【屋漏兼逢】近半新居屋樓盤竟然有漏水問題？

發布日期：2025年11月8日

今夏港人經歷樺加沙風暴、一週四度黑雨，家居滲漏令不少家庭相當「濕滯」。隨極端天氣越見頻繁，滲漏可預見成為更嚴重的問題。跨部門的滲水投訴調查聯合辦事處（滲水辦）過去三年平均四萬多宗投訴，數字連年上升【註1】，但新落成的房屋又是否更勝從前，滴水不漏？

研究員整理2023年至2025年落成的住宅項目清單並搜尋滲透相關新聞，發現居屋（包括綠置居）漏水事件比其他種類的新落成住宅頻繁。在20個新落成居屋屋苑中，有11個有漏水報告，個別屋苑更涉及大規模漏水：

➤ 新落成居屋滲漏名單

項目｜滲漏情況
啟鑽苑｜外牆污水喉漏水【註2】
高宏苑｜148宗個案，包括窗邊、廁所和廚房，喉管附近都發現滲水【註3】
啟悅苑｜牆身滲水【註4】
啟欣苑｜水管連接處漏水【註5】
錦駿苑｜水管爆裂、天花滲漏【註6】
安秀苑｜牆身、廚廁地台大量 滲漏【註7】
安楹苑｜廚廁滲水、牆身、天花滲漏、地台底下積水【註8】
安柏苑｜75宗個案，包括喉管接駁問題、窗台、廚房外牆、牆角滲水【註9】
清濤苑｜室內喉管、淋浴間滲水【註10】
樂翹軒I｜浴室防水層漏水【註11】
兆翠苑｜浴室漏水、積水，牆身底部滲水【註12】

從上表可見，廚廁防水是滲漏主因，其次則是因喉管接駁不周以及整體地台防水問題。坊間對居屋質素參差原因眾說紛紜，到底居屋大規模漏水原因為何？

▍漏水是否與組裝合成建築法（MIC）有關？

坊間有指組裝合成建築法（MIC）令房屋質素下降。而出現漏水問題的新落成居屋中，有使用MIC的屋苑佔近半，以MIC未算全面普及的居屋而言可謂為數不少。

滲漏問題亦多確實出現在接駁，以及廚廁等最常用預製組件或MIC的環節中。其中安柏苑更出現涉及75戶的大規模牆壁滲水，涉及廚房外牆和廚廁牆身和牆腳，有些驗樓片段中甚至見到牆身因嚴重滲水而發黃，所以坊間說法未必完全毫無根據，

但漏水是否全由MIC工序之缺失而來，則需要進一步證實，因為漏水問題亦出現於非MIC 項目中，出現148宗滲漏報告的高宏苑就並沒有使用MIC；同樣沒有使用組裝合成，啟鑽苑入伙時1600戶中三成業主均指出單位需要由房署跟進維修，當中更及現一手樓旱見的外牆喉管漏水問題。【註13】

由此可見，居屋漏水問題不是單由MIC而起，而可能是整體建築質素未如理想。

▍新居屋防水標準可能不足

有業界人士建議居屋買家加高防水層高度以防浴室漏水，可能反映了居屋防滲漏標準不夠高，例如原裝浴室的防水牆只有10cm-60厘米高，有驗樓師則建議業主加高至30-180厘米高【註14】。參考屋宇署就私樓的浴室防水標準，甚至要求淋浴間地台及周邊牆身需要鋪設高達220厘米的防水牆，以達致「有效的防水」【註15】。

而事實上，研究員整理新樓漏水個案時，的確發現涉及居屋的個案較私樓多，亦可能源於居屋的防水標準不足。

▍壓縮居屋建築成本 會否進一步影響居屋質素？

香港建築成本長期高企【註17】，即使房委會的房委會綜合帳目預料仍有盈餘【註18】，但已表示「展開全面的成本審視的工作，務求為將來新的建築項目找尋出所有可節省成本的方法」，有機會進一步降低新居屋的建築質素。

現時綠置居的建造成本為97萬，其他居屋則為115萬，以市價7折定價的居屋市場，仍相當有利可圖【註19】。若進一步降低建築成本的方法是如房屋局局長何永賢則在訪談時舉例般免去不必要裝飾、採用實而不華的粗獷設計【註20】，或許未嘗不可。但翻看房署會議文件，節省成本的另一個重要環節同樣涉及將更多工序交由外勞及外地工場負責，當中潛在的技術標準差異及監管困難會否進一步威脅出品質素仍有待跟進【註21】。

