#圍沼濕地
【提防濕地騙案】南生圍保育會變國際笑話?#圍沼濕地
主張開發濕地的發展商經常列舉外國濕地發展例子,指若不發展濕地賺錢,哪有錢修復濕地?今年一月再度闖關成功的南生圍住宅項目,其發展商恆基就引用了倫敦濕地中心(London Wetland Centre)及其住宅發展項目Barnes Waterside 作為「環球案例研究」,聲稱是「企業與保育人士合作的最佳例子」。
但仔細研究倫敦案例,不難發現其發展脈絡與南生圍無論在性質、規模及國際認證上都有根本分別,抽空脈絡以合理化後者發展計劃,有誤導公眾及城規會之嫌:
① 倫敦:創造濕地 vs 南生圍:破壞濕地
位於市郊的倫敦濕地中心,雖然確是透過發展住宅獲取保育資金,但其選址前身是一個廢棄水塘(工程期間還在水庫底發現幾個二戰炸彈),所以透過建立人工濕地,濕地面積是有淨增長。而南生圍在發展商染指前,已是一個有重要生態功能的魚塘濕地,發展不但對其生態功能可能有未能預期的影響,而濕地面積相比發展商染指前必然有「淨減少」。
南生圍發展商指發展後有濕地淨增長,其實是透過在屬政府土地的甩洲「拆塘壆」(註一),及疑似「先倒泥後清理」(註二)等手法「唧高條數」,實質發展項目會導致12公頃南生圍濕地損失,還未計發展所帶來的濕地功能損害-「拆塘壆」本身亦不利雀鳥生存(註三)。
② 倫敦:3層 vs 南生圍:25層
Barnes Waterside的203個單位,大多都是2-3層的屋宇(houses),即使大樓(blocks)都只係4-5層。但現時南生圍的2,521個單位,包括28幢19-25層的大樓,加140幢單幢屋宇(houses),以外國標準來看,已是一個小鎮規模-單位數目及高度都差成10倍有多。漁護署代表都曾經指南生圍起咁高嘅樓係「入侵鄰近環境」,帶來的人口亦會對南生圍生態造成壓力,可見南生圍發展規模實際上遠超倫敦案例。
③ 倫敦:廢棄水塘 vs 南生圍:有國際認證
南生圍位處米埔及內后海灣拉姆薩爾濕地周邊的濕地保育區,能夠保持拉姆撒爾濕地的連貫性,也是其生態系統的重要部分,生態重要性可說是有「世界級認證」,與位於城市中心倫敦濕地中心的情況不同。若然南生圍遭到毒手,必定損害拉姆薩爾濕地的整體功能(候鳥數目近年已在減少),加上周邊城市發展(如北部都會區),長遠來說整個拉姆薩爾濕地被除名也不是沒可能。
發展商不斷強調今天的南生圍急需生態修復,但一直想大家迴避討論,濕地生境大倒退的始作俑者究竟是誰。現時不少政治生態研究都曾指出,南生圍這種「濕地淨零損失」的數字遊戲未有足夠實證屬有效;而「零淨損失」作為一個概念,是靠一班利益推手(invested actors),透過迷思及「設定框架」(framing)等將大自然斬件及數字化,一步步構建濕地上的數學遊戲,在發展不可避免地破壞環境時,以「零淨損失」為方法為「發展留空間」,而非「為自然保留空間」,令這種發展主導的「保育」變得可取及迫切。
這種框架設定,不但會造就「拆塘壆」的操弄數字遊戲,更會令不同的濕地生境變成一堆實際上無可比性的圖表與數字,亦解釋了發展商為何熱衷於抽空脈絡,將南生圍及倫敦濕地中心兩個本質上完全不同的發展計劃相提並論。由此可見,香港面對濕地被大規模開發的趨勢,其實也不缺值得研究及討論的課題。
#屈濕
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註一:南生圍發展項目(申請編號:A/YL-NSW/242)的申請文件列明: “The loss of wetland due toe the development will be compensated by re-profiling of ponds…This will entail the removal of or reduction in size of pond bunds to increas the area of weland on site and will result in no net loss of wetland area.”
