【泰冇陰功 】回遷計劃下 半世紀潮州茶莊、佛堂、眼鏡舖鞋店老店通通拜拜 #九龍城重建
發佈時間：2024年8月28日 研究員就市建局在九龍城的「重建大計」接受《獨媒》之專題報導訪問。重建計劃進行得如火如荼，其中衙前圍道／賈炳達道發展計劃緊靠宋皇臺站又正正立於九龍城核心地帶，誓必影響最受公眾關注的「潮泰社群」。 回遷計劃似乎亦幫唔到手保存潮泰社群，因為各類潮泰街市舖與食肆會各散東西，例如潮泰食肆被安置到九龍城最東邊臨近富豪東方酒店的啟德道／沙浦道一帶，個別食肆需東遷至約300米外；按市建局2034年才落成的項目回遷方案，商戶或出現隨時等足十年的情況，到時要仲要搬兩次，十年之後咩境況真係冇人知，隨時因社區與經營網絡被拆散，尚未回遷便已經難以運作下去。 市建局之官方問卷卻反映近四成「街市食品店舖」不欲回遷；問卷中未有提及的「潮泰食品及餐飲店舖」則意欲更低；而所謂的「非特色商戶」包含著數十年歷史、潮州人開的茶莊、鞋店、佛堂、眼鏡舖、魚蛋食品店等，通通「無得留低」，形同篩選。說好了的保育潮泰文化，此刻蕩然無存。 整個事件令人感到重回昔日灣仔利東街（囍帖街）、中環百年嘉咸街街市等失敗的重建回遷計劃。重建過後，利東街只剩一家新啟達印刷選擇回遷而經營至今；嘉咸街的明都森記海味、公明行福生祥香莊都搬往別處，ABC餅屋則要搬至灣仔，而新景記粉麵家、勇利行雜貨店更不復存在。 這樣的社區大洗牌，最終是為誰的重建？ 部份未獲回遷、對計劃表示憂慮或放棄的商戶及其狀況 源茂興記茶莊｜70年｜非特色商戶｜不獲回遷 崇麟鞋業｜57年｜非特色商戶｜不獲回遷 [...]
【法外之丁】丁屋將成「簡樸房」時代劏房問題重災區？
【法外之丁】丁屋將成「簡樸房」時代劏房問題重災區？ 發布日期：2025年4月10日 聲稱為解決劏房問題，政府將推出「簡樸房」認證，淘汰少於86呎或沒有足夠通風照明等的劏房，貌似為解決困擾香港多年的劏房問題踏出重要一步。然而整個認證制度有個政府故意遺下，但還未被公眾注視的漏洞：全港接近10萬間新界村屋及丁屋被排除在規管範圍外【註1】。這意味著至少3萬間位處一般住宅單位的不合規劏房被取締，然後基層住戶找不到合適的過渡屋／簡約公屋時，他們很可能會被「流放」到其他不合法但被疏於監管的劣質住所。政府在取締一般住宅劏房時，卻沒有同時增加資源規管位於非一般住宅的劏房，將會令劏房問題由唐樓轉移到丁屋、天台屋、籠屋和寮屋等等。以丁屋為例，近年「丁屋劏房」甚為普遍，由於它們將不會被「簡樸房」認證標準淘汰，預期未來數量會因需求上升而增加：➤上水 村屋 [業主盤] 1室 酒店式服務住房，可短租（1個月起），不需按金 （70 平方呎 呎租: [...]