縱觀各屋苑事件，每當面對居屋指出滲漏或其他建築質素問題時，房署代表幾乎都會反指部分業主自行改裝單位導致問題發生，【註22】但事實上不少新居屋漏水問題，是交樓或驗樓時已發現，顯示居屋建築質素或出現了問題。

香港的居住成本為全球最高，但若然連防水等基本住屋要求亦不能達到，顯然不合理：香港社會富裕，為何沒有條件為不同階層的市民提供質素基本達標的房屋（無論是私樓、居屋、公屋或任何種類的房屋）？而香港房屋建築質素的改善，若成功由公營房屋體系做起，除了是榜樣以外，亦必然會增加整體房屋市場的競爭，各房屋種類建築質素亦會改善，令香港人真正安居樂業。

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參考資料

【註1】新聞公報. 2025年2月12日. 立法會十一題：滲水投訴調查聯合辦事處的工作https://gia.info.gov.hk/general/202502/12/P2025021200490_485991_1_1739355058386.pdf

【註2】明報加西網. 2024年03月22日. 啟鑽苑收樓三成需執修 外牆污喉滲漏 何鉅業：房署驗收重大缺失 房委：嚴謹機制監察. https://www.mingpaocanada.com/van/htm/News/20240322/HK-gba1_r.htm

【註3】有線新聞. 2025年08月19日. 綠置居高宏苑148戶滲水　疑外牆未完全封口引致　署方安排承辦商全面檢查及維修.

香港01.2025年08月19日. 綠置居高宏苑滲水個案增至148宗　房屋署3個月內用吊船執修外牆.https://www.hk01.com/%E7%A4%BE%E6%9C%83%E6%96%B0%E8%81%9E/60268100/%E7%B6%A0%E7%BD%AE%E5%B1%85%E9%AB%98%E5%AE%8F%E8%8B%91%E6%BB%B2%E6%B0%B4%E5%80%8B%E6%A1%88%E5%A2%9E%E8%87%B3148%E5%AE%97-%E6%88%BF%E5%B1%8B%E7%BD%B23%E5%80%8B%E6%9C%88%E5%85%A7%E7%94%A8%E5%90%8A%E8%88%B9%E5%9F%B7%E4%BF%AE%E5%A4%96%E7%89%86

【註4】信誠專業樓宇服務. 啟悦苑驗樓 個案分享

香港01.2025年10月16日. 居屋啟悅苑單位牆身流出水柱-房署-懷疑業主擅改單位加水喉

https://www.hk01.com/%E7%A4%BE%E6%9C%83%E6%96%B0%E8%81%9E/60286065/%E5%B1%85%E5%B1%8B%E5%95%9F%E6%82%85%E8%8B%91%E5%96%AE%E4%BD%8D%E7%89%86%E8%BA%AB%E6%B5%81%E5%87%BA%E6%B0%B4%E6%9F%B1-%E6%88%BF%E7%BD%B2-%E6%87%B7%E7%96%91%E6%A5%AD%E4%B8%BB%E6%93%85%E6%94%B9%E5%96%AE%E4%BD%8D%E5%8A%A0%E6%B0%B4%E5%96%89

【註5】信誠專業樓宇服務. 居屋啟德 啟欣苑 驗樓個案分享https://www.checkhousehk.com/%E5%80%8B%E6%A1%88%E5%88%86%E4%BA%AB/%E5%95%9F%E5%BE%B7-%E5%B1%85%E5%B1%8B%E5%95%9F%E6%AC%A3%E8%8B%91/

【註6】Facebook. 2025年2月12日. 一個裝修佬, C-Fu Chan. https://www.facebook.com/groups/cfuchan/posts/1850746322333726/

【註7】Youtube. 2025年6月20日. 安秀苑開箱MIC廚廁嚴重漏水沖個涼廚房濕晒安達臣道首批居屋入伙，山上居民欠配套【黑糯米驗樓】CC 中文字幕. https://www.youtube.com/watch?v=mUh7DsMGdHA

【註8】易發睇樓團. 2025年9月28日. 安楹苑｜ 觀塘半山居屋 低層都有維港海景｜MiC廚廁滲水入屋 得63分仲衰D咩｜考察安達臣道發展區. https://youtu.be/d_nPV-4PWQU?si=ds2otPInx4RGcl6o