註二:據報甩洲自然保育區由傅老榕家族和恒基共同持有。而甩洲不時有泥頭車傾倒堆填及工業廢料。現時傅老榕家族和恒基申請發展南生圍時卻以修復甩洲為名,達到濕地面積「凈增長」,令人好奇當初的倒泥活動是誰進行/允許/默許的。
https://bit.ly/36ryPdP
France, Robert L. “From Barn Elms Reservoirs to the London Wetland Centre.” Environmental Restoration and Design for Recreation and Ecotourism. CRC, 2012. 150-237. Web.
註三: 魚塘拆壆騰地起樓 長實被指取巧
https://bit.ly/388fVt4
延伸閱讀
Carver, L. (2021). Seeing no net loss: Making nature offset-able. Environment and Planning E: Nature and Space. https://doi.org/10.1177/25148486211063732
【地產商又贏?】發展商司法覆核政府城規政策有幾大「覆機」?
發佈時間:2024年10月25日 提出司法覆核為所有市民的權利,亦是普通法中維持良好管治的重要制度。不幸近年開始有人指控提出司法覆核挑戰政府的人「阻住地球轉」,及將焦點放在「覆核王」所謂濫用覆核制度:近月有市民司法覆核挑戰「史上最差」的新田科技城環評報告,即被人指控阻住發展,可見如何使用司法覆核這個制度本身極具爭議。比較少人探討的是,究竟是誰提出比較多司法覆核挑戰政府?案件對不同發展計劃和政策有何影響?是負面還是正面?如果單看城市發展相關爭議的司法覆核案件,不難發現發展商是司法覆核的「大戶」。翻查過往十多年與發展相關的法庭案件,至少有10宗涉及發展商或相關人士提出的司法覆核,部分令不同發展或賣地計劃胎死腹中或延遲,「受害」部門有城規會、地政總署及規劃署等。▍2023年:入稟推翻粉嶺高球場公屋計劃環評報告➤案件:Hong Kong Golf Club v Director [...]
【地產商又贏:新地借過渡屋食大茶飯】
【地產商又贏:新地借過渡屋食大茶飯】 文章發佈日期:2020年1月14日 近日新地做慈善借元朗山貝村土地做「過渡屋」,不單止顯出動機不純粹【註一】,如果再深入進行土地分析,可找到很可能是另一個官商鄉黑的案例,亦可以窺探出林鄭大力推動「過渡性房屋」與地產商之間的暗中盤算。 借小地打亂政府收回棕地大計 其實去年10月施政報告已表明,政府正研究用《收回土地條例》徵收160公頃在元朗/屯門市鎮附近的棕地。【註二】 但現時新地借出的那塊3公頃的土地,恰恰就處於當區整個12公頃的棕地群的中心位置 (詳見地圖)。亦即是說,現時發展商只暫借一塊3公頃小地,就已經能搗亂政府潛在收回12公頃棕地群作重新規劃發展,大大減弱政府收回該地的理據。 這區土地長期閒置、私人發展申請失敗、不同類型土地夾雜,淪為規劃「死地」,最理想的做法,本應是透過政府全面徵收做回合乎規劃需要的用途,修復濕地就修復濕地,適合發展就建公營/可負擔房屋。 但多謝新地橫刀借地,就已成功毀掉了該區全面收地及改善規劃的好大機會,很難不懷疑這就是地產商阻撓政府收棕地的技倆,未來就可以自留土儲起豪宅。此招亦連帶令相鄰不知來歷的離岸公司(寰冠投資發展及紅昇企業)、中資(張松橋)及元朗祖堂持有的相鄰土地,都立即水漲船高。 [...]
【地產商又嬴】國安法下投英中港地產商食盡兩家茶禮調查報告
【地產商又嬴】國安法下投英中港地產商食盡兩家茶禮調查報告 文章發佈日期 : 2020 年 10 月 21 日 國泰港龍大裁員,匯豐中英夾攻令股價前途暗淡之際,好少人留意原來有一大堆中港地產商依然能邊撐國安法,一邊大舉投資英國地產發展食兩家茶禮,長袖善舞得惹人妒忌。 [...]