【沿路山剷平？】北都公路擬定走線將「夷平」什麼？
發佈時間：2023年2月1日 三鐵三路打頭陣的項目北都公路，由天水圍經牛潭尾及古洞連接沙嶺一帶，聲稱「打通新界北」，「也能減低對環境的影響」（註一）。但細看其概念走線，除了功能與現時大致暢順的新田公路有不少重疊，其初步走線也「打穿」不少原有生態及社區。18公里長的北都公路，有約4成（約7公里）屬「重災區」，潛在影響活躍農田、濕地及鄉郊村落。即使目前北都公路為初步概念，日後或會有變動及修改，但單從文件中公佈的規模及走線，亦反映出政府沒有在初步規劃中為沿途所帶來的環境破壞和迫遷居民的潛在影響考慮其中： ▍豐樂圍及南生圍一帶濕地（~4.5公里） 北都公路全長18公里，從西邊天水圍一出發，基本上不可能避開全新界具最高價值濕地的地區，整段公路會有4.5公里踩中（約1/4）濕地保育區／緩衝區。雖然現時政府指北都公路會「以隧道形式穿過濕地」（註二），但過往高鐵興建隧道穿過濕地時已曾污染濕地及影響鄰近漁塘地下水，可見以隧道「避開」生態敏感地，仍然會產生不少影響。 上年10月施政報告推出北都公路，到年尾已公佈諮詢文件，比起林鄭2021年離任前提出的濕地保育公園可行性研究，據漁護署預計最快要到今年年底完成，明顯有優次之分。這些細節安排亦或反映政府所謂「平衡發展與保育」的天秤，其實明顯側向了一邊。更甚，如其他環團指出，與北部都會區提出的「香港濕地公園擴展部分」及「南生圍濕地保育公園」概念範圍重疊。北都公路的橫空出生，令人質疑的是，濕地保育公園至今仍未公佈的具體細節，會否因北都公路而有所改動？豐樂圍及南生圍一帶濕地或岌岌可危。 ▍僅存活躍農地（~1.2公里） 北都公路穿過豐樂圍及南生圍一帶濕地後，再往東北行會穿過牛潭尾近濾水廠以西一帶，當中除了有如新興農場仍然活躍的農地、漁塘、也有錦鯉飼養場的集中地。再往北行至鐵坑、馬草壟，及至擬議終點的沙嶺，都有不少活躍農地，甚至是本地農業作業鏈的據點之一，如新興農場、富琴火龍果等，他們或都會因北都公路而前途未卜。值得注意的是，北都公路現時的初步走線馬草壟段或踩中政府復耕選址，未知北都公路動工時，稍早前受發展計劃波及的農戶，會否再一次被逼遷。 [...]
【油來已久】九龍油塘灣靚地閒置30年 靠工商界「富而有責」開發最有效?
發佈時間：2024年11月12日 近日港澳辦主任夏寶龍要求商界「要用實際行動」出錢出力投地投資，「添磚加瓦」，不要「口惠而實不至」，認為可借助工商界力量「倚港興業」。然而，一些靠商界帶動的發展，真的比政府推動的更能「提速提量」?在九龍油塘，有一幅閒置多年達10公頃的臨海用地，可建近7,000單位，屬九龍範圍僅餘的一塊大型土地。從Google Map 看，油塘灣的前船廠自2009年起逐漸荒廢，其發展商地主與政府就該地的住宅計劃發展規模和補地價事宜拉鋸超過30年，已將土地持續荒廢：今年9月，政府第4度下降補地價，主動「獻殷勤」卻慘遭發展商「請食檸檬」【註1】，仍未能真正成為土地供應，實在是一個值得深入研究的經典案例。我們仔細研究油塘灣30年的發展歷程，即能透視近年香港的土地供應制度，以至於政府近年經常要「公私合營」，依賴私人發展商市場的說法，出了什麼問題：▍一拖再拖的油塘灣住宅計劃時間線1993年：政府將油塘灣一帶規劃成綜合發展區（Comprehensive Development Area）1997年：以恒基為首的發展商成立滿偉發展，主導油塘灣發展。