【註9】香港01. 2025年10月9日. 居屋安柏苑單位滲水｜房署指相關報告增至75宗　佔已交樓單位18%. https://www.hk01.com/article/60283786?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral

Youtube. 2025年9月19日. 安柏苑首個MIC居屋收樓即滲水入屋外牆廚廁多處漏水濕度超標～黑糯米睇樓驗樓 CC 中文字幕. https://youtu.be/s868CRm0c84?si=VNxULO67ZMRzPeZF

【註10】Facebook. 2024年11月4日. 2022綠置居收樓　上水清濤苑質素一如預期. https://www.facebook.com/p.outlook/videos/2022綠置居收樓-上水清濤苑質素一如預期/1213644533254876/

【註11】Youtube. 2024年12月13日. 樂翹軒I: 驗樓首個MiC屋苑開箱浴室漏水扣大分，創房協樓得分新低｜洪水橋｜胡‧說樓市. https://www.youtube.com/watch?v=6N9gpYtgGIA

【註12】YouTube. 2025年5月21日. 居屋驗樓必睇！兆翠苑浴室漏水 & 斜水不足問題https://youtu.be/YZMxGyGthQ8?si=T4R1G2MuHBtKZyme

YouTube. 2025年7月9日. 我發現咗個嚴重問題建議大家唔好再買居屋 私樓同埋居屋其實係咪要有唔同收樓標準兆翠苑開箱下集吾係MiC都一樣大鑊.https://youtu.be/RPNl5dFwhqs?si=nFCplsp6ts0Ek62k

【註13】同註6

【註14】屋宇署. 2005年3月7日. 防止新建樓宇出現滲水情況的指引. https://www.bd.gov.hk/doc/tc/resources/codes-and-references/practice-notes-and-circular-letters/circular/GWS_c.pdf

【註15】環境及生態局. 2023年11月. 環境衞生相關法例修訂建議 諮詢文件.

https://www.gov.hk/tc/residents/government/publication/consultation/docs/2024/Environmental-Hygiene-Legislation-Amendments.pdf

【註16】星島頭條. 2024年12月14日. 居屋2024｜新居屋裝修攻略大全 五大位置不能拆改 驗樓師教路做好一個工序 減低滲漏風險. https://www.stheadline.com/renovation/3410477/

​​胡．說樓市. 2023年5月19日.【綠置居青富苑：驗樓】帶你睇居屋交樓通病! 納米居屋過剩導致滯銷? (附影片)

香港財經時報. 2022年8月7日. 居屋裝修10大注意｜間房改實心牆要小心！浴室防水層高度低過私樓3分1. https://www.businesstimes.com.hk/articles/140420/居屋裝修注意-裝修設計-入則費用-居屋浴室牆身防

星島頭條. 2024年8月9日. 港島罕見新居屋驗收 評分僅「6字頭」廁板偏黃 似有裝修工人用過 浴室鏡刻四字令業主不解 ｜專家驗磚頭. https://www.stheadline.com/renovation/3371292/

【註17】立法會研究工務工程效益成本管理小組委員會. 2024年9月24日. 檢視香港高建造成本的原因.

https://www.legco.gov.hk/yr2023/chinese/hc/sub_com/hs02/papers/hs0220240924cb1-1286-1-c.pdf

【註18】香港房屋委員會. 2025年1月17日. 房屋委員會 2024/25 年度預算 2025/26 年度建議預算和 2026/27 年度至 2028/29 年度財政預測.

https://www.gov.hk/tc/residents/government/publication/consultation/docs/2024/Environmental-Hygiene-Legislation-Amendments.pdf

【註19】新聞公報. 2025年4月30日. 立法會一題：發展及營運公營房屋的成本. https://www.info.gov.hk/gia/general/202504/30/P2025043000442.htm

【註20】https://www.hk01.com/社會新聞/60258904/何永賢倡參考-粗獷派-風格簡化公屋設計減開支-單位或不設鐵閘

【註21】香港房屋委員會. 2025年1月17日. 香港房屋委員會公開例會會議記錄. https://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/housing-authority/ha-paper-library/HAMinutes250117-TC.pdf

【註22】香港01. 2025年8月19日. 綠置居高宏苑滲水個案增至148宗　房屋署3個月內用吊船執修外牆. https://www.hk01.com/article/60268100?utm_source=01articlecopy&utm_medium=referral