【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】
【地產商「投資失敗」都有安慰獎收?】 2021年5月14日,政府宣布從新鴻基及新世界等手中收回3塊新界地,包括元朗YOHO Midtown旁核心地段,興建公共房屋。 睇落好似政府重手出擊「打地主」(連YOHO MidTown 旁黃金地段都收!),「重創」地產商發展大計,起公屋拯救水深火熱嘅基層市民?事情當然冇咁簡單。 呢3塊地,其實已經係政府兩年前表示會收嘅10塊地當中嘅3塊,並唔係新嘢。但現在不單止係拖延咗兩年,仲要得返一半都無。林鄭當時高調喺施政報告公佈計劃時嘅「全力以赴」增加公屋供應嘅精神,已經燃燒殆盡。 更加嚴重嘅係,南華早報剛剛揭發,原來呢3塊地似乎係地產商眼中發展唔到嘅「豬頭骨」地,對於地產商「可有可無」,政府主動收地仲可以幫手收拾殘局。 ▍發展商收唔到「祖堂地」始「同意」政府收地 [...]
【地獄無門?】香港連破地獄儀式也面臨各種發展威脅
發佈時間:2024年11月20日 一套電影令香港人重新認識破地獄這個道教喪禮法事科儀。翻查政府2014年制定的《香港非物質文化遺產資料庫》【註1】及香港首份非物質文化遺產清單【註2】,破地獄這項儀式「登陸」在6個盂蘭勝會的項目中。按政府的說法,制定這份清單的目的是作為保護這些傳統節慶活動的基礎。雖然獲選為「非遺」的項目者,公眾能申請康文署資源加以研究和推廣,但這遠遠不足以保護「破地獄」(作為盂蘭勝會中的重要元素)未來的社區傳承和實踐。研究員整合各處社區進行破地獄儀式,發現以下這6個項目都受到不同程度逼切及潛在的危機,部分甚至可能只能夠多舉辦數屆就無以為繼:▍受發展威脅的舉辦盂蘭勝會「破地獄」儀式的非遺項目:➤華富邨:全港獨一無二「天井大王」重建後將無以為繼//危機:疫情重創多年傳統、互委會遭政府解散、華富邨重建華生樓及華景樓的盂蘭勝會,有著全港最有特色及氣氛的「破地獄」。華富邨在日治時期為亂葬崗,為安撫亡魂而興起盂蘭勝會傳統。因舉行地點為大廈天井中庭,盂蘭勝會的重要人物大士王及黑白無常格外具視覺效果,亦構成了獨一無二的氛圍,所以有「天井大王」之稱。每年鬼節,大量居民自發參與,吸引了城市研究學者記錄和研究及拍攝紀錄片【註3】。數年疫情令盂蘭勝會停辦,「復常」後又迎來政府解散全港互委會,物資更遭房屋署沒收【註4】。籌辦盂蘭勝會的重要組織消失,取而代之的關愛隊又不會接手續辦,即使其他居民自發籌辦亦失去動員力量。影響可見於2024年的盂蘭勝會,沒有了互委會的居民即使想復辦亦面臨時間不足和感到力有不逮,最矚目的大士王已不見,重要儀式從簡【註5】,未清楚破地獄儀式是否已被略去。重建後,華富邨獨有的雙塔式中庭設計不會再重現。即使原來居民能回遷,原有社區網絡或被拆散,加上現時新屋邨的管理方式限制多,也不大機會能用火,破地獄也可能難以重現。➤ 上水虎地坳德陽堂盂蘭勝會:捱得過新界東北 還有北部都會區//危機:或二度面對滅村危機接近邊境的上水虎地坳村,在1960年代起舉辦盂蘭勝會,超度因偷渡而失去性命的人,儀式包括破地獄環節。虎地坳村的祭祀儀式與眾不同,混合潮式和廣式元素,是虎地坳村民混雜各地移民所致【註6】。虎地坳村在約10年前曾被納入新界東北新發展區範圍,由於是非原居民村,故有滅村危機,最後幸能保住三分之二的村地【註7】。不過由於北部都會區包含整個新界北部,未來北環線東延線亦有潛在經過虎地坳村的風險,可能會二度面臨危機,其延續了近60年的盂蘭勝會和破地獄傳統,亦可能受波及。