【不廢炒樓稅 今日港人不吃不喝幾多年先買到一間正常樓？】
原文發佈於2024年2月21日 #財政預算案 #炒樓稅 #撤辣 #房屋可負擔性
《財政預算案》一星期後公布，地產代理人又再高呼「撤辣」，但討論撤辣救市的時候，不能忽視的是樓價可負擔性，因為假設撤辣托市收效，樓價將會更加難以負擔。
研究員根據政府統計署提供的家庭入息中位數，計算得出家庭年收入；再參考差估署2023年物業報告的私樓平均售價，計算一個350呎單位的平均售價，藉以觀察樓價可負擔性的變化。以2023年的數據為例，一個家庭要不吃不喝14年，才供得起港島一個未計按揭的350呎單位，即使是九龍、新界也大約需要12年。
外國在量度樓價可負擔性時，一般假設是將家庭入息的30%用於供樓。本文假設將一半（50%）家庭入息用於供樓，也要28年才供得完港島單位，再計及按揭（約2至3成的樓價）大概又要再多5至8年。
<<<<< 供樓所需時間(年) >>>>>
年份｜港島｜九龍｜新界
1999｜6.48 ｜5.49 ｜5.53
2003｜4.36 ｜3.53 ｜3.53
2007｜8.10 ｜5.70 ｜5.03
2011｜12.67｜9.16 ｜7.87
2015｜16.01｜12.89｜11.77
2019｜17.14｜14.70｜13.52
2023*｜13.91｜12.17｜11.77
透過數據分析可以觀察到：
(1) 樓價自2021年高位回落，但可負擔性仍然未能回落到2008年量化寬鬆前的水平（即港島：9.42年、九龍：6.33年、新界：5.55年）。
(2) 在2008年前買樓的一代，即使是供一個港島單位也只是10年內的事^。2008年後、2020年疫情衝擊前，樓價持續水漲船高，港島供樓年期在12年間翻了一倍（2008年：9.42年；2020年：18.43年），新界樓更由5.55年升至14.76年，差不多相當於三倍之數。
(3) 2020年疫情爆發，再加上外圍因素，樓市受創，2023年的樓價大致回落到2017年的水平，兩三年間的回落幅度明顯，令到可負擔性追上2010年代初。
(4) 整體而言，家庭入息中位數的升幅落後於樓價增幅。情況在2021年樓價高峰期最明顯，對比十年前（2011年），家庭入息中位數上升了37.5%，但港島樓價增幅達102.8%，即是翻了一倍；九龍、新界的樓價升幅更誇張，分別達到145.3%、163.0%。直到2022、2023年樓價自高位回落近兩成後，才縮窄了樓價與入息的差距，製造了可負擔性提升（＝較之前更容易負擔）的現象。
房屋可負擔性在香港撤辣討論中較少被提及，當中原因包括以往很多樓盤是供外地人來炒樓、投資移民用的，香港人是否可負擔根本不在考慮之列。但實際上，房屋可負擔性的影響在世界各地已經有大量討論，包括：
一）影響精神健康：Habitat for Humanity發現，負擔不起買樓而只能租樓的家庭，可能因為經常搬屋而影響心理狀態，造成額外的醫療開支【註1】。
二）加劇人才流失：加拿大的研究【註2】亦顯示，房屋可負擔性是人口流失的一大原因，2021、2022年，離開安大略省的15至34歲人口再創新高；即使是留在大城市的年青人，則因為要償還學債及儲錢買樓，延後了組織家庭。
三）動搖民心所向：另外有研究【註3】從政治層面探討房屋可負擔性在歐洲出現的影響，指出業主與租客在資源再分配、房屋政策的分歧越來越大，改變對某些政黨的支持度。
房屋局局長何永賢也曾提及過樓價可負擔性的考慮，惟地產界不斷施壓撤辣或減辣，甚至揚言不撤辣將有「政治後果」【註4】，卻無視撤辣後的潛在影響是香港房屋更不可負擔。討論應否撤辣，應該還原基本，以房屋可負擔性作為衡量的關鍵標準，而非受制於既得利益群體的施壓，輕易影響房屋政策的穩定性。
* 2023年最新只有第三季數字
^ 除非另有說明，本文所提及的年期均是指家庭不吃不喝、未計按揭的供樓年期。
【註1】Habitat for Humanity: The impact of housing affordability on the economy https://www.habitat.org/……/housing-affordability……
【註2】Jimmy,J., Randall B., Marc D., & Kari N. (2023). Charting a Course to a Brighter Future Housing Affordability and Young People’s Major Life Decisions https://www.desjardins.com/……/canadian-youth……
【註3】Ansell, B., & Cansunar, A. (2021). The political consequences of housing (un)affordability. Journal of European Social Policy, 31(5), 597-613. https://doi.org/10.1177/09589287211056171
【註4】信報：預算案不撤辣 政治後果嚴重 施永青：樓市轉勢3關鍵 達成可止跌
https://www1.hkej.com/……/%E9%A0%90%E7%AE%97%E6%A1……