及後政府構思填海填平整個油塘灣2004年：社會對保育意識增加，維港內不填海成為共識，油塘灣的發展亦因應《海港保護條例》立法，政府決定以「不填海」為發展原則2007年：滿偉發展聘請建築設計公司，改為以「遊艇灣」為發展概念【註2】2010年：規劃署就着油塘灣綜合發展區擬定規劃大綱2015年：滿偉發展的發展規劃申請獲城規會通過2015年-2023年：政府就發展項目批出過3次補地價金額；均被發展商拒絕2023年：有議員建議油塘灣發展遊艇港，政府表示會研究配合2024年：政府批出第4次補地價金額；再度被發展商拒絕，由1993年起，已蹉跎30年▍市場力量並非「神主牌」：若有效為何要拖30年30年在城市發展的維度，是一個什麼概念？政府主導的沙田新市鎮花了約10多年成形；天水圍在1987年開始發展，至2000年代已成為逐漸成熟社區。近年，香港的土地發展越來越多由私人發展商主動提出的計劃，同時，我們見到越來越多蹉跎多年的私人發展計劃，這個比新市鎮細得多的油塘灣私人發展發展，拖上30年還未動工。雖然沒有公開資料，觀乎1993年政府開始透過「綜合發展區」希望在油塘引入私人發展商的參與開始，可見到有不同的規劃圖公佈，但在現場卻沒有任何動靜，繼續荒廢，估計政府與私人發展商在背後為了油塘灣的發展已經磋商多時卻沒有結果。由發展商收購區內地權至一定門檻，再在城規會闖關改劃已經花費經年，即使闖關成功，在下一個階段－－土地行政層面上，政府與發展商的利益又不一致：政府希望加快發展以證明已經「提速提效」，但發展商一直想「睇定啲」，務求減低補地價，但又會損害依賴地價收入的政府利益，以致發展計劃走入死胡同。現時樓市下行，發展商出價會更保守，直接導致補地價「談判」第4次失敗，可以預視在今日香港，這個 發展項目將會在未來持續膠著。▍私人市場拖慢發展後 [...]
【沙頭角二零二四】
發佈時間：2024年4月2日 今年一月底，與研究員相約申請「電子旅遊禁區證」，來到第二階段開放的沙頭角禁區範圍考察。所謂禁區，已不再是禁制，由人跡罕至的禁區到人來人往的旅遊區，沙頭角現在「旅遊化」轉型得如何？回過頭來說，禁區開放究竟意義何在，都是其中的考察重點。 這地方有吸引力之處在於其「禁」與「鄉」，猶如封印著某種歷史時光的風光。過往沙頭角居民以清初遷入客家人和移居岸上的水上人為主，沿岸村民從事著漁業、農業和鹽業等生計，以船接駁到沙頭角墟互通有無，即使偏僻也能夠自給自足，形成繁盛的景象。當新界範圍百多年前被租借予港英政府後，沙頭角才被中英街分割，更在冷戰的背景下，由港英政府於1951年劃定為邊境禁區，限制非居民出入。 沙頭角經過七十多年的禁區管制，到我們可以以個人遊身份進入，依然可從區內的新樓街這全港最大的戰前唐樓建築群一窺戰前鄉村的面貌。該處店鋪多年來主要服務進出禁區的村民，以生活必需品為主，例如油糧雜貨、五金鋪、鞋鋪、藥材鋪、香燭鋪等。我們平日來訪，遊客不多，很多店鋪都沒有營業，卻有一家店鋪有幾人在夾樂隊般演奏。新樓街似乎仍保留了禁區內因為居民外流而略帶蕭條的日常面貌，當地的店家和村民自過自的悠閒生活。 在新樓街上，有一家簇新的紀念品店，名叫「日出沙頭」，店裡有派發保安局出版的《玩轉沙頭角》小冊子，推介沙頭角的十大景點、十大美食等特色，還說用Apps集齊景點打卡可以換取紀念品。但有些景點實在令人莫名其妙，例如將沙頭角邨改名為「三文魚邨」，原來是因為其中一組屋邨之外牆顏色曾被塗上仿似三文魚魚生的橙白雙間顏色。