➤ 軍地居民盂蘭勝會:位於北部都會區內 受新界北新市鎮波及//危機:或被新界北新市鎮「搶地」與上水虎地坳的潮式佛教法會不同,軍地居民盂蘭勝會採用的是正一派宗教模式,會聘請喃嘸先生【註8】,部分正一喃嘸主理的法會會有少見的「破地獄跳火盆」環節,助先人陰靈推出地獄火海。不過軍地位於新界北新市鎮的規劃範圍,屬北部都會區「口岸商貿及產業區」(今年內會公布初步發展建議),都市發展將威脅這項傳統的延續。雖然軍地有原居民村部分,但參照新田科技城的用地規劃,區內非原居民村將會很有可能被收地,社區面貌亦會有很大程度的影響,令村內的盂蘭勝會或會喪失原有的地方意義。➤米埔隴村 天德英雄古廟中元勝會:新田科技城下的犧牲品?//危機:被新田科技城滅村位於新田的米埔隴村今年首次舉行盂蘭勝會,有破地獄跳火盆環節【註9】。因村口對出的青山公路交通意外頻生,米埔隴村村民每逢農曆七月村民均會在村口燒衣,直至近年開始「擴展規模」舉行法會。剛巧位於港鐵上水站旁、已舉行多年的上水孝思堂的中元勝會因被投訴已停辦,今年移師至米埔隴村成為「天德英雄古廟中元勝會」【註10】。不過這個中元勝會將會被二度逼遷,根據新田科技城的最新建議發展大綱圖,整條米埔隴村將會成為「淨水設施及廚餘預處理設施」,連同天德英雄古廟中元勝會進入歷史。➤西灣河街坊盂蘭勝會、長沙灣街坊福利會盂蘭勝會:被全區重建研究威脅//危機:市建局正進行兩區的重建研究,舉辦儀式的公園有可能被市建局「吞併」為市區少數的盂蘭勝會,由當區街坊籌辦,舉行的地點為區內比較大型的球場:西灣河街坊盂蘭勝會在筲箕灣愛秩序灣遊樂場舉行,長沙灣街坊福利會盂蘭勝會則在保安道球場舉行。不幸的是,兩區的公共空間已被市建局「盯上」。市建局已開展深水埗區(包括長沙灣)的全區重建研究,及有計劃開展西灣河(包括筲箕灣)的全區重建研究【註11】。市建局已表明會在兩區的重建中研究透過「整合」(即吞併)區內與舊樓毗鄰的社區設施,包括公園和遊樂場,並以將相關設施安置在多層大廈內。換句話說,能夠方便附近居民出席又能舉行大型盂蘭勝會的場地將很可能消失,重建後原來的社區網絡亦會被拆散,盂蘭勝會的搞手亦會四散,破地獄亦無以為繼。▍城市發展模式無容納舊傳統空間由此可見,大部分登錄在非遺清單的破地獄項目都受到不同程度的威脅--舉辦這些傳統儀式的社會組織,遭到舊區重建和新發展區吞併村落威脅,而這些傳統儀式,正是在具有歷史和故事的地方多年孕育出來,現時大型都市開發將全面改變這些社區的原有環境和承載著這些傳統的人和社區網絡。單單被納入清單,只是一種被動的保育諸如教育和推廣,無法保護這些儀式舉行的基本條件-人、社區和土地。若無主動的保育,長遠來說對這項傳統的傳承帶來很大的威脅,我們的下一代或可能只能在電影院中看到破地獄。不幸的話,這份清單內的非物質文化遺產將會有愈來愈要列入「悼念清單」,在香港社區要「破地獄」也愈見艱難。 [...]
【地權結界:農業園收地背後隱藏了什麼?】
發佈時間:2023年1月13日 農業園隨着第一期計劃落成,規模大8倍的第二期月前陸續開始收地,圈起了不少原有的農地及農戶,園內工程大規模倒石屎落農地及趕走原有農戶,早被批評為與香港原有的農業生態相違背。再次翻查農業園邊界,研究員注意到邊界岩岩巉巉。於是,透過對比農業園邊界及早前已公開的土地查冊資料【註1】,發現至少78.2萬呎疑由恒地及新地相關公司囤積的農地,恰巧避過收地範圍。到底農業園是為了促進所謂的農業科技,抑或為發展商附近的囤地發展開路?邊界岩巉的農業園揭示背後的土地規劃又是根據甚麼準則? ⧫ 邊界岩巉 避收發展商及丁地 翻查朱凱廸於2013年公開古洞南一帶的土地查冊資料,超過300幅農地均由一間名為「Rakos Limited」的艇仔公司及其相關公司持有,該公司董事包括多次代表恒地收地的羅泰安和禢寶華,以及新地非執董關卓然。【註1】 [...]
