非香港身份證個人買家+公司買家｜$161.0億 (3.74%)｜1,128 (2.08%)
[2024-25財年*] (截至2025年2月28日）
買家類別｜成交金額 （比例）｜買賣協議數目（比例）
香港身份證個人買家｜$3,416.9億 (78.39%)｜48,458 (88.51%)
非香港身份證個人買家+公司買家｜$941.8億 (21.61%)｜6,293 (11.49%)
**2024年2月28日起，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）被撤銷，其大部分效果在2024-25財年浮現**
毋須再付BSD的非本港居民買家，及SSD和NRSD的買家，明顯在2024-25年起重回香港地產市場。以成交金額計，非香港身份證個人買家及公司買家比2020-21年增加近730億（+344%），金額比例由3.33%暴增至21.61%，幅度近5.5倍，相反持香港身分證個人買家的交易金額則暴跌44%，相關買賣協議數目亦由2020-21年的72,909跌至2024-25年的48,458，或顯示過去十多年大部分交易均為本地居民的需求的情況已開始改變。
▍非本地買家重回香港地產市場 爭奪有限房屋資源
此舉明顯是為了穩定樓市，及催谷地產交易令地產代理「透透氣」，但效果還是強差人意。雖然努力「引資」，但總成交金額仍然在其間萎縮了逾3成，當然整體樓價下跌對總成交金額有影響，但買賣宗數亦下跌26%。
從買家類別分析，在2024-25年，將近每10宗住宅物業交易，超過1宗是來自非香港人及公司，比撤「辣」前的比率（1－2%）暴增。2024－25年度非香港人買家激增，可能與2024年施政報告放寬的「新資本投資者入境計劃」相關，而透過公司買賣的數字同樣激增，顯示較貴價物業的交投同樣被刺激。本研早年的研究報告《富稅難收：香港股權轉讓住宅避稅研究》顯示透過公司股權轉讓買賣物業亦是一種炒賣樓宇（尤其是貴價樓）的方式。
當然以目前樓市的前景而言，出現「短炒」亦不大可能，但引進的資金已足夠為樓市「保溫」，可是其「溫度」仍然相當高，整體樓價（和引伸至租金）對於不少市民來講仍難以負擔。
▍不再強調香港房屋市場由「自住主導」
明顯地，香港政府已開放香港有限的房屋資源給全球（尤其是內地）資本進入「托市」，扭轉了過去十多年政府官員在政策及言論上引導房屋市場為本地人自住、首次置業及減低房屋難以負擔的態度：
➤林鄭月娥：在社會不穩的時候，曾經嘗試以「鼓勵置業」視為幫助穩定社會的因素：「我上任後便馬上為房屋政策定位，清楚表示房屋並不是簡單的商品，適切的居所是市民對政府應有的期望，是社會和諧穩定的基礎，因此政府有其不可或缺的角色。」（2019年施政報告）【註2】
➤陳茂波：曾經形容在「辣」招生效下，香港房屋市場由本地居民自住主導屬健康現象：
「根據我們掌握的資料，過去三個月非香港身份證持有人購買住宅物業佔整體成交宗數的比例，仍然只有約2%，跟買家印花稅自2012年10月推出後的長期平均數相若，仍是處於相當低的水平，未見明顯上升趨勢。由此可見，目前買家印花稅仍然能大致壓抑非港人購買本地物業的意欲….目前本港並無條件『減辣』。」（2016年發展局局長隨筆）【註3】
➤前運輸及房屋局：「我們的願景是協助香港所有家庭安居，讓他們 可以入住適切而可負擔的居所」（2014年長遠房屋策略）【註4】
但自去年的財政預算案撤「辣」起，政府已絕少提及改善房屋負擔性以幫助本港市民置業，反而只著眼房屋市場價格穩定【註5】。即使樓市已回落近3成，但根據Demographia發佈最新國際房屋負擔能力，香港繼續蟬聯全球樓價最不可負擔的城市，樓價對收入比率為16.7，即一個香港家庭仍需不吃不喝16.7年才能置業，其水平大致只回落到2016年左右的水平，遠遠超過2000年代頭、量化寬鬆前的5倍左右。
由此可見，今日的樓市縱使疲弱，但依然極不可負擔，甚至比政府當初引入「辣」招時的樓市更不可負擔，根本不具備撤「辣」的條件。但從政府官員近幾年絕少再提及房屋可負擔性可見，香港政府撤「辣」的決定，是基於穩定市場而來。在困境時，政府保護在「有殼蝸牛」和「無殼蝸牛」的利益之間，明顯選擇了前者。
參考資料：