以此為招徠讓人拍照打卡，對當地居民可能帶來滋擾，更令人無視這條屋邨除了外觀以外，作為屋邨本身，在香港的鄉村式住屋建築設計、規劃政策，或社區組成等關乎社會公共利益的內涵。 在推廣一個地方時，對該處歷史、社區文化和產業等有更透徹的調查和認識，才可以找到最貼合當地社區文化的旅遊模式。現在官方的宣傳中，雖然可以數出十大景點、十大美食等，是為其命名，說歷史悠久，外觀特別，有地方拍照打卡就夠了嗎？他們又可以怎樣代表到沙頭角，顯示到沙頭角的獨特之處，讓人非來不可？這些景點到底有甚麼價值，可以讓人一來再來呢？單單設計打卡點作為噱頭，吸引到遊客前來，並不足以使一個景點形成，並對當地和來遊覽的人產生連結和價值。 新樓街店鋪較令我們感到驚喜的，是其中一間藥材鋪裡，竟然在較為空虛的玻璃櫃裡，陳列了鄰近鄉村荔枝窩的特色農產，包括食用花乾、果乾、手工皂、生態設計商品等。產品的旁邊還有仔細的文字牌，介紹每個農場的特點和理念。一問之下，原來店主是荔枝窩村的關係人士，這間祖上傳下來的藥材鋪生意已大不如前，反正有空間，就用來幫村中農友賣產品。他覺得支持自己村的農夫，是理所當然的事。但這樣蘊含在地特點，連結當地產業的心機之作，並沒有被劃定在官方景點介紹中。 「本地廚房」平台也看到沙頭角鄰近農區的特點，在沙頭角設立小型食品製造廠，扣緊食物及農業主題，建立在地食物系統。考察當日，我們也看到寫有「本地廚房」招牌的基地，但它並無對外開放。這些從沙頭角製作的的農產加工品，也未見於在推廣本地遊的紀念品店中銷售。「本地廚房」雖然以串連本地農埸、生產者及零售網絡合作作為平台的宗旨，卻沒有將食品製造廠所在地——沙頭角，視為「本地」的區域單位，增添在沙頭角的銷售網絡。 由此可見，本地農戶、鄉村組織或外來平台，在各自推廣種植、加工、銷售的嘗試時，有潛力進一步以區域作為單位，在不同的網絡和範疇中，整合在地的生產和銷售業務，營造有在地產業基礎的旅遊特點。現在只是沙頭角禁區開放的起頭，在北部都會區計劃中沙頭角已經重點關照，發揮「宜遊」功能，下一階段連同中英街開放，或許會帶來更多人流。但到底由禁區到旅遊區，可以怎樣營造到更好的本地鄉郊旅遊體驗，兼顧考量當地居民的日常生活，帶動當地的產業，將旅遊業視為沙頭角鄰近鄉村在地產業和經濟實踐的新契機? [...]
【永續死場】流拍重建區或變城市廢墟？
發佈時間：2024年10月14日 地產市道每況越下，流標現象最新已蔓延至市區重建強拍項目。過往發展商對強拍項目趨之若鶩，透過不同手段取得更多業權以達強拍門檻，可見水位甚深。但今時不同往日，今年市場驚現兩宗罕見的強拍流拍，政府早前降低強拍門檻，亦無法吸引發展商「幫忙」市區更新。對於地產商來講，強拍為歷時數十年收購程序的最後階段，美玉在前，竟臨門一腳打退堂鼓，背後一定是「計唔掂數」。強拍流拍的出現，亦全面動搖了政府降低強拍門檻能夠透過市場力量加速市區重建的理據。▍極可能創強拍條例立例26年來首度清零翻查紀錄，今年首三季未見任何舊樓強制拍賣申請，很大機會成為強拍條例上台26年來，首個「零申請」的年度【註1】。申請清零，申請拍賣後「流拍」的卻是史無前例的多，歷來舊樓強拍流拍共五宗，今年就佔了兩宗。▍昨日拍賣底價高過今日市場估值 發展商紛打退堂鼓強拍年份｜歷年強拍流拍項目｜申請人｜拍賣底價 (億)｜拍賣市場估值 (億)2020｜九龍城獅子石道73及75號全幢物業｜寶聲集團｜$ 2.233｜$ 1.228 [...]
