【死因研訊】剖析2022年共38涉結業危機老店/場所 是死於「時代巨輪」抑或另有兇手?

發佈時間:2023年1月5日  近年每當香港有老店結業,多將歸咎行業式微、疫情期間經營困難,或無後人接手等原因結業,而近年老店結業潮有加速之勢,背後又有什麼「助力」促使?研究員整合了在2022年間所有在主要媒體/新聞/社交媒體傳出倒閉消息或有倒閉危機、至少獨立經營了30年的小店或場所,並加以分析,發現近年老店結業潮背後「另有兇手」。 經過以上方法整理,可發現2022年間總共有38間傳出有倒閉危機/已結業的老店場所,幾乎每1-2個星期就有1間結業消息或危機,消息頻繁程度已走進城市日常。 而危機老店涉及的行業種類包羅萬有,有食肆,雜貨,更有傳統工藝及布料批發,背後或反映著政府在近年加速各發展計劃下,並沒有將區內有一定歷史、亦仍發揮著重要社區功能的老店或場所納入發展藍圖中,促使這些老店或場所連環消失。而當中有至少3成(14間)的結業老店或場所,都是因為政府清場及市區重建而「加速死亡」。 以下精選出部分具代表性的例子,分析去年老店或場所近年「加速死亡」的原因。 2022傳出結業消息的老店或場所列表 【死因一:官方清場及不適切回遷政策】 [...]

【點止「八變七」咁簡單】剖析最新強拍的魔鬼細節

發佈時間:2022年11月16日 早前政府建議舊樓重建強拍門檻由8成降低至最低6成,被批評無視小業主私有產權,今日政府提交進一步資料【註1】,揭開原來不只牽涉降低成數的「量變」,還牽涉更重大的「質變」,令發展商可以包攬遠不及業權門檻的地段一併強拍作大規模地區性收樓,政府甚至為發展商「度身」修例,令本來無重建需要但有足夠「經濟價值」的樓宇也可被強拍,違反當初應對舊樓老化的強拍原意。 ▍自創「拔釘」新招: 用加權平均數「攤分鄰近樓宇業權」 過往發展商可能會碰到部分地段有「釘子戶」的情況,令發展商非常頭痛。今次修例政府除了50年樓齡的強拍門檻由8成降至7成,更表示為了「避免插針樓」,今次透露將引入「攤分鄰近樓宇業權」新概念。比起過去強拍申請,鄰近樓宇地段需有「共同使用的樓梯所連接」才能合併強拍的法例要求,今次修例只要地段相連鄰近而無需有共同樓梯,就容許發展商攤分它們的業權份數,在「連接鄰近地段」申請一併強拍,更訂立6成業權作為樓宇地段的基線門檻。意即令發展商收不夠7成,但超過6成業權的舊樓,只要其「申請強拍範圍內」所有平均業權份數在「加權」後整體達7成或上,就能被「拔釘」,簡單點講就是大業主的私有產權比小業主來得的「矜貴」,若發展商收夠隔離業權就可「收你皮」。 可見,比起當初施政報告傳由8成到7成,今次強拍修例細節透露,原來連業權只得6成的樓宇亦會面臨強拍危機,而這些樓宇並不只是如政府所指70年以上樓齡的舊樓,連只有50多年樓齡的「舊樓」也可在新機制下亦無一倖免,亦令舊區響起全面兼併的警號。 ▍以精簡為名:竟無須證明重建計劃有重建需要 [...]

【地權現身】剖析九龍城重建收購狀況

發佈時間:2022年8月2日  市建局聲稱要避免九龍城未來再現私人重建插針樓,以「整全規劃」為由插手九龍城重建。然而,研究員分析近十年來的地產新聞報道,整理以重建為目標的樓宇收購個案及其位置分佈,發現今次市建局「圈地」重建的範圍,竟有選擇性避開私人發展商落釘位置之嫌,意味著市建局的說法與現時的重建計劃不符,除了未來繼續「插針圍城」,更揭示現時舊契重建時面對的發展爭議。  九龍城重建「圈地結界」 以延文禮士道以東、石鼓壟道以西為界(即整個九龍城核心位置),已有至少38幢舊樓已經被發展商收購落釘: 近十年九龍城收購報導地圖的具體分佈:https://bit.ly/3Svhioi 不難看到,今次九龍城「衙前圍道/賈炳達道」重建項目的範圍內,只包括盧華家族於南角道的土儲,福佬村道、獅子石道、聯合道等屬於私人發展商的重點收購範圍卻「避過一劫」。這些鄰近的發展商土儲,不單止可以避免被收樓收地,更可以受惠市建局大型重建後的租值提升,相信亦會帶動鄰近剩餘未被收購的舊樓兼併、迫遷的現象。 這種疑似「選擇性收樓」,除了無法處理市建局插手九龍城規劃的初衷-解決插針樓問題,亦令人懷疑市建局是否刻意避開發展商土儲。從整理的資料,研究員更發現已落釘的地方,業權亦頗為集中,範圍內起碼4個發展商已收購兩幢或以上的舊樓,當中以盧華勢力最大,在南角道,侯王道共有8幢舊樓。恒地亦在福佬村道收購6幢舊樓,寶聲集團在獅子石道則有3幢。有部份不少已經提交強拍申請,甚至碧桂園賈炳達道142-154號項目已經落成中。按照現時九龍城區內舊樓被各大發展商收購的瓜分情況,既可繼續起「見縫插針」式單幢式住宅,亦可繼續囤樓靜候發展時機,區內的重建進展及實況將由各大發展商決定,或者令龍城社區日後的規劃碎片化。 [...]

2023-05-23T18:43:05+08:002 8 月, 2022|土地規劃基建, 市區重建